房地产行业楼市止跌回稳系列一:土地收储打开局面,城市更新激发活力
本报告由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国(仅为本报告目的,不包括香港、澳门、台湾)提供。在遵守适用的法律法规情况下,本报告亦可能由中信建投(国际)证券有限公司在香港提供。同时请务必阅读正文之后的免责条款和声明。 证券研究报告·行业动态 楼市止跌回稳系列一:土地收储打开局面,城市更新激发活力 核心观点 利用专项债积极收储闲置土地、通过货币化安置加快城市更新都是 2024 年底提出的消化存量的新举措,2025 年初以来正快速落地。这些新举措,一方面减少了市场无效供给、增加了有效需求,另一方面也为开发商注入流动性,对楼市的止跌回稳具重要意义。目前楼市处于政策效果巩固阶段,通过推动经济回升向好、对楼市供需两端同时发力、推进房企信用修复等多方联动,止跌回稳效果将愈加明显。 摘要 926 政治局会议提出止跌回稳后,政策效果显现,楼市表现积极,楼市持续回升向好需多方联动。伴随政策快速落地与居民购房信心增强,2024 年四季度新建商品房销售面积、销售额同比增长了0.5%、1.0%,扭转了之前连续下滑的态势。2025 年 1 月,70 大中城市中,新建商品住宅价格环比上涨的城市达到 24 个,二手住宅价格环比上涨的城市达到 7 个,楼市向好趋势明显。目前政策效果主要集中在高能级城市,全国楼市持续向好需经济、楼市政策、金融政策、居民信心等多方面联动才可行稳致远。 利用地方政府专项债收储闲置土地,有利于盘活开发商和城市楼市,我们估计这部分资金规模约为 5000 亿。2024 年 10 月自然资源部提出的利用专项债收储土地以及 2024 年 12 月国办发专项债新管理办法,为地方收储闲置土地提供政策支持。我们通过存量土地价值和资金来源两个角度估测专项债收储规模约 5000 亿元。2 月以来广东、北京收储落实速度快并卓有成效。土地收储一方面减少了当地市场的无效供给,另一方面也为作为市场主体的开发商注入流动性,有助于其缓解资金压力、保交楼、增投资,有助于让市场重回正循环。 加大城市更新力度,提升货币化安置效率,有效激发居民购房需求。住建部在 2024 年 10 月明确提出,通过货币化安置等方式新增实施 100 万套城中村改造、危旧房改造,同时在地下管网、老厂房改造等多个方向发力。可以预期,伴随货币化的增长和城市面貌的改变,有望激发居民的购房需求。上一轮货币化棚改,利用政府专项借款,推动楼市需求增长。本轮城市更新,也将利用多渠道资金,重新激发市场需求。 潜在需求较大、库存较低的城市将在本轮周期中率先受益,看好核心城市布局的开发商及其关联物企,以及主要二手中介公司。A 股建议关注:滨江集团、招商蛇口、金地集团、新城控股、城建发展、华发股份、合肥城建、我爱我家等。港股推荐:贝壳-W、华润万象生活、华润置地、绿城中国、中国海外发展、龙湖集团。 维持 强于大市 竺劲 zhujinbj@csc.com.cn SAC 编号:S1440519120002 SFC 编号:BPU491 发布日期: 2025 年 02 月 25 日 市场表现 相关研究报告 25.02.22 【中信建投房地产】:地产行业周报(2.15-2.21):70 城房价延续止跌回稳趋势,沪杭土拍热度升温 25.02.16 【中信建投房地产】:地产行业周报(2.8-2.14):多地启动土地回购计划,万科获流动性支持 -21%-1%19%39%2024/2/262024/3/262024/4/262024/5/262024/6/262024/7/262024/8/262024/9/262024/10/262024/11/262024/12/262025/1/26房地产沪深300房地产 房 地产 行业动态报告 请务必阅读正文之后的免责条款和声明。 目录 1. 地方政府专项债使用扩围,闲置土地收储率先受益 ............................................................................................................ 1 1.1 地方政府专项债规模逐年增长,管理新机制拓宽使用范围 ................................................................................... 1 1.2 闲置土地收储符合政策导向,2025 年初各地快速落地 ........................................................................................... 2 2. 城中村改造助力城市更新推进,有望加速地产去库存进程............................................................................................... 6 2.1 城市更新以城中村改造为重要抓手,2025 年将加速推进....................................................................................... 6 2.2 上海成为本轮城市更新的排头兵 .................................................................................................................................. 10 3. 投资建议 .......................................................................................................................................................................................... 13 风险分析................................................................................................................................................................................................ 14 图目录 图 1:历年新增专项债发行情况 ................................................................................................................ 1 图 2:2019 年我国新增专项债投向..................................................................................
[中信建投]:房地产行业楼市止跌回稳系列一:土地收储打开局面,城市更新激发活力,点击即可下载。报告格式为PDF,大小3.5M,页数18页,欢迎下载。
