2021Q2房地产金融

NIFD季报房地产金融主编:李扬蔡 真崔 玉 黄志强2021 年 8 月《NIFD季报》是国家金融与发展实验室主要的集体研究成果之一，旨在定期、系统、全面跟踪全球金融市场、人民币汇率、国内宏观经济、中国宏观金融、国家资产负债表、财政运行、金融监管、债券市场、股票市场、房地产金融、银行业运行、保险业运行、特殊资产行业运行等领域的动态，并对各领域的金融风险状况进行评估。《NIFD季报》由三个季度报告和一个年度报告构成。NIFD季度报告于各季度结束后的第二个月发布，并在实验室微信公众号和官方网站同时推出；NIFD年度报告于下一年度 2 月份发布。I 摘 要 从房地产市场运行情况来看，2021 年上半年住房销售规模大幅上升；住房价格仍在上涨，且出现明显的分化特征；住房租赁市场升温，部分城市租金价格涨幅较大；土地市场供给缩量，成交溢价率和均价重回上升趋势；一线城市住宅库存去化周期基本保持稳定，二线城市住宅库存去化周期持续下降，三线城市住宅库存去化周期有所上升。 从房地产金融形势来看，房地产金融风险仍是监管重点。个人住房金融方面，个人购房贷款余额尽管仍处于高位，但增速进一步下降；在 LPR 短期稳定、银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度全面实施的背景下，部分商业银行个人住房贷款额度不足，个贷利率有所上升；从部分城市新增住房贷款价值比的估算情况来看，新增个人住房贷款抵押物保障程度较高，个人住房贷款整体风险可控。房企融资方面，开发贷余额增速持续回落、存量规模下降，房地产信托规模大幅压降，境内信用债发行规模增速下降、存量规模压缩，境外信用债发行规模下滑，房企主要融资渠道进一步收紧。金融机构和金融市场投资者对房企的金融支持力度产生更大分化，主要融资渠道均更为偏好经营风格稳健、财务杠杆率合理的房企。 风险提示方面，2021 年下半年，房地产市场有以下风险点值得关注：第一，部分城市住房租金价格上涨幅度较大；第二，在房企存量有息债务高企、偿债高峰集中来临、融资政策持续收紧、行业内分化加剧的背景下，部分杠杆率较高且资金周转能力较弱的房企发生债务违约的风险上升。 本报告负责人：蔡真 本报告执笔人：  蔡真 国家金融与发展实验室房地产金融研究中心主任  崔玉 国家金融与发展实验室房地产金融研究中心研究员  黄志强 【NIFD 季报】 全球金融市场 人民币汇率 国内宏观经济 中国宏观金融 地方区域财政 宏观杠杆率 中国财政运行 中国金融监管 房地产金融 债券市场 股票市场 银行业运行 保险业运行 特殊资产行业运行 目 录 一、房地产调控政策 ...................................... 1 （一）中央及部委层面 ................................... 1 （二）地方政府层面 ..................................... 1 二、房地产市场运行 ...................................... 1 （一）价格情况分析 ..................................... 1 （二）数量走势分析 ..................................... 6 三、个人住房金融形势 .................................... 8 （一）个贷余额增速进一步下降 ........................... 8 （二）个人住房贷款利率水平小幅上扬 ..................... 9 （三）个人住房贷款整体风险可控 ........................ 10 四、房企融资形势 ....................................... 11 （一）房地产开发贷余额增速持续回落 .................... 11 （二）房地产信托规模继续压降 .......................... 12 （三）房企境外信用债发行规模下滑 ...................... 13 五、小结与风险提示 ..................................... 14 附件：相关指标说明 ..................................... 15 1 一、房地产调控政策 （一）中央及部委层面 2021 年上半年，对于住房购买市场，中央层面继续保持“房住不炒”的调控总基调不变：围绕稳地价、稳房价、稳预期的房地产调控目标，要求全面落实因城施策、房地产金融审慎管理等房地产长效机制，并防止以学区房等名义炒作房价，以此促进房地产市场平稳健康发展。对于住房租赁市场，中央层面将解决好大城市住房突出问题纳入 2021 年重点工作任务：要求以人口净流入城市为重点，通过给予土地、财税、金融等政策支持，扩大保障性租赁住房供给，大力发展租赁住房市场，重点解决新市民、青年人等群体的住房困难问题。 央行、银保监会、住建部、自然资源部、财政部等部委层面为贯彻落实中央要求，一方面，严格实施房地产金融审慎管理制度、重点城市住宅用地供给“两集中”新政、优化土地竞拍规则、规范房地产市场秩序、通过约谈和问责强化城市主体责任落实，控制房价泡沫和化解房地产金融风险；另一方面，增加租赁住房土地供给、加大对住房租赁市场的金融支持力度、降低租赁住房税费负担、整顿租赁市场秩序和规范市场主体行为，支持住房租赁市场的发展。 （二）地方政府层面 地方政府层面，房地产调控政策的核心目标是抑投机、保刚需、稳地价、稳房价、稳预期。2021 年上半年，上海、广州、杭州、武汉、合肥、西安等二十余个城市在限购、限贷、限售等方面“补漏洞”，增加交易税费成本，建立二手房成交参考价格发布机制，严打学区房炒作，优化住宅用地供给，调整土拍规则、加强市场监管力度，严查经营贷、消费贷等资金违规流入房地产市场，从多方面升级加码房地产调控政策。 二、房地产市场运行 （一）价格情况分析 1. 一线城市住房销售价格涨幅较大 从国家统计局公布的 70 个大中城市商品住宅销售价格变动数据来看，2021 2 年上半年，70 城新建商品住宅上涨了 2.44%、二手住宅销售价格均累计上涨了2.07%，月度环比涨幅较去年下半年有所扩大（见图 1 左上图）。分城市层级看，2021 年上半年，一线城市住房销售价格的涨幅最大，新建商品住宅和二手住宅销售价格累计涨幅分别为 3.67%和 5.75%，同比涨幅分别为 6.15%和 10.48%（见图 1 右上图）；二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格累计涨幅分别为2.96%和 2.39%，同比涨幅分别为 4.76%和 3.55%（见图 1 左下图）；三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格累计涨幅分别为 1.84%和 1.42%，同比涨幅分别为 3.68%和 2.57%（见图 1 右下图）。整体来看，2021 年上半年住房市场销售价格延续了去年下半年的上涨趋势，且一线城市住房价格的平均涨幅高于二、三线城市；但随着主要热点城市房地产调控政策的进一步收紧，住房价格过快上涨势