物业管理行业2021H1物管中报总结：业务结构优化，多元业务驱动增长

请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 海外研 究 行业点评报告 证券研究报告 ＃industryId＃ 物业管理 ＃investSuggestion＃ 推荐 ( ＃investSuggestionChange＃ 维持 ） 重点公司 重点公司 目标价（港元） 评级 旭辉永升服务 29.00 买入 宝龙商业 42.00 买入 融创服务 30.00 买入 碧桂园服务 92.00 买入 中海物业 8.60 买入 新城悦服务 29.00 买入 合景悠活 11.80 买入 ＃relatedReport＃ 相关报告 《2021 年中期投资策略：关注成长快质量优的中型物管公司》20210612 《物业管理 2020 年度业绩综述：战略无秘密，成果看执行》20210427 《行业空间大，公司成长高》20201105 《物管 2020H1 中报总结：业务边界持续拓展，业绩高速增长》20200912 《规模红利，聚焦“纯内需”》20200420 海外房地产研究 ＃emailAuthor＃ 分析师： 宋健 songjian@xyzq.com.cn SFC：BMV912 SAC：S0190518010002 ＃assAuthor＃ 孙钟涟 sunzhonglian@xyzq.com.cn SAC：S0190521080001 请注意：孙钟涟并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管的活动 投资要点 ＃summary＃  中期业绩保持高增长：我们整理了 25 家香港上市物管公司 2021 年中报数据，其中营业收入、毛利以及净利润的中值分别为 17.9、5.7 和 2.8 亿元；营业收入、毛利以及净利润的平均增速分别为 62.7%、65.8%和 75.8%；平均毛利率和净利率分别为 31.0%和 16.9%，分别同比增加 0.6 和 1.2 pps。行业业绩保持高速增长，整体盈利能力提升。  内生增长能力强，市场外拓成主动力：截至 2021H1，物管公司平均在管面积 1.9 亿平米，同比增长 45.9%；平均合约面积为 2.8 亿平米，同比增长 34.8%；平均合约在管比为 1.6 倍，物管公司规模保持高速增长。从增长结构来看，物管公司内生增长能力强，规模以上物管公司凭借品牌认知度、质价相符的标准化产品体系以及多年的市场外拓经验，在市场拓展中保持优势地位。我们整理了行业 10 家规模以上物管公司的新增合约面积结构，其中来自市场外拓的新增合约面积平均占比为 56%。  增长内涵从单一规模拓展向产业链多元业务发展转变：从毛利润结构来看，2021H1 行业社区增值服务平均毛利润贡献为 25.4%，同比增加6.3 pps，社区增值业务毛利贡献超过非业主增值业务，整体利润结构优化。此外，城市服务、商业资管及其他业务初见规模，毛利润贡献为 8.4%，同比增加 0.8 pps。从 2021H1 收并购来看，物管公司也在积极布局商业资管、市政环卫等新赛道，业务逻辑从规模和密度向业务丰富度转变，其中城市服务有望成为下一个业绩增长点。  房地产调控引发市场情绪面担忧，行业估值回归合理：物管板块平均估值从 7 月初对应 2022 年的 20 倍 PE 回调至当前 13.8 倍（截至 20210910），从头部物企 PE-Band 来看，当前估值均位于低位。受近期房地产调控政策影响，引发市场对房企信用风险牵连物企的担忧。我们整理了 20 家物管公司关连开发商 2021H1 平均融资成本的情况，其中中国海外发展、保利地产、华润置地、绿城中国、碧桂园、旭辉控股及碧桂园平均融资成本均低于行业平均水平，且三道红线均位于绿档或黄档，具有一定安全边际，其相关物管公司保持稳健增长确定性较高。  市场短期波动，高成长高确定性行业属性不变：物管作为和人民美好生活息息相关的行业，政策支持和引导行业规范化、市场化发展的趋势不变；行业空间持续打开、整合加速的趋势不变。从成长性、确定性和执行力的角度来看，我们认为龙头物管公司将继续享有估值溢价，同时目前市值在1000 亿以下，在管规模在 1 亿平米以上，关连方为头部房企且财务稳健，自身股权激励力度大且管理层执行力强的优质中型物管公司也值得关注。行业首选旭辉永升服务、融创服务、宝龙商业、碧桂园服务、中海物业、合景悠活、新城悦服务，建议关注华润万象生活、保利物业、时代邻里、金科服务、世茂服务。 风险提示：业务扩张和收购不及预期；收缴率不及预期；增值业务拓展不及预期。 ＃title＃ 2021H1 物管中报总结： 业务结构优化，多元业务驱动增长 ＃createTime1＃ 2021 年 09 月 10 日 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 2 - 海外行业点评报告 目 录 1、中期业绩高速增长 .............................................................................................. - 4 - 1.1、业务结构优化，业绩高速增长 ................................................................... - 4 - 1.2、收并购持续推进，整合初见效果 ............................................................. - 14 - 2、行业估值回归合理 ............................................................................................ - 16 - 3、风险提示 ............................................................................................................ - 20 - 图 表 图 1、2021H1 主要上市公司营收 .......................................................................... - 5 - 图 2、2021H1 主要上市公司营收构成 .................................................................. - 5 - 图 3、2021H1 主要上市公司净利润 ...................................................................... - 5 - 图 4、2021H1 主要上市公司净利润增速 .............................................................. - 5 - 图 5、2021H1 主要上市公司在管面积 ...................