2025年第一季度成都房地产市场回顾

2025年第⼀季度，成都优质办公楼市场未录得新增供应；位于传统CBD的中环⼴场T2调改为酒店，截⾄季末市场总存量调整为987万平⽅⽶。农历新年后，企业问询量明显提升，净吸纳量录得约3.3万平⽅⽶，环⽐回正，同⽐增⻓19.8%，带动空置率环⽐下降0.5个百分点⾄26.8%。由于⼀笔三⽅办公运营商的⼤⾯积退租案例落于甲级楼，净吸纳量抵消⾄约1.7万平⽅⽶，但同⽐仍增⻓4.6%，空置率环⽐下降0.4个百分点⾄34.5%。搬迁整合继续主导租赁交易类型，占⽐68.8%。值得关注的是，攀成钢板块凭借较新的楼龄及不断完善的配套，吸引周边⽼旧楼宇的租户陆续迁⼊，季内该板块净吸纳量录得约1.2万平⽅⽶。考虑到年内充沛的供应，叠加企业进⼀步收紧的办公预算，业主于年初即加深“以价促量”策略，在租⾦、装免期和租约重组协商等⽅⾯给予更多优惠，并提供定制化装修等增值服务。另⼀⽅⾯，个别⼆房东也推出特价房源加速去化。最终，市场平均租⾦环⽐下跌3.3%，跌幅⾛扩。甲级楼新增租赁需求按⾏业看，⾦融业、互联⽹科技和专业服务业构筑季内前三⼤需求来源，分别占⽐29.7%、14.9%和10.5%。环⽐⽽⾔，⾦融业和制造业的需求持续增⻓，占⽐分别扩⼤6.1和2.6个百分点。具体来看，普惠⾦融和保险主导⾦融业需求，分别占⽐58.8%和18%；⼤数据、软件开发、企业科技服务等⼦⾏业的扩张推动产业互联⽹引领细分需求，占⽐83.8%；⽽专业服务业则主要是商务咨询和律所⼦⾏业，分别占⽐76.2%和12.1%。此外，季内⼄级楼表现亮眼，录得多笔头部企业的⼤⾯积成交，主要来⾃于线上游戏、消费品制造业、能源和财富管理等⼦⾏业。整体⽽⾔，随着企业办公预算愈发谨慎，季内⼩⾯积段需求持续主导，其中100-300平⽅⽶⾯积段为主⼒需求，占⽐41.9%，环⽐增⻓4.8个百分点。⼆房东运营商迎来新⼀轮迭代。部分2023年前布局的运营商因租赁成本与租户预期的差距不断加⼤，经营⾯临压⼒，季内市场录得数笔该类型⼆房东在办公楼和商业裙楼的退租案例；⽽去年整栋布局的⼆房东运营商，则开始聚焦差异化定位和品质办公，有望推动⼆级市场升级发展的同时，也将对⼀级市场形成更为对标的竞争。展望2025年第⼆季度，市场将迎来全年供应⾼峰，预计6栋办公楼合计约40万平⽅⽶的新增供应⼊市，其中核⼼CBD占⽐68%、⼆房东运营占⽐29%。2025年第⼀季度，成都零售物业市场未录得新增供应；位于城东的伊藤⼴场租约到期后，光⼤安⽯携“锦江⼤融城”开业，截⾄季末总存量为1,094万平⽅⽶，居全国第⼆。同期，奥特莱斯、⽂旅及家庭消费仍是投资者的关注重点，季内上海百联集团于成华区拿地将打造全国⾸个熊猫主题景区奥特莱斯、爱琴海签约⼆⼋板块的K101将打造沉浸式购物公园即为佐证。春节期间，成都⽂旅市场成绩斐然，共接待游客1,995.6万⼈次，实现旅游收⼊172.1亿元，同⽐分别增⻓5.2%、12.1%；其中，接待⼊境游客1.6万⼈次，同⽐显著增⻓200.7%。得益于此，1-2⽉，成都社会消费品零售总额同⽐增⻓5.6%，⾼于全国、全省1.6、0.9个百分点。着眼市场端，净吸纳量录得负1.3万平⽅⽶，除传统淡季影响外，原因有三。