房地产行业：中指丨两部门联合发文，明确专项债用于土地储备的多项细则

中指丨两部门联合发文，明确专项债用于土地储备的多项细则中指研究院 中国房地产指数系统 本报告数据来自中指数据 CREIS。详情请查询 https://www.cih-index.com 或致电 400-630-1230、010-56319088。 X` 好的 3 月 11 日，自然资源部和财政部联合发布《关于做好运用地方政府专项债券支持土地储备有关工作的通知》（自然资发[2025]45 号，以下简称《通知》），从明确发债要求及资金使用主体、完善专项债申报审核流程、做好资金和收益的综合平衡、严格监督管理等四个方面进行了详细说明，更好支持运用专项债券开展土地储备工作，有效推动房地产市场止跌回稳。 原文链接：https://gi.mnr.gov.cn/202503/t20250311_2881825.html 两部门联合发文，明确专项债用于土地储备的多项细则中指研究院 中国房地产指数系统 本报告数据来自 CREIS 中指数据、中房指数系统。详情请查询 https://www.cih-index.com 或致电 400-630-1230、010-56319253。 【中指解读】 第一，明确发债要求及资金使用主体，资金优先用于存量土地。 本次《通知》主要强调几个方面： 一是申请专项债的项目须纳入土地储备计划，并在全民所有土地资产管理信息系统中有对应的标识码； 二是，要优先将处置存量闲置土地清单中的地块纳入土地储备计划，确有需求的新增土地储备项目也应纳入土地储备计划； 三是，明确土地范围，2024 年 11 月 7 日之后供应的土地不列入存量闲置土地范围； 四是，专项债资金要专款专用、封闭管理。根据 2018 年《土地储备资金财务管理办法》，土地储备资金使用范围包括征收、收购、优先购买或收回土地需要支付的土地价款或征地和拆迁补偿费用等。 第二，完善专项债券申报审核流程，优先选择成熟度高、操作性强、预期效益显著、风险低的项目。 《通知》强调优先选择成熟度高、操作性强、预期效益显著、风险低的项目，明确提出要编制并审核项目实施方案，论证项目实施方案的可行性、合规性、合法性，并详细列出具体要求，有利于指导地方更好地落地相关举措，论证的内容包括： 一是纳入收回收购存量闲置土地清单情况； 二是项目实施主体纳入全国土地储备机构名录情况； 三是纳入土地储备计划情况； 四是土地权属（是否存在抵质押、查封等情况）； 五是项目融资收益平衡情况等。 同时，强调加强自然资源部门与财政部门的信息互联互通。 针对非“自审自发”试点地区，《通知》明确财政部、自然资源部审核把关通过后，“省级财政部门择优安排发行”。在专项债资金有限的情况下，收回收购存量闲置土地以增量价值为原则，才能更好地促进房地产市场进入新循环，而聚焦核心城市或区域的项目更能产生增量价值，本次要求省级部门择优安排发行专项债，灵活统筹资金，或有助于引导资金向优中指研究院 中国房地产指数系统 势地区倾斜。 针对“自审自发”试点地区，本次进一步明确土地储备项目经省级人民政府审核批准后，省级财政部门即可组织发行专项债券。【“自审自发”试点地区包括北京市、上海市、江苏省、浙江省（含宁波市）、安徽省、福建省（含厦门市）、山东省（含青岛市）、湖南省、广东省（含深圳市）、四川省，河北雄安新区】 根据中指监测，截至 3 月 10 日，全国各地公示的拟使用专项债收回收购存量闲置土地的总量已超 300 宗，拟收储价格约 500 亿元，涉及广东、四川、吉林、江西等省，其中 2 月底广东已经发行超 300 亿元专项债用于回收存量闲置土地，预计接下来已经公示项目的省份将进入土储专项债发行阶段。 第三，做好资金和收益的综合平衡，以单个土地储备项目为单位，确保资金平衡。 《通知》继续强调“用于土地储备的专项债券发行和使用应当严格对应到项目”，明确“一个土地储备项目由单个或多个地块组成”“专项债资金可在同一储备项目内不同地块之间调剂使用，但以单个土地储备项目为单位，确保项目融资收益平衡”，以储备项目为单位而非单个地块，要求资金平衡，增加了地方政府可调整的空间，有利于地方政府根据不同地块的特点，灵活、合理地安排土地收储。2 月底，广东发行的专项债中，珠海涉及 4 个项目，覆盖 13 宗地块。 另外，本次提到“合理确定专项债券用于土地储备的发行期限”，没有限定具体期限，也给予更多灵活性。 表：珠海第一批申报专项债收购存量土地的项目与 2 月底专项债发行项目对比 珠海公示的 2025 年第一批土地储备领域申报地方政府专项债券项目用地 2025 年广东省政府专项债券（八期～九期）中珠海项目 项目名称 用地单位 用地位置 拟收储用地面积(万 m2) 拟收储价格 (亿元) 项目总投资(亿元) 项目拟发行专项债券总金额(亿元) 项目本次专项债券发行金额(亿元) 广东省珠海市高新区土地储备项目（一期） 珠海市高新总部基地建设发展有限公司 高新区情侣北路南段填海区、情侣北路 7.03 12.59 13.43 13.43 13.43 珠海高新会同集文化旅游开发有限公司 高新区那洲片区会同南路南侧、北京师范大学西侧 3.21 0.85 珠海市香洲区土地收储项目一期(回收存量闲置土地) 珠海华熠开发建设有限公司 香洲区保税区情侣西路北侧、宝荣路东侧 2.33 8.14 14.93 14.93 14.93 珠海华翰投资有限公司 香洲区保税区宝怡路、宝业路西侧 1.36 4.82 珠海九洲开发建设有限公司 香洲区吉大片区海愉路北侧 2.02 1.97 中指研究院 中国房地产指数系统 本报告数据来自 CREIS 中指数据、中房指数系统。详情请查询 https://www.cih-index.com 或致电 400-630-1230、010-56319253。 珠海公示的 2025 年第一批土地储备领域申报地方政府专项债券项目用地 2025 年广东省政府专项债券（八期～九期）中珠海项目 项目名称 用地单位 用地位置 拟收储用地面积(万 m2) 拟收储价格 (亿元) 项目总投资(亿元) 项目拟发行专项债券总金额(亿元) 项目本次专项债券发行金额(亿元) 2025 年珠海市斗门区土地收储项目 珠海斗门大横琴琴峰房地产开发有限公司 斗门区白藤街道平华大道南侧、明月路西侧 3.53 5.38 17.58 17.58 14.16 珠海斗门大横琴琴峰房地产开发有限公司 斗门区白藤街道福安路西侧、望泽路北侧 1.58 2.44 珠海斗门大横琴琴峰房地产开发有限公司 斗门区白藤街道腾逸路南侧、明月路西侧 1.56 2.44 珠海斗门大横琴琴峰房地产开发有限公司 斗门区白藤街道明月路东侧、望泽路北侧 1.38 2.20 珠海斗门大横琴琴峰房地产开发有限公司 斗门区腾逸路北侧、福安路西侧 1.14 1.70 珠海斗门大横琴琴雅房地产开发有限公司 斗门区红心路南侧、锦湖路西侧 2.12 3.41 广东省珠海市金湾区2025 年第一批存量闲置土地收储项目 珠海华裕开发建设有限公司 金湾区联珠路东侧、恒星路南侧 3.56 7.96 18.68 18.68 15.00 珠海华裕开