房地产行业研究：基本面持续修复，持续强call龙头企业

敬请参阅最后一页特别声明 1 事件 2 月 26 日申万地产指数大涨+2.20%，多股触及涨停；港股内地房地产股指数全天大涨接近+5%，其中绿城中国上涨+12.26%，贝壳上涨+11.06%。 点评 重点城市带看量及实时成交显著反弹，楼市“小阳春”蓄势待发。根据贝壳披露，春节后第三周（2 月 17 日-2 月23 日）重点城市二手房的带看量保持上涨，从环比来看七大城市带看量节后第三周环比上周上涨 8.3%，其中上海、深圳、杭州、苏州环比增幅超过 10%。从绝对值来看，已有部分城市节后第三周带看数据超过去年四季度的高位水平，其中上海比去年高峰期带看量高出 16.9%。根据冰山指数实时成交数据来看，目前深圳、杭州、成都的成交量已创下近四年来季节性新高。考虑到近期并未出台新增政策刺激市场，当下带看量与实时成交激增及反映潜在购房需求仍有较大释放空间，预计今年三月份楼市“小阳春”行情有望兑现。 土拍溢价率创近期新高，房企拿地积极性回升。根据中指研究院数据，2025 年土地成交热度显著回升。从均价来看，2025 年第 8 周(2 月 17 日——2 月 23 日)成交楼面均价为 9510 元/㎡,显著高于 2024 年四季度的水平。此外从溢价率来看，相比 2024 年周度土地成交平均溢价率均不超过 10%，进入 2025 年以来已有 3 周平均溢价率超过 10%，其中上周数据超过 20%，创下近一年来新高，反映当下房企逐步恢复拿地热情，带动土地市场回暖，未来有望通过土地成交均价上涨带动新房价格上涨。 贝壳入通在即，保利发布估值提升计划，行业龙头双双迎来利好，提振行业信心。3 月 10 日港股通名单进行调整，在考察期间（2024.7.1-2024.12.31），贝壳满足日均市值条件，且在去年 9 月末新政出台后，成交额迅速放量达到总成交额条件，因此满足同股不同权公司纳入港股通要求。在港股重估、入通利好、行业β逐步企稳、龙头α持续兑现、两会政策预期等多重因素加持下，贝壳股价持续上涨，带动地产板块情绪提升。2 月 25 日保利发展公告拟通过：①稳经营、提质效；②积极开展多元资本市场融资；③坚持丰厚、持续、稳定的分红；④适时开展回购、增持等多种方式保障股东回报。目前房开上市公司大规模破净，保利作为房开龙头率先表态，在提升估值及市值管理的诉求下，后续或有更多国企背景的开发商跟进。 投资建议 基本面方面，近期带看及实时成交数据显著好转反映当下市场购买力仍具备潜力，后续有望兑现楼市“小阳春”行情，行业拐点或已逐步接近。房企方面，土地成交溢价率上涨体现当下房企拿地积极性有所好转，叠加近期贝壳入通及保利发布估值提升计划等催化，有望带动地产板块情绪复苏。此外还需要关注以“杭州六小龙”为代表的科创企业对杭州板块需求的潜在刺激。持续推荐稳健经营且政策敏感型标的：房开企业推荐重点布局深耕一线及核心二线城市，主打改善性产品，具备持续拿地能力的房企，如绿城中国、中国海外发展、滨江集团等。中介推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的中介平台贝壳；物企推荐物管稳健发展、商管绝对龙头、积极分红的华润万象生活。建议关注地方政府应收款较多的物业&建筑公司；受益于地方化债的城投公司；并购重组弹性标的；破净的央国企地产&建筑公司。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约 行业点评 敬请参阅最后一页特别声明 2 扫码获取更多服务 图表 图表1：重 点城市北上蓉的带看人数快速上升（人） 图表2：重 点城市深广杭苏的带看人数快速上升（人） 来源：贝壳，国金证券研究所 来源：贝壳，国金证券研究所 图表3：北 京二手房实时成交上升（套） 图表4：上 海二手房实时成交上升（套） 来源：冰山指数，国金证券研究所 来源：冰山指数，国金证券研究所 图表5：广 州二手房实时成交上升（套） 图表6：深 圳二手房实时成交上升（套） 来源：冰山指数，国金证券研究所 来源：冰山指数，国金证券研究所 020004000600080001000012000北京上海成都050010001500200025003000350040004500深圳广州杭州苏州01000200030004000500060007000北京2022202320242025-200002000400060008000100001W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49W52W上海20222023202420250500100015002000250030003500400045005000广州202220232024202505001000150020002500深圳2022202320242025行业点评 敬请参阅最后一页特别声明 3 扫码获取更多服务 图表7：杭 州二手房实时成交上升（套） 图表8：成 都二手房实时成交上升（套） 来源：冰山指数，国金证券研究所 来源：冰山指数，国金证券研究所 图表9：近 期土地市场的成交价及溢价率均明显上升 来源：中指院，国金证券研究所 注：中指新 300 城口径 图表10：贝 壳 在 24 年 9 月末及近期成交大幅放量，股价上涨 来源：wind，国金证券研究所 050010001500200025003000杭州2022202320242025-200002000400060008000100001W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49W52W成都20222023202420250%5%10%15%20%25%0400080001200016000200002023年第1周2023年第4周2023年第7周2023年第10周2023年第13周2023年第16周2023年第19周2023年第22周2023年第25周2023年第28周2023年第31周2023年第34周2023年第37周2023年第40周2023年第43周2023年第46周2023年第49周2023年第52周2024年第2周2024年第5周2024年第8周2024年第11周2024年第14周2024年第17周2024年第20周2024年第23周2024年第26周2024年第29周2024年第32周2024年第35周2024年第38周2024年第41周2024年第44周2024年第47周2024年第50周2025年第1周2025年第4周2025年第7周成交楼面均价(元/㎡，左)成交土地均价(元/㎡，左)平均溢价率（右）0246810120500100015002000250030002024-09-022024-10-022024-11-022024-12-022025-01-022025-02-02成交量（亿港元，右）总市值（亿港元，左）行业点评 敬请参阅最后一页特别声明 4 扫码获取更多服务 图表11：滨 江、建发涨幅通常好于指数 图表12：绿 城、建发、贝壳涨幅通常好于指数 来源：wind，国金证券研究所 来源：wind，国金证券研究