其⼀，包括商超、快时尚、餐饮等品牌整合洗牌，引发多点闭店；其⼆，消费者对⾼奢消费愈发理性，加之租⾦⾼企，核⼼商圈招商压⼒加⼤，其中春盐商圈空置率环⽐上升0.8个百分点⾄5.5%。最后，存量窗⼝期下，业主纷纷于年初提速⼤规模的调改升级，聚焦差异化定位的同时，也紧抓如⼆次元、家居家电等热⻔业态。瞩⽬案例包括：仁恒置地⼴场引⼊省内⾸家市内免税店愈3,000平⽅⽶；群光⼴场携⼿魔幻⼆次元将共同打造三层楼的ACG主题商区；位于天府新区的MKL⽣活美学中⼼将转型为区域购物中⼼湾悦城；⼤魔⽅招商花园城引⼊苏宁易购超5,000平⽅⽶等。截⾄季末，市场空置率环⽐下降1.1个百分点⾄8.3%。得益于部分区域购物中⼼的⽌跌企稳，尽管季内租⾦继续承压，环⽐下跌0.5%，但跌幅收窄。新增需求分业态看，零售占⽐41.5%，户外运动、杂货玩具店（含⼆次元）、电⼦产品等引领扩张，如Birkenstock、Peak Performance、Line Friends、次元公社及OPPO等。餐饮占⽐37.2%，社交轻⻝、特⾊餐饮、咖啡茶饮、烘培甜品等表现活跃，如乐⽥、新京熹、Ora Coffee、裕莲茶楼、佑⽲等。室内新兴运动项⽬、宠物互动、美容保健推动体验业态占⽐19.7%，如室内⽹球馆、便利铁馆、⼩型动物园、泰式SPA等。以盒⻢为代表的⽣鲜超市带动主⼒店占⽐1.6%。展望2025年第⼆季度，位于怡⼼湖的蜀道云上城计划开业，将为成都零售物业市场带来约6万平⽅⽶的新增供应。全年购物中⼼供应显著回落，但⾮标商业持续放量。预计成都全年将迎来15个⾮标商业共约26万平⽅⽶的新增供应；其中东郊记忆3号仓已于⼀季度开业，⽽备受瞩⽬的麓湖商业集群年内也将迎来CPI⼆期、沄廊商业等开业。2025年第⼀季度，成都仓储物流市场未录得新建⾼标库交付。着眼需求端，传统淡季，净吸纳量录得333平⽅⽶，尽管较去年末的购物⾼峰回落，但同⽐显著增⻓，继⽽带动空置率环⽐企稳，为9.7%。究其原因，“两新”、“国补”政策显效，消费活⼒持续释放，近半数去年末临租的租户选择续约；以及伴随着制造业升级发展，相关扩仓需求释放。统计数据显示，⼀季度四川省家电以旧换新224万件，拉动销售79亿元，数码产品购新补贴181万件，拉动销售52亿元。1-2⽉，成都规模以上⼯业增加值同⽐增⻓7.1%，⾼于全国1.2个百分点；其中汽⻋制造业增⻓25.4%，⽽新能源汽⻋产量实现332.5%的增⻓。新增需求分⾏业看，汽⻋及零部件和⻝品饮料引领扩张，分别占⽐34.9%、34.5%。分租赁交易类型看，扩租占⽐69.3%。租⾦⽅⾯，尽管在租户降本增效的背景下继续下⾏，但季内跌幅收窄，环⽐下跌3.3%。展望2025年第⼆季度，成都仓储物流市场将迎来⼀个⾼标库交付，带来约6.7万平⽅⽶的新增仓储⾯积。2025年第⼀季度，成都物业投资市场维稳，共录得9笔⼤宗交易，合计交易⾦额约25.5亿元，环⽐基本持平。投资型买家为季内主⼒，占⽐55.6%，包括机构投资者、开发商及国有平台等。得益于提振消费为零售物业运营表现提供助⼒，相关物业持续受到关注，季内录得5笔交易，其中包括⼀笔国内险资通过资产包收购区域购物中⼼的案例。此外，季内交易还包括2笔星级酒店、1笔在建地标项⽬，以及1笔医院。从交易类型看，不良资产的投资保持活跃，占⽐44.4%。