房地产行业：梳理600多个项目，看代建发展特征

梳理600多个项目，看代建发展特征梳理 600 多个项目，看代建发展特征 2024 年，地方性政府代建政策发布频次显著下降，新出台规范多为对既往规范的修订或补充。通过对典型代建企业项目进行梳理，代建企业新签约规划建筑面积中，商业代建占比超 7 成；二线城市更受代建企业青睐，占比超 5 成，但占比有所下降。五大城市群占比超 6 成，长三角区域依旧更受代建企业青睐。代建项目业态方面，商品住宅、商办和保障性住房占比超 8 成。房地产代建企业代建管理费率持续压缩，超 4 成项目代建费率仅在 1%-2%之间。 一、政策分析 2024 年，代建地方政府性规范政策主要有以下几个特征：其一，出台频次显著下降，由于当前主要省市均已出台政府性代建相关规范性文件，新出台规范有所减少。其二，主要法律规范均是对既往规范的修订和补充，如石家庄、郑州均是在原有规范的基础上的增补。其三，增补代建单位名录库，如南宁市将代建单位名录库原有的 24 家增补至 49 家。 表：2024 年部分代建政策梳理 序号 时间 区域 政策 重点内容 1 2024.1.6 石家庄 《石家庄市政府投资项目代建制管理办法》 石家庄市政府印刷了《石家庄市政府投资项目代建制管理办法》，该办法共计 5 章 35 条，对职责与分工、项目组织实施、监督管理等做了规定。其中，规定“市本级政府投资 500 万元（含）以上且总投资 50%（含）以上的非经营性项目，原则上实行代建。”石家庄 2021年已出台过《石家庄市政府投资管理办法》，此次法规是结合了原法规基础上，进一步修订。 2 2024.3.5 河南省 《河南省省级政府投资项目代建管理办法》 河南省人民政府办公厅印发了《河南省省级政府投资项目代建管理办法》（以下简称“办法”），办法规定了“职责与分工”、“项目实施程序”、“投资计划与资金管理”等六章，同时指出，办法自印发日起生效，原《河南省发展和改革委员会关于印发河南省省级政府投资项目代建制管理办法的通知》（豫发改投资〔2017〕1145 号）同时废止。 3 2024.7 湖南省 湖南省发改委向社会公开征求《湖南省政府投资项湖南省发改委发文称，《湖南省政府投资项目代建制管理办法》修订已纳入湖南省人民政府 2024 年立法计划。根据立法工作安排，为目代建制管理办法（征求意见稿）》 进一步深化投融资体制改革，规范政府投资项目代建行为，发改委牵头研究起草了《湖南省政府投资项目代建制管理办法（征求意见稿）》，现予以公告，向社会公开征求意见。 4 2024.7.15 郑州市 《郑州市政府投资项目代建制实施办法》 郑州市人民政府印发《郑州市政府投资项目代建制实施办法》（以下简称《办法》），进一步规范市级政府投资项目建设管理，提高政府投资项目建设管理水平和投资效益。《办法》明确提出，总投资 3000 万元以上的建设项目实行代建制。《办法》还对代建制项目的各方职责、组织实施、资金管理等作了明确。 5 2024.8 广州市从化区 《从化区政府投资公共建设 项 目 代 建 管 理 实 施 办法》 《从化区政府投资公共建设项目代建管理实施办法》（以下简称“《代建管理办法》”）自 2021 年 9 月 1 日颁布实施，将于 2024 年 8月 31 日届满失效，为了继续加强区政府投资公共建设项目建设管理，从化区代建中心对《代建管理办法》不涉及实体内容的有关文件名称、管理部门名称等内容作简易修改，重新发布施行。新法有效期从 2024 年 9 月 1 日至 2025 年 8 月 31 日，相比原法规，有效期有所缩短。 6 2024.8 南宁市 南宁市人民政府办公室关于增补南宁市政府投资项目代建单位名录库的通知 根据《南宁市人民政府办公厅关于印发南宁市政府投资项目代建制管理办法的通知》要求，进一步做好南宁市政府投资项目代建制管理工作，经市人民政府同意，新增南宁市勘测设计院集团有限公司等 25 家单位纳入南宁市政府投资项目代建单位名录库。代建单位名录库此前在库单位共 24 家，本次增补后，在库单位数量增至 49 家。 7 2024.9.18 佛山市 《佛山市政府投资非经营性项目市场化代建管理实施细则（试行）》 佛山市发展和改革局印发《佛山市政府投资非经营性项目市场化代建管理实施细则（试行）》（以下简称“《细则》”），《细则》分为 7 章，其中规定代建管理费按工程总概算 0.4%-2%计提。 8 2024.10.13 深圳市龙岗区 《龙岗区政府投资项目代建管理办法》 深圳市龙岗区人民政府印发《龙岗区政府投资项目代建管理办法》（以下简称“《办法》”），《办法》共分 7 章，对代建决策及代建单位确定、职责分工等做了明确。其中，拟实行代建的项目总投资规模应为 5000 万元以上（含5000 万元），部分符合规定的项目如投资额低于 5000 万元，也可采用代建制度。 9 2024.10 新乡市 《新乡市市级政府投资项目代建管理办法》 为进一步规范市级政府投资项目建设管理，提高项目管理水平、建设效率和投资效益，新乡市印发了《新乡市市级政府投资项目代建管理办法》（以下简称《管理办法》）。《管理办法》对代建进行了说明，是指由新乡市市建筑工程服务中心经授权代表项目单位履行建设单位职责，负责项目建设实施，严格控制项目投资、质量、安全和工期，竣工验收合格后移交给项目单位的建设管理模式。 资料来源：中指研究院整理 二、经营现状分析 1.代建模式 商业代建占比超 7 成，占比保持稳定。根据对典型代建企业代建模式统计，2024 年，代建企业新签约规划建筑面积中，政府代建、商业代建和资本代建的占比分别为 22.8%、73.9%和 3.3%。相较 2024 上半年，商业代建占比上升 4.5 个百分点，略有增长；政府代建保持稳定，微降 0.5 个百分点，资本代建占比下降 4个百分点。一方面，以纾困项目为主的资本代建由于对代建企业要求较高，涉足企业较少。另一方面，纾困项目代建周期较长，企业同一周期内持有的项目通常不多。因而，2024 年资本代建有所下降。 图：2024 年典型代建企业新签约规划建筑面积各代建模式占比 数据来源：CREIS 中指数据 2.业务布局 二线城市更受代建企业青睐，但占比有所下降。根据对典型代建企业业务布局统计，从城市等级来看，2024 年代建企业新签约规划建筑面积中，一线城市、二线城市和三四线城市占比分别为 5.0%、50.2%和 44.8%，与 2024 上半年相比，二线城市占比下降 3.5 个百分点，但依旧是占比最高区域；三四线城市占比上升4.1 个百分点。由于一二线城市代建竞争激烈，部分企业亦会选择三四线城市拓73.9%22.8%3.3%商业代建政府代建资本代建展业务，通过良好的产品设计及营造能力，满足当地改善类客群需求，三四线城市占比有一定上升。 图：2024 年典型代建企业新签约规划建筑面积城市等级占比 数据来源：CREIS 中指数据 五大城市群占比超 6 成，长三角区域依旧更受代建企业青睐。从城市群来看，2024 典型代建企业新签约规划建筑面积中，长三角、京津冀、粤港澳、中西部和成渝五大城市群占比为 64.8%。其中，长三角占比 28.0%，较 2024 上半年增长 1.6 个百分点