房地产行业研究：从“台积电效应”看杭州：科技进步支撑楼市可持续发展

敬请参阅最后一页特别声明 1 投资逻辑： 台积电对台湾的意义：台湾不可或缺的重要经济支柱。2023 年台积电营收为 21617 亿新台币，台积电营收占全台 GDP 比重接近 9%，营收占台湾出口额约 16%。税收和就业方面，台积电同样对台湾做出重要贡献。2024 台积电交的所得税金额为 2334 亿新台币，占台湾总税收超过 6%。2023 年台积电雇用员工数超过 7 万人，考虑其带动产业链就业人数超 40 万人，总计占全台总就业人口的 3.5%。整体经营规模决定了台积电对台湾经济的发展有着举足轻重的意义。 “台积电效应”形成过程：人口及产业发展带动房价持续上涨。  定址：台积电的选址重视产业集群，目前主要晶圆厂集中在三大科学园区，其中新竹科学园区作为台积电的发源地，周边的半导体相关的产业资源十分丰富。  人口流入与收入：台积电的高速发展不仅带动员工数量不断增加，相应的薪酬收入增速也明显优于同行业。台积电 2012-2023 年员工数量期间复合增速接近 7%，显著高于全台湾同行业增速，2023 年台积电薪资是行业平均的 2.5 倍。  房价走势：台积电所处重点科技园区保持人才吸引力，相关产业链及家属不断带来人口流入，多年来房价涨幅好于平均水平；部分新厂区前期房价房价走势偏弱，台积电能有效改变其房价走势。  房价上涨的节奏：公司高速发展时期为房价涨幅最快的阶段。受益于 2020 年疫情冲击下的“缺芯潮”以及2023 年的 AI 浪潮，台积电近年来规模快速扩张，对应新竹地区房价在近几年上涨超过 100%，涨幅显著高于其他时间。 杭州：短期的筑底终将结束，长期的产业经济发展、人口流入、购买力提升将奠定楼市持续稳健发展的根基。  政策回顾：24 年政策应放尽放，杭州已迎来史上最宽松的购房环境，促进楼市回归市场化，加速推动购房需求的入市。  市场回顾：24 年的三轮政策后市场迎来修复，其中 10.9 新政效果最显著，四季度市场呈现止跌回稳的趋势：二手住宅成交量活跃，全年二手成交套数首超新房；新房销售量逐月上升，走出翘尾行情；新房及二手房价格均止跌后略有上升。  短期展望：主要受市场供需关系主导，其中新房供给已大幅缩量，主城新房较为短缺，或存在涨价预期；二手房整体挂牌量较大，面临一定去化压力，尤其部分区域或存在投资客抛盘的情况。  中长期展望：当前杭州面向新一轮科技发展，政策及资金正不断加码。未来或有望逐步培养出行业巨头，走出类似台积电的路径，带动杭州的经济及楼市的健康长远发展。 投资建议： 在以 AI、机器人为首的新一轮科技变革中，国内城市中杭州已拔得头筹，涌现出了以“杭州六小龙”为代表的一大批科创企业，同时近期阿里巴巴公布的最新业绩及 CAPEX 超预期，为构建杭州特色现代化产业体系、经济高质量发展提供了强大动力。站在中长期视角来看，经济的繁荣最终将支撑起当地房地产市场的健康可持续发展。 因此若杭州市场β向好，则深耕杭州的房企将直接受益。首推在销售端及投资端均具备明显市场影响力的房开企业：滨江集团、绿城中国、建发国际集团，以及上述三家房开企业所对应的物管公司；建议关注在杭州市占率靠前的头部中介平台：贝壳。 风险提示： 政策出台进度及力度不及预期；宽松政策对市场提振效果不佳；房企出现债务违约 行业专题研究报告 敬请参阅最后一页特别声明 2 扫码获取更多服务 内容目录 一、台积电对台湾的意义：台湾不可或缺的重要经济支柱.............................................. 5 1.1、台积电在产值、出口、税收及就业等方面均在台湾占据重要地位............................... 5 二、“台积电效应”形成过程：人口及产业发展带动房价持续上涨....................................... 5 2.1、定址：重视集群效应为产业发展保驾护航................................................... 5 2.2、人口流入与收入：员工数量及薪资增长提供充足购买力....................................... 7 2.3、房价走势：重点园区保持强势，新增厂区改变原有趋势....................................... 8 2.4、房价上涨的节奏：公司高速发展时期为房价涨幅最快的阶段.................................. 10 三、杭州：筑底终有时，静待曙光现............................................................... 10 3.1、2024 政策回顾：取消限制释放需求，促进楼市回归市场化 ................................... 10 3.2、2024 市场回顾：政策助力市场修复，整体量价正在筑底 ..................................... 11 3.3、短期展望：受市场供需关系主导，新房较之二手房更为健康.................................. 13 3.4、中长期展望：经济、人口、购买力是根本.................................................. 16 四、投资建议：风物长宜放眼量，精选好城市好企业................................................. 18 五、风险提示................................................................................... 21 图表目录 图表 1： 2023 年台积电营收占台湾 GDP 接近 9% ...................................................... 5 图表 2： 2023 年台积电营收占台湾出口额约 16% ..................................................... 5 图表 3： 2024 年台积电所得税占台湾总税收超过 6% .................................................. 5 图表 4： 2023 年台积电员工数占台湾就业人数约 0.7% ................................................ 5 图表 5： 台积电在台晶圆厂推进时间表及地址 ....................................................... 6 图表 6： 台湾先进封测厂地址 ..................................................................... 7 图表 7： 2012-2023 年台积电员工