房地产：25年1-2月统计局数据点评-销售、融资指标向好，关注货币政策支撑

行业报告 | 行业点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产 证券研究报告 2025 年 03 月 18 日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 王雯 分析师 SAC 执业证书编号：S1110521120005 wangwena@tfzq.com 鲍荣富 分析师 SAC 执业证书编号：S1110520120003 baorongfu@tfzq.com 师亮 分析师 SAC 执业证书编号：S1110525020001 shiliang@tfzq.com 资料来源：聚源数据 相关报告 1 《房地产-行业研究周报:如何看土地市场“高热”的背后？》 2025-03-16 2 《房地产-行业研究周报:两会定调后，地产走势怎么看？》 2025-03-09 3 《房地产-行业研究周报:2 月百强房 企销售表现怎么看？》 2025-03-02 行业走势图 销售、融资指标向好，关注货币政策支撑—— 25 年1-2 月统计局数据点评 销售：市场热度持续，降幅显著收窄 2025 年 1-2 月新建商品房销售面积同比下降 5.1%，降幅比上年全年收窄 7.8 个百分点。新建商品房销售额同比下降 2.6%，降幅收窄 14.5 个百分点，“止跌回稳”继续获真实数据验证。我们认为，新房销售增速边际修复的原因或包括：1）24 年量价深度调整，市场悲观预期已相对释放充分，余量反映真实需求；2）24 年一、三季度基数较低；3）24 年四季度政策效应持续性良好，持续推动观望需求入市等。展望全年，我们延续此前“2025 年乐观情形销售面积同比-5%、中性同比-10%”的预测。同时，需关注 3 月小阳春后，市场潜在动能减弱的压力和二手价格下行可能对新房量价造成的拖累。短期行业或仍较难走出“存量房分流新房需求”通道，我们看好年内降息、限购调整、项目调规、优质地供应、城改等政策增量，对新房需求提供持续支撑。 投资：改善弱于销售， 开工下行压力仍较大 25 年 1-2 月，全国房地产开发投资同比下降 9.8%，降幅比上年全年收窄 0.8 个百分点。房屋新开工面积同比下降 29.6%。房屋竣工面积同比下降 15.6%。开发投资降幅收窄，但改善弱于销售，我们认为主要原因包括 1）土地供给仍在缩量（前 2 月 300城土地供应规划建面同比下降 19-23%）；2）头部开发商投资力度虽有改善，但仅限于一二线核心城市少数优质地块，总量层面对后市不确定性仍使土地投资谨慎。开工表现较弱除投资影响外，不排除受收储加速落地影响、企业开工节奏放缓等因素影响。考虑 25 年多数企业或继续聚焦存量去化策略，投资、开工修复幅度或继续弱于销售。 融资：销售回款改善显著，仍待货币政策协同 25 年 1-2 月，房地产开发企业到位资金 15577 亿元，同比下降 3.6%。其中，国内贷款 2954 亿元，下降 6.1%；利用外资 1 亿元，下降 90.6%；自筹资金 5233 亿元，下降 2.1%；定金及预收款 4577 亿元，下降 0.9%；个人按揭贷款 1945 亿元，下降 11.7%。2025 年前 2 月，到位资金同比降幅快速收窄，主要得益于占比最大的销售回款（预收款）企稳，按揭贷增速同比仍有双位数降幅，反映居民购房信心虽有边际改善，但加杠杆意愿仍在低位，有待货币政策继续发力修复“预期”。此外，国内贷款同比同样维持较低降幅，我们认为白名单等融资政策有望在 2025 年内继续积极发力，为行业企稳提供坚实外部融资支撑。 投资建议：政治局会议表态“促进房地产行业止跌企稳”，基本面拐点或将近，增量政策预期持续。交易端，市场“底部共识”增强，“短线政策博弈+中长期估值修复”逻辑更加顺畅。配置方向上，我们建议优先考虑①非国央企受益于化债、政策纾困、需求改善等多重逻辑下的困境反转；②具备投资及改善产品优势的龙头房企独有的周期韧性；③区域型企业其城市基本面分化及市占率提升逻辑；④二手中介受益于存量交易景气度提升。其中，低估值优质非国企及地方型企业受益于融资、收储等政策的弹性空间或更大。 标的方面，建议关注 1）未出险优质非国央企：龙湖集团、金地集团、新城控股、绿城中国、滨江集团等。2）地方国企：越秀地产、城建发展、建发国际集团等。3）龙头央企：中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润置地等；4）优质物管：中海物业、保利物业、华润万象生活、万物云、招商积余；5）租赁企业：贝壳（和海外组联合覆盖）。 风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期 -21%-14%-7%0%7%14%21%28%2024-032024-072024-11房地产沪深300 行业报告 | 行业点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 1. 销售、融资指标向好，关注货币政策支撑——统计局 25 年1-2 月数据点评 销售：市场热度持续，降幅显著收窄 2025 年 1-2 月新建商品房销售面积同比下降 5.1%，降幅比上年全年收窄 7.8 个百分点，其中住宅销售面积下降 3.4%，降幅收窄 10.7 个百分点。新建商品房销售额 10259 亿元，下降 2.6%，降幅收窄 14.5 个百分点；其中住宅销售额下降 0.4%，降幅收窄 17.2 个百分点。1-2 月销售均价为 9546.81 元/平，环比 12 月下降 7.48%，同比上升 2.72%。 2025 年前 2 月，商品房销售同比降幅较 24 年显著收窄，“止跌回稳”继续获真实数据验证。其中，1）商品房销售额降幅低于销售面积，反映高能级、高单价区域销售韧性更强；2）商品住宅销售降幅低于商品房，反映住宅需求韧性好于商办；3）销售均价同比提升，除高单价改善需求增加的结构性因素影响外，同样证明价格有“止跌”迹象（参考 24 年 Q1、Q3 基本面较弱时，新房销售均价同比下行压力同样较大）。 我们认为，新房销售增速边际修复的原因或包括：1）2024 年量价深度调整，市场悲观预期已相对释放充分，余量反映真实需求；2）24 年一季度基数较低；3）24 年四季度政策效应持续性良好，持续推动观望需求入市等。 展望全年，我们延续在 25 年 1 月 13 日外发报告《年度策略：转折点与下半程》中“2025年乐观情形销售面积同比-5%、中性情形同比-10%”的预测。同时，需要关注 3 月小阳春后，市场潜在的动能减弱压力，和二手价格下行可能造成对新房造成的拖累；短期，我们认为行业仍较难走出“存量房分流新房需求”的通道，我们看好年内降息、限购调整、土地规划调整、优质土地供应、城中村改造等政策增量空间，或对新房需求提供持续支撑 。 图 1：商品房销售面积及累计同比 图 2：商品房销售面积及当月同比 资料来源：Wind，天风证券研究所 资料来源：Wind，天风证券研究所 图 3：商品房销售金额及累计同比 图 4：商品房销售金额及当月同比 -4 -2 0 -1 -5 -7 -7 -8 -8 -8 -9 -21 -19 -20 -20 -19 -19 -18 -17 -16 -14 -13 -5 -25-20-15