营收业绩短期承压，但待结算资源充沛；销售规模稳居千亿阵营

房地产 | 证券研究报告 — 调整盈利预测 2025 年 3 月 19 日 600325.SH 买入 原评级：买入 市场价格:人民币 5.71 板块评级:强于大市 股价表现 (%) 今年至今 1 个月 3 个月 12 个月 绝对 0.2 3.4 (8.9) (18.4) 相对恒生指数 (4.8) 1.3 (10.9) (30.6) 发行股数 (百万) 2,752.15 2,752.15 2,752.15 2,752.15 2,117.16 流通股 (百万) 2,571.24 2,117.15 2,117.15 2,117.15 2,117.15 总市值 (港币 百万) 15,714.79 17,255.99 17,999.07 17,228.47 22,209.02 3 个月日均交易额 (港币 百万) 226.20 266.96 272.98 267.06 255.54 主要股东持股比例（%） 珠海华发集团有限公司 26.34 26.34 26.34 26.34 24.2 资料来源：公司公告，Wind，中银证券 以 2025 年 3 月 17 日收市价为标准 相关报告 《华发股份：营收规模稳步增长；经营性现金流明显优化》（2024/04/30） 《华发股份：上半年营收业绩稳步增长；拿地聚焦核心一二线城市》（2023/09/01） 《华发股份：把握机遇实现规模突破，聚焦核心战略下销售拿地强势》（2023/05/15） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 证券分析师：夏亦丰 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 jialu.xu@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 华发股份 营收业绩短期承压，但待结算资源充沛；销售规模稳居千亿阵营 摘要：华发股份公布 2024 年年报，公司实现营业总收入 599.9 亿元，同比下降 16.8%；归母净利润 9.5 亿元，同比下降 48.2%。公司拟每 10 股派发现金股息 1.04 元（含税），分红率为 30%。  公司业绩承压，但待结算资源充沛。2024 年公司营收同比下降 16.8%，主要是由于结转规模的减少，归母净利润同比下降 48.2%。业绩降幅明显大于营收主要是因为：1）结算利润率下滑，公司毛利率为 14.3%，同比下降3.8 个百分点。2）受市场环境影响，2024 年计提相关资产和信用减值准备合计约 19.7 亿元，同比增加 3.2 亿元，导致归母净利润减少 12.4 亿元。3）三费率小幅增加，2024 年公司三费率 6.1%，同比小幅提升 0.4 个百分点，其中管理费用率、财务费用率同比分别增加 0.2、0.5 个百分点。2024 年公司净利率和归母净利润率分别为 2.3%和 1.6%，同比分别下降了 2.5、1.0 个百分点。受利润率下滑的影响，公司 ROE 同比下降了 3.5 个百分点至 4.8%。2024 年投资收益 9.7 亿元，同比增加 243.9%，少数股东损益占比（少数股东损益/净利润）同比下降 14.7 个百分点至 32.3%。截至 2024 年末，公司财报披露的预收楼款为 874 亿元，同比虽然下降 13.4%，但预收楼款/营收高达 1.46X，较 2023 年末提升 0.06X，待结算资源充沛，未来业绩保障程度仍然较高。  公司优化债务结构，融资成本不断下降，“三道红线”持续保持“绿档”；拟发行可转债。截至 2024 年末，公司有息负债 1254 亿元，同比下降 2.6%，其中一年内到期的有息负债占比仅为 18.8%，同比下降 0.8 个百分点。2024年末公司剔除预收款后的资产负债率为 63.1%，同比下降 0.1 个百分点，净负债率为 73.8%，同比提升 11.2 个百分点，现金短债比为 1.41X，同比下降 0.42X，“三道红线”稳居绿档。公司近年来融资成本不断下降，截至 2024年末公司平均融资成本为 5.22%，同比下降 0.26 个百分点。公司紧跟国家保障性住房融资政策，融资品种持续丰富，建信华金-华发股份消费类基础设施 Pre-reits 21.25 亿元成功落地；在 2023 年完成定向增发融资基础上，开展发行定向可转债工作，股权融资取得新进展，拟发行 55 亿定向可转债，并已获上交所受理，主要用于上海、无锡、珠海等地的项目以及补充流动资金。  现金流短期承压，经营性现金流因销售回款减少同比下滑。截至 2024 年末，公司货币资金 332 亿元，同比下降28.3%。2024 年公司经营性现金流净流入 159 亿元，同比下降 68.5%，一方面是因为销售回款减少，销售商品、提供劳务收到的现金 500 亿元，同比下降 41.0%；另一方面，公司土地和建安支出有所增加，购买商品、接受劳务支付的现金同比增加 18.6%。2024 年公司筹资性现金流净流出 54 亿元（2023 年净流入 114 亿元），主要是融资净流入减少所致。  房地产开发业务：1）销售：销售排名首次进入 TOP10。2024 年公司实现销售金额 1054 亿元，同比下降 16.3%，销售排名升至 10 位，较 2023 年全年销售排名提升了 4 位，首次进入 TOP10 房企行列；销售面积 370 万平，同比下降 7.4%；销售均价 2.85 万元/平，同比下降 9.7%；权益销售金额 692 亿元，销售权益比例为 65.6%，同比下降了 3.6 个百分点。具体来看，华东大区全年完成销售 462 亿元，销售占比 44%，为公司销售奠定基石；华南大区全年完成销售 321 亿元，销售占比 30.4%，销售指标增势明显；珠海大区全年完成销售 250 亿元，销售占比23.7%，稳居珠海龙头地位；北方区域全年完成销售 22 亿元，销售占比 2.1%。根据克而瑞，2025 年 1-2 月公司销售金额 172 亿元，同比增长 58.6%，销售面积 61 万平，同比增长 65.8%，销售均价 2.82 万元/平，同比下降4.3%。2）拿地：公司聚焦重点城市，量入为出，精准投拓。2024 年公司投拓策略始终聚焦在一线、强二线城市，通过公开竞拍、股权合作等方式，分别在上海、广州、成都、西安等核心城市获取 6 个优质项目，投资基础更加稳固，积累发展后劲。根据克而瑞，2024 年公司拿地金额 95 亿元，同比下降 76.8%，拿地强度（拿地金额/销售金额）为 9.0%，同比下降 23.4 个百分点。截至 2024 年末，土地储备（待开发土地计容建面）377 万平，同比下降 13.2%，在建面积 836 万平，同比下降 29.7%。3）受前期销售下行影响，2024 年公司新开工面积 95万平，同比下降 53.8%，竣工面积 488 万平，同比下降 5.2%。  公司围绕住宅主业，不断做强做优商业、物业及上下游产业链等“三大支撑”。 1）商业运营方面，公司 2024 年租金收入达 7.85 亿元，同比增长 15.4%，业务收