房地产行业：积极信号共振，迈过“最坏时刻”

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 积极信号共振，迈过“最坏时刻” 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2053 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2065 研究员 陈颖 SAC No. S0570524060002 chenying019881@htsc.com +(86) 755 8249 2388 研究员 戚康旭 SAC No. S0570524120001 qikangxu@htsc.com +(86) 21 2897 2228 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 城投控股 600649 CH 6.61 买入 城建发展 600266 CH 7.43 买入 滨江集团 002244 CH 12.35 买入 招商蛇口 001979 CH 13.20 买入 建发股份 600153 CH 12.37 买入 新城控股 601155 CH 15.83 增持 华润置地 1109 HK 30.60 买入 中国海外发展 688 HK 16.18 买入 绿城中国 3900 HK 10.92 买入 龙湖集团 960 HK 11.12 买入 建发国际集团 1908 HK 17.98 买入 越秀地产 123 HK 6.60 买入 华润万象生活 1209 HK 30.52 买入 绿城服务 2869 HK 4.53 买入 中海物业 2669 HK 6.69 买入 招商积余 001914 CH 14.03 买入 资料来源：华泰研究预测 2025 年 2 月 26 日│中国内地 专题研究 随着 924 政治局会议的召开，在“止跌回稳”和“稳住楼市股市”目标下，政策加速落地，我们发现房地产多个维度正在呈现积极信号共振，2024 年以来市场关注的房价下行、信用风险、库存高企等问题都有了一定的解法。我们认为房地产“最坏时刻”或已过去，看好重点城市及对应地产股的机遇。 维度 1&2：新房+二手房成交同比回正，前瞻指标延续 24Q4 以来热度 年初至今 19 城新房+二手房成交面积同比回正，如果聚焦春节后，成交面积同比增长更加明显，其中二手房节后成交面积为过去 4 年同期的最好水平。此外，24Q4 新房销售的复苏推动了重点城市库存和去化周期的改善。前瞻指标也显示，春节后市场前端的带看数据快速恢复至去年 10-11 月的水平，进一步印证当前的回暖不是脉冲式的。同时，一线城市挂牌量降至 2024 年10 月以来较低位，二手房抛压带来的价格压力进一步缓解。 维度 3&4：重点城市房价初现止跌回稳，土地市场热度恢复 统计局数据显示一线城市二手房价自 2024 年 10 月以来连续 4 个月回升，初现止跌回稳迹象；根据贝壳研究院的数据，2025 年 1 月一线城市二手房价格指数较此前低点回升 1.9%。进入 2025 年，土地市场局部热度仍在延续：一方面，1-2 月（截至 2 月 25 日）全国涉宅用地成交金额同比回正；另一方面，全国涉宅用地成交溢价率提升至 9%-14%，创出 2022 年以来的最高水平，核心城市出现久违的行政区新“地王”。土地市场热度回升显示房企信心的结构性修复，也对对应城市的预期和房价有着积极的信号意义。 维度 5&6：头部房企风险处置获得进展，土地收储、白名单等政策持续落地 2025 年以来，部分头部房企信用风险处置获得积极进展，此前市场对于其风险外溢的担忧有所缓解，有利于房地产行业信心修复。2024 年 9 月底以来的房地产政策预期也在逐步落地：一方面，地方政府在去年存量房收储的基础上进一步推进闲置土地收购，有助于缓解地方库存压力；另一方面，“白名单”扩容助力房企融资现金流的改善和“保交楼”。 展望 2025——迈过“最坏时刻” 我们认为房地产“止跌回稳”是 2025 年要一鼓作气完成的目标，并不会半途而废。2025 年将有望看到：1、一线及部分二线城市总体成交量（新房+二手房）有望稳中有升，其他城市逐步走向平稳；2、一线城市为代表的重点城市房价有望实现“止跌回稳”，同时这些城市的核心地段地价或将“稳中有升”；3、政策会加力护航“止跌回稳”之路，包括核心城市行政政策、房贷利率、去库存和城中村改造等的继续优化。 投资建议 我们认为多维积极因素共振下，此前的担忧都有了一定的解法：1、房地产头部企业风险外溢的担忧逐步缓解；2、相较于 2024 年的整体性房价调整，2025 年有望看到结构性“止跌回稳”；3、高库存问题在“去库存”政策落地下将得到一定改善。我们看好重点城市区域市场的量价回升，以及在对应区域拥有储备或新获取资源的房企的估值修复，同时业绩与现金流稳健的物管公司亦有望受益于市场止跌回稳。重点推荐：1）A 股开发：城投控股、城建发展、滨江集团、招商蛇口、建发股份、新城控股；2）港股开发：华润置地、中国海外发展、绿城中国、建发国际集团、越秀地产、龙湖集团；3）物管公司：华润万象生活、绿城服务、中海物业、招商积余。 风险提示：地产政策波动的风险，地产基本面复苏不及预期的风险，部分房企面临经营风险。 (21)1234466Feb-24Jun-24Oct-24Feb-25(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 核心观点 2024 年以来，资本市场对房地产市场存在较多担忧，主要聚焦于：房价下行、信用风险、库存高企等，但随着 924 政治局会议的召开，在“止跌回稳”和“稳住楼市股市”目标下，一鼓作气稳定房地产市场已经是 2025 年最重要的任务之一。随着 2024 年四季度以来政策的逐步落地以及相关企业风险事件取得积极进展，近期我们观察到房地产多个维度正在呈现积极信号共振： 1、成交量：今年以来新房+二手房成交面积同比回正，尤其春节后二手房成交面积创下过去 4 年同期最好水平； 2、前瞻指标：带看量等领先指标延续 24Q4 以来热度，未来二手房的成交热度有望持续； 3、房价：虽然全局性房价仍在改善中，但“止跌回稳”已经在部分城市迸发。重点城市止跌回稳迹象初现，一线城市二手房价修复更为明显； 4、土地：重点城市土地市场成交金额和溢价率走高，显示房企信心结构性修复； 5、信用：头部房企信用风险阶段性稳定，有利于修复行业信用信心； 6、政策：土地收储、白名单等政策加速落地，驱动行业去库存和保交楼持续改善。 由