大类资产配置研究系列(12)：REITs投资，泛红利资产的配置与优选

金融工程专题 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1 / 19 2025 年 03 月 23 日 《行业轮动 3.0：范式、模型迭代与ETF 轮动应用》-2024.12.9 《黄金的预期收益框架与 COT 择时因子》-2024.8.18 《债券预期收益框架与久期择时策略》-2023.12.7 REITs 投资：泛红利资产的配置与优选 ——大类资产配置研究系列（12） 魏建榕（分析师） 张翔（分析师） 何申昊（分析师） weijianrong@kysec.cn 证书编号：S0790519120001 zhangxiang2@kysec.cn 证书编号：S0790520110001 heshenhao@kysec.cn 证书编号：S0790524070009  REITs 发展：扩容迅速，机构偏好分化 2024 年以来，REITs 市场加速扩容。REITs 产品的数量从 2023 年年底的 29 只增加到 63 只，二级市场的容量从 768 亿扩充到 1692 亿。 REITs 的产品划分有两个维度，一是底层资产类型，二是产品类型。理论上，产权类和特许经营权类 REITs 的派息率和定价机制存在明显差异。 将 2024 年中报公布的 REITs 前十大持有者明细分类汇总，可以发现券商自营、保险、信托是除了关联方和原始权益人之外的前三大市场参与主体。不同类型的投资者对底层资产的偏好具有差异，券商自营持有最多的前三大资产类型为：交通基础设施、能源基础设施、园区基础设施；保险持有最多的前三大资产类型为：交通基础设施、仓储物流、消费基础设施。  REITs 配置：泛红利类资产的价值比较 REITs 具有明显的高分红特征，满足 FVOCI 会计准则的条件，在当前的低利率环境下对配置资金尤其具有吸引力。REITs 与境内其他大类资产相关性偏低，将REITs 纳入资产配置组合能够分散风险、降低波动。不同目标风险下，在股债组合中引入 REITs 能够显著提升组合的长期预期收益，而在股债金组合中引入REITs 也有小幅增益。随着目标风险的提升，股债金 REITs 组合中的最优 REITs权重先增后减，中等风险组合应配置更高比例的 REITs 资产。 我们从自下而上与自上而下两个角度对比 REITs 与红利的配置性价比。微观视角下，对比产权类 REITs 的年化派息率和红利股的股息率 TTM 可以形成轮动策略，派息率/股息率更高的资产未来大概率表现更好。宏观视角下，中证 REITs 与中证红利的利率敏感性方向相异：利率下行周期中证 REITs 受益，利率上行周期中证红利受益。我们推荐在利差显著时使用微观信号，当前产权类 REITs 年化派息率与中证红利股息率 ttm 利差为-1.96%，位于历史 16%分位的低位水平，认为红利股占优。  REITs 优选：评价因子与组合构建 我们从股息回报、估值与溢价、价量、市值、成长性几个维度构建了共 21 个 REITs评价因子。我们最终选择了 5 个有效因子进行分位得分等权合成：真实派息率ttm、溢价率中位偏离度、IRR 隐含成长、低波以及流通市值。 产权类和特许类REITs的因子有效性分化，启示了两类REITs投资范式存在差异。产权类的投资范式更侧重价量和预期博弈；而特许类的投资范式更侧重估值溢价和分红现实。 REITs 合成因子的 IC 均值为 8.21%，IC 胜率为 67.3%，年化 ICIR 为 3.16。不论是优选 Top10 还是 Top15 都有 2.5 以上的超额信息比率，Top10 组合年化超额达9.73%，信息比率达 2.52。  风险提示：本报告模型及结果通过历史数据统计、建模和测算完成，在市场波动不确定性下可能存在失效风险；历史数据不代表未来业绩。 相关研究报告 金融工程研究团队 金融工程研究 金融工程专题 开源证券 证券研究报告 魏建榕（首席分析师） 证书编号：S0790519120001 张 翔（分析师） 证书编号：S0790520110001 傅开波（分析师） 证书编号：S0790520090003 高 鹏（分析师） 证书编号：S0790520090002 苏俊豪（分析师） 证书编号：S0790522020001 胡亮勇（分析师） 证书编号：S0790522030001 王志豪（分析师） 证书编号：S0790522070003 盛少成（分析师） 证书编号：S0790523060003 苏 良（分析师） 证书编号：S0790523060004 何申昊（分析师） 证书编号：S0790524070009 陈 威（研究员） 证书编号：S0790123070027 蒋 韬（研究员） 证书编号：S0790123070037 金融工程专题 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 2 / 19 目 录 1、 REITs 发展：扩容迅速，机构偏好分化 ................................................................................................................................. 4 2、 REITs 配置：泛红利类资产的价值比较 ................................................................................................................................. 6 2.1、 REITs 的高分红特性与有效前沿扩张 .......................................................................................................................... 6 2.2、 REITs 与红利股的比价轮动 .......................................................................................................................................... 7 3、 REITs 优选：评价因子与组合构建 ....................................................................................................................................... 10 3.1、 REITs 的评价因子与分域投资范式 ............................................................................................................................ 10 3.2、 REITs 评价因子的合成与优选组合 ....