公司首次覆盖报告：深耕上海筑根基，城市更新启未来

房地产/房地产开发 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1 / 19 城投控股（600649.SH） 2025 年 03 月 19 日 投资评级：买入（首次） 日期 2025/3/19 当前股价(元) 4.24 一年最高最低(元) 5.97/3.06 总市值(亿元) 107.25 流通市值(亿元) 107.25 总股本(亿股) 25.30 流通股本(亿股) 25.30 近 3 个月换手率(%) 60.66 股价走势图 数据来源：聚源 深耕上海筑根基，城市更新启未来 ——公司首次覆盖报告 齐东（分析师） 胡耀文（分析师） 杜致远（联系人） qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002 huyaowen@kysec.cn 证书编号：S0790524070001 duzhiyuan@kysec.cn 证书编号：S0790124070064  背靠上海城投，深耕上海，城市更新土储充裕，给予“买入”评级 城投控股背靠上海城投集团，深耕上海多年，待结转资源充足，后续在上海城市更新积极推动下，有望获取更多优质土储。同时公司保障房运营经验丰富，投融管退路径清晰，投资业务有望持续增厚公司利润。我们预计 2024-2026 年归母净利润分别为 7.2、18.4、20.8 亿元，EPS 分别为 0.28、0.73、0.82 元，当前股价对应 PE 为 14.9、5.8、5.2 倍，首次覆盖，给予“买入”评级。  开发业务深耕上海，项目储备价值高 受项目拿地和推盘周期性变化影响，公司近年销售规模有所波动，2024 年得益于黄浦区露香园二期项目入市，以及长宁区青溪云邸、杨浦区兴华里等项目热销，公司实现签约销售金额 175.3 亿元，同比增长 113%，为历年销售金额新高，销售均价超 15 万元/平。公司 2024 年新增黄浦小东门组团地块和闵行华漕镇项目，拿地总价近百亿。公司已售未结转资源较充裕，预估 2025 年结转货值有望超过150 亿元。2024 年 9 月，公司公告拟分别与闵行区浦江镇政府和华漕镇政府签订改造项目合作协议，将有效补充公司未来土地储备。  资产投融管退路径清晰，投资业务增厚利润 公司资产运营业务涵盖办公、商业和租赁住房，截至 2024 年末，出租总面积 32.57万方，同比增长 5%，租金收入 2.98 亿元，同比增长 1%。公司积极参与上海市租赁住房业务建设，首批布局的八大租赁社区全部投入运营，于 2024 年 1 月发行了规模最大的保租房公募 REITs，募集规模 30.50 亿元，供应近 3000 套租赁住房。公司投资板块平稳运作，截至 2024H1 持有已上市证券市值约 38.18 亿元。  待结转资源充裕，现金流情况稳健 2023 年以来由于房地产项目开发结转节奏差异，整体收入有所下降，截至2024Q3，公司合同负债+预收账款规模达 155.6 亿元，可覆盖 2023 年收入 6.1 倍，待结转资源较充裕；在手现金达 90.9 亿元，同比增长 101%。截至 2024H1，公司有息负债 405.3 亿元，同比下降 3.6%，资产负债率和净负债率分别为 73.7%和147.7%，负债结构有所优化；融资成本降至 4.05%，较年初压降 12BPs。  风险提示：上海销售市场下行、公司城市更新拓展不及预期。 财务摘要和估值指标 指标 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 营业收入(百万元) 8,468 2,559 8,396 15,986 18,083 YOY(%) -7.9 -69.8 228.1 90.4 13.1 归母净利润(百万元) 783 415 720 1,842 2,077 YOY(%) -14.1 -46.9 73.2 156.0 12.7 毛利率(%) 9.9 40.3 23.6 27.8 28.0 净利率(%) 9.2 16.2 8.6 11.5 11.5 ROE(%) 3.6 1.6 3.4 8.1 8.5 EPS(摊薄/元) 0.31 0.16 0.28 0.73 0.82 P/E(倍) 13.7 25.8 14.9 5.8 5.2 P/B(倍) 0.5 0.5 0.5 0.5 0.4 数据来源：聚源、开源证券研究所 -20%0%20%40%60%80%2024-032024-072024-112025-03城投控股沪深300开源证券 证券研究报告 公司首次覆盖报告 公司研究 公司首次覆盖报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 2 / 19 目 录 1、 聚焦三大板块业务，整体经营情况稳健................................................................................................................................. 4 1.1、 上海城投集团控股，业务聚焦地产开发运营 .............................................................................................................. 4 1.2、 前三季度业绩边际承压，待结转资源充裕 .................................................................................................................. 6 2、 开发业务深耕上海，项目储备价值高 .................................................................................................................................... 7 2.1、 露香园二期入市，销售金额创新高.............................................................................................................................. 7 2.2、 深耕上海城市更新，储备土地安全垫高 ...................................................................................................................... 9 3、 资产投融管退路径清晰，投资业务增厚利润 ....................................................................................................................... 11 3.1、 资产运营有序扩张，REITs 出表盘活资产 .....................