房地产行业REITs专题研究报告(五)：政策支持范围扩大，REITs市场四季度整体修复

本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 1 REITs 专题研究报告（五） 政策支持范围扩大，REITs 市场四季度整体修复 2025 年 02 月 26 日 ➢ 政策逐步细化，金融支持范围扩大。2024 年 11 月 15 日，商务部等 7 部门办公厅《关于印发零售业创新提升工程实施方案的通知》，提出积极推荐符合条件的百货商场、购物中心、农贸市场等消费基础设施项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）；2024 年 12 月 5 日，国家发改委发布《推动东北地区冰雪经济高质量发展助力全面振兴取得新突破实施方案》，提出支持符合条件的冰雪经济领域基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目发行上市；2024年 12 月 5 日，中共中央办公厅、国务院办公厅《关于推进新型城市基础设施建设打造韧性城市的意见》，提出支持符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）；2024 年 12 月 27 日，沪深交易所对公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引的审核关注事项进行了修订，以进一步提高REITs 业务制度化规范化透明化水平，督促市场参与主体归位尽责，提升资本市场服务实体经济质效。新修订指引对 REITs 的核查及信息披露、资产评估、运营管理等市场各方普遍关注的核心事项进行了规范，督促市场参与主体切实履行核查及信息披露责任。 ➢ 四季度 REITs 市场整体修复，各只 REIT 持续稳定分红。2024 年四季度末中证 REITs（收盘）指数相较于三季度末整体上涨 5.87%，涨幅介于股债之间；2024 年 12 月 31 日中证 REITs 的换手率为 1.01，比 9 月最后一个交易日的 0.75上涨 34.67%，反映低利率、“资产荒”背景下资金对于类红利资产的追逐。整体来看，在宏观经济缓慢恢复的大背景下，市场给予稳定性较高资产（如保障房、能源类、环保类、消费类基础设施）更低的风险溢价，从而维持其较高估值，我们认为这也是 REITs 基本面研究逐渐深入的原因；相反在 REITs 市场阶段性调整时，如果单只 REIT 业绩亮眼，市场也将可能会给予其较高的估值。截至 2024 年三季度末，共有 42 只 REITs 完成了至少一次分红，合计分红金额为 85.11 亿元。其中华夏合肥高新 REIT、华夏和达高科 REIT、中金山东高速 REIT、中金安徽高速 REIT、华夏中国交建 REIT、中金湖北科投光谷 REIT、分别完成了 5、5、4、4、4、4 次分红；国金中国铁建 REIT、浙商沪杭甬 REIT 和中金安徽交控 REIT分红金额排名前三，分别是 7.18 亿元、6.68 亿元和 6.67 亿元。 ➢ 四季度经营分化，产权类 REITs 出租水平有所恢复。1）产业园：布局在一线城市的华安张江产业园 REIT（上海）和建信中关村产业园 REIT（北京）的出租率有所提升，而布局在二线城市的产业园 REIT 出租率普遍出现同环比下滑的情况，除建信中关村产业园 REIT 租金下调较多之外，其余各只 REIT 均较平稳；2）保租房：保租房项目出租率整体维持较高水平，公布租金的项目环比变化不大，同比除熙悦尚郡项目外均有一定涨幅；3）高速公路：高速公路类 REITs 车流量环比三季度大多减少，且总通行费收入均环比有不同程度的下滑；4）能源：中航京能光伏 REIT 江山永宸受自然环境变化、外部电网检修、市场供需情况及市场化交易电价波动、两个细则和辅助服务等费用上涨且多月累计费用单次结算等多重因素影响，收入同环比下降较多；5）环保：富国首创水务污水处理负荷率较夏季减少，营收及可供分配资金环比减少，中航首钢绿能新增保理融资 3000万元，可供分配资金环比上升较多，但同比仍下滑 23.66%；6）仓储物流：普洛斯 REIT、盐田港 REIT 的现代物流中心项目出租率同比下滑，但环比有所提升，较三季度好转；7）消费：消费类经营稳健，出租率保持较高水平。 ➢ 风险提示：REITs 资产经营不确定风险；流动性风险；REITs 审批速度不及预期；政策出台不及预期的风险 推荐 维持评级 分析师 苏多永 执业证书： S0100524120001 邮箱： chenli_yj@mszq.com 分析师 陈立 执业证书： S0100524080001 邮箱： suduoyong@mszq.com 相关研究 1.2024 年 11 月中国房地产销售数据点评：累计业绩降幅略有收窄，12 月或将环比提升-2024/12/03 2.2024 年 11 月中国房地产土地市场数据点评：重点 23 城土地出让金环比上升，溢价率水平提高-2024/12/02 3.REITs 专题研究报告（四）：REITs 政策利好加速释放，三季度整体出现回调-2024/11/28 4.房地产开发行业 2024 年三季报业绩综述：营收归母净利仍在调整，市值修复已然进行-2024/11/15 5.2024 年 10 月中国房地产土地市场数据点评：重点 23 城土地出让金环比上升，溢价率水平下降-2024/11/04 行业专题研究/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 2 目录 1 政策逐步细化，金融支持范围扩大 ........................................................................................................................... 3 2 REITs 市场行情及分析 .............................................................................................................................................. 4 2.1 中证 REITs 指数修复，全年收益率高于中证 1000 ..................................................................................................................... 4 2.2 各只 REIT2024 年及上市以来的涨跌幅 ........................................................................................................................................ 5 2.3 各只 REIT 持续稳定分红，高速公路类分红金额较大 .................................................................................................................