地产行业周报：政策预期持续升温，板块风险收益比提升

1政策预期持续升温，板块风险收益比提升证券研究报告2025年4月20日请务必阅读正文后免责条款地产行业周报行业评级：地产 强于大市（维持）平安证券研究所地产团队2核心摘要周度观点：政策预期持续升温，板块风险收益比提升。本周李强总理在北京调研时强调，收储要及时研究推出新的支持措施，同时随着4月底政治局会议临近，短期政策预期升温。站在当下时点，我们认为板块短期投资风险收益比提升：1）扩内需背景下地产支持政策有望进一步加码；2）短期楼市整体延续节后弱复苏，若政策加码或进一步夯实楼市底部；3）经历前期调整，保利、招商等标的较上年9月低点涨幅明显回落，但当前楼市及政策环境明显好于去年9月，同时主流房企整体PB仍处较低水平，向下空间有限。同时预计政策有望从几个方面展开：1）进一步降息及下调公积金利率，从而降低居民实际房贷利率；2）进一步打通收储及城改等政策堵点，持续扩大住房需求；3）核心城市限购仍有进一步优化。房地产市场发展空间仍存，“好房子”加速改善需求释放。李强总理指出，当前和今后一个时期，我国房地产市场仍有很大的发展空间，要进一步释放市场潜力。根据我们的测算2025-2030年全国潜在商品住宅需求中枢为8.76亿平，2024年全国商品住宅销售面积为8.1亿平，已经低于中期中枢，且随着“好房子”的推广，将加速改善及更新需求释放。同时复盘新能源汽车及智能手机的崛起，均带来市场格局重塑与销量/出货量企稳，且高端车型、机型利润率更高。测算“第四代住宅”尽管建安成本更高，但结合售价溢价等因素考量，利润率仍有望优于旧规项目。更多关注本周专题《新一轮产品迭代周期已来，好房子助力止跌回稳》。短期政策面与基本面有望迎来共振，中长期产品迭代蕴含新机遇。个股建议关注：1）历史包袱较轻、库存结构优化、产品力强房企如华润置地、中国海外发展、绿城中国、招商蛇口、建发国际集团、滨江集团、越秀地产、保利发展等；2）估值修复房企如新城控股、金地集团、万科A等；3）经纪（贝壳）、物管（中海物业、保利物业、招商积余）、代建（绿城管理控股）等细分领域头部企业。政策环境监测：李强总理调研强调我国房地产市场仍有很大的发展空间，青岛无锡苏州发布楼市新政。市场运行监测：1）成交环比平稳，后市有待观察。本周(4.12-4.18)重点50城新房成交1.4万套，环比降0.1%，重点20城二手房成交2.2万套，环比升2.7%。4月（截至18日）重点50城新房日均成交同比降22.2%，环比降35.6%；重点20城二手房日均成交同比升1.8%，环比降6.1%。2）库存环比上升，去化周期20.5个月。16城取证库存9116万平，环比升0.6%，去化周期20.5个月。3核心摘要资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行96.5亿元。2）地产股：本周房地产板块涨3.4%，跑赢沪深300（0.59%）；当前地产板块PE（TTM）35.72倍，高于沪深300的12.26倍，估值处于近五年92.35%分位。风险提示：1）楼市修复不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。政策环境监测-政策梳理4资料来源：各政府部门网站，观点网，平安证券研究所偏紧中性偏松南海诸岛2025年4月15日 国务院李强北京调研：我国房地产市场仍有很大的发展空间2025年4月15日 无锡发布“锡十条”5.0 新政，取消商品房限售并暂停价格备案2025年4月16日 青岛发放多子女家庭购房补贴，推动住宅“以旧换新”2025年4月17日 苏州公积金新政支持多子女家庭，贷款额度最高上浮40%2025年4月18日 商务部将符合条件的家政从业人员纳入公租房、保租房保障范围市场运行监测5资料来源：中指院，克而瑞，Wind，平安证券研究所；注：除月度数据外，横轴日期代表单周起始日期，下同2020年1月10日成交：环比平稳，后市有待观察重点50城新房月日均成交变化重点城市一二手房周成交变化重点50城一手周成交走势对比重点20城二手周成交走势对比点评：本周(4.12-4.18)重点50城新房成交1.4万套，环比降0.1%，重点20城二手房成交2.2万套，环比升2.7%。4月（截至18日）重点50城新房日均成交同比降22.2%，环比降35.6%；重点20城二手房日均成交同比升1.8%，环比降6.1%。-80%-40%0%40%80%120%2024.42024.62024.82024.10 2024.122025.22025.4新房月日均成交同比一线同比二线三线00.511.522.533.5024624.6.1524.8.1524.10.1524.12.1525.2.1550城一手房周成交套数20城二手房周成交套数（右）万套万套02468W1 W5 W9 W13 W17 W21 W25 W29 W33 W37 W41 W45 W492022年2023年2024年2025年万套0.00.51.01.52.02.53.03.5W1 W5 W9 W13W17W21W25W29W33W37W41W45W492022年2023年2024年2025年万套市场运行监测6资料来源：Wind，平安证券研究所库存：环比上升，去化周期20.5个月点评：16城取证库存9116万平，环比升0.6%，去化周期20.5个月。16城商品房取证库存及去化月数051015202530800085009000950010000105001100022.5.622.7.822.9.922.11.11 23.1.1323.3.2423.5.2623.7.2823.9.2923.12.124.2.224.4.524.6.724.8.924.10.11 24.12.13 25.2.1425.4.1816城库存去化月数（右）万平月资本市场监测——流动性环境年1月10日资金价格多上行。R001上行3.80BP至1.68%，R007上行1.02BP至1.71%。截至4月18日，OMO存量（MA10）余额为5493.9亿元，较4月11日减少2423.3亿元。OMO存量衡量某一时点留存于银行体系中的流动性，2021年以来OMO存量规模与资金利率中枢呈正相关关系。流动性环境：资金价格多上行资料来源：Wind，平安证券研究所7R007环比上行1.02BP (%)资金价格多上行（%）OMO存量（MA10）环比下行2025/4/112025/4/18涨跌幅（BP）1D1.641.683.807D1.701.711.0214D1.791.811.741M1.891.86-2.791D1.621.664.217D1.651.693.9114D1.721.797.90ON1.611.665.101W1.621.653.501M1.791.76-2.403M1.791.76-2.50SHIBORRDR资本市场监测——境内债2020年1月10日本周境内地产债发行量环比下降、同比上升，净融资额环比下降、同比上升。其中总发行量为96.5亿元，总偿还量为87.1亿元，净融资额为9.4亿元。到期压力方面，25年地产债到期压力整体小于24年，25年全年到期和提前兑付的规模总共3456.74亿，同比24年减少约3.96%；向后看，2