房地产：中指丨开年土拍升温背后：优质地块加量与专项债收地提速

中指丨开年土拍升温背后：优质地块加量与专项债收地提速中指研究院 中国房地产指数系统 本报告数据来自中指数据 CREIS。详情请查询 https://www.cih-index.com 或致电 400-630-1230、010-56319088。 X` 好的 2 月 20 日，上海、杭州同日举办土拍活动，上海 4 宗地、杭州 3 宗地均溢价成交，其中上海浦东新区 Z000602 单元 20Ea-01 地块、虹口区 C080302 单元 hk329-11 地块溢价率分别为 33.4%、38.2%；杭州西兴单元 BJ030302-29 地块、城东新城单元 SC080201-48 地块溢价率分别为 43.4%、54.0%。 自去年四季度以来，随着房地产销售端出现阶段性修复，土地市场也迎来积极变化，北京、上海、深圳、杭州等热点城市土拍有所升温，多宗地块拍出高溢价率。2025 开年以来，核心城市优质地块的竞拍热度依然不减，房企参拍积极性较高。如 2 月 19 日苏州工业园区宅地竞价 122 轮，溢价率达 22%；2 月 18 日成都成华区保和街道地块溢价率达 28%；2 月14 日杭州临平区荷禹路地块溢价率达 65%；2 月 11 日北京朝阳区三间房组合地块经过超百轮激烈竞价后成交；2 月 8 日郑州司法警官学院地块以 87%的溢价率成交，创下郑州自2021 年以来住宅用地溢价率的最高纪录。 近期优质地块土拍升温反映出房企对核心城市新房销售前景的看好，加快补仓。短期来看，预计地方政府将进一步优化土地供应策略，一方面着力提升供地质量，加大核心区域优质地块供应；另一方面通过放宽规划设计条件，如优化容积率计算规则、鼓励立体生态住宅、放宽层高限制等，给予产品设计更多的灵活性，以此提升房企拿地意愿，进而通过优质新房供给带动市场需求释放。当然，在住宅产品加速迭代的当下，在售新房项目也需密切关注周边新出让地块的规划调整带来的竞争影响。 此外，收购存量闲置土地已成为今年房地产“稳投资”的关键举措。近期广东多地公示了 2025 年度第一批拟使用土地储备专项债券收回收购存量闲置土地的项目清单，拟收购金额已达 430 亿元。随着专项债收购闲置土地的政策经验积累，未来各地存量闲置土地的盘活进展有望加快，进而改善市场供求关系，缓解房企资金压力，推动房企再投资，实现“以土地存量换发展增量”，促进房地产市场加快“止跌回稳”。 开年土拍升温背后：优质地块加量与专项债收地提速 中指研究院 中国房地产指数系统 本报告数据来自 CREIS 中指数据、中房指数系统。详情请查询 https://www.cih-index.com 或致电 400-630-1230、010-56319253。 1、核心城市加大优质地块供应，同步优化产品设计条件，以“好房子”建设激活住房需求潜力 近几年，为了提高房企拿地积极性，各地政府在土地出让方面进行了多项政策优化： 一是核心城市加大优质地块供应力度，支持低密度住宅用地开发，满足市场改善型住房需求。核心一二线城市通过增加核心区域的土地供应，引导房企聚焦高价值区域开发，如近期成交的高溢价地块-北京朝阳区三间房组合地块、郑州司法警官学院等，均位于城市核心区优质板块，稀缺性强、配套完善、开发价值较高。今年 1 月北京还明确提出，在住宅用地供应方面，优先向轨道交通站点和就业密集地区供应住宅用地。 同时，低密度住宅用地（容积率≤1.5）的供应占比显著提升。根据中指数据监测，2024年，22 个重点城市容积率在 1.5 以下的宅地宗数占比达 18.0%，较 2023 年提升 6.3 个百分点。其中，苏州表现较为突出，为支持高品质住宅开发，2024 年推出 55 宗住宅用地中，42宗容积率在 1.5 以下，占比达 76%，较 2023 年大幅提升；济南、无锡宗数占比均超 40%；天津、南京、重庆宗数占比均在 20%以上。 二是产品设计条件放宽，助力好房子建设。2024 年以来多地加快优化地块规划设计条件，包括放宽阳台/公共空间计容规则、支持建设立体生态住宅等，助力好房子建设，2 月北京出台了《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点（试行）》，示范效应和风向标意义明显，预计 2025 年将有更多城市优化相关政策。 表：2024 年以来重点城市住宅规划设计条件优化情况 城市 时间 内容 北京 2025.2 《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点（试行）》 适用范围为顺义、大兴、亦庄、昌平、房山等平原多点地区，城市副中心（通州区）可参照执行（以上区域土地供应量约占全市的 60%）。 • 按需设置封闭或开敞阳台，阳台水平投影面积不大于套内建筑面积的 10%，进深不大于1.8 米，针对封闭、开敞、错层阳台三种不同类型，明确部分面积不计入容积率。 • 允许套内面积超过 140 平米的住宅，在起居室设置一定比例面积的挑空空间，挑空部分在要求范围内的，按其水平投影面积计算容积率。 • 架空面积不超过建筑基底面积 50%，高度 4.9 米以下的，不计入容积率，不收取地价款。 • 可在小区场地内设置风雨连廊，不封闭时，不计入容积率。 • 鼓励应用新建筑材料以提升建筑品质，对于外立面采用砖石、金属、陶板等耐久性高品质材料的，其饰面层不计入容积率。…… 2024.12 《北京市高品质商品住宅设计导则(试行)》 • 鼓励设置“开敞阳台”。 • 架空层不计容等。 广州 2024.12 《进一步优化审批服务机制惠企利民促进经济社会发展若干措施》 • 放宽不计容放宽：风雨连廊、景观亭廊以及公共空间的配套可不计容。 中指研究院 中国房地产指数系统 城市 时间 内容 2024.8 阳台及公共开放面积占比提升：广州阳台占比首次从 20%扩大至 30%，不计容的公共开放开间面积，由 5%扩大至 10%。 上海 2024.8 《关于优化本市新出让商品住房用地套型供应结构的通知》 • 中小套型限制面积提升：全市多层、小高层、高层建筑的商品住房中小套型住房建筑面积标准分别调整为 100 平米、110 平米、120 平米。 深圳 2024.5 《2024 版深圳市建筑设计规则》 • 凸窗进深扩大：进深由 0.6m 增加至 0.8m。 • 进深限制取消：不再限制 2.4m，但超过部分的水平投影面积应全部计入规定建筑面积； • 避难层、机房等公共空间不计容。 2024.3 废止了《关于按照国家政策执行住宅户型比例要求的通知》 • 中小套型限制取消：取消“70/90”政策。 杭州 2024.12 《关于优化建设项目容积率及相关指标计算规则的通知》 • 多处放宽计容规则：满足停车配建最低标准的停车空间不计容；门厅、风雨连廊、顶盖坡道可不计容。 • 阳台计算方式放宽：全封闭阳台按 1/2 计算。 郑州 2024.12 《城市规划管理技术规定》 • 第四代住宅建筑写入新版技术规定：对套内面积以及阳台的立体绿化设计提出了要求（其中套内面积 100 ㎡以上）。 • 控制建筑高度及容积率：住宅用地建筑高度应小于 80 米；新建住宅容积率不超过 2.5； • 提高住宅品质：室内层高从原来的 2.8 米提高到 3 米。 西安 2024.10 《关于优化我市房