房地产行业研究：销售下滑幅度达年内最大，开发投资跌幅扩大

- 1 - 敬请参阅最后一页特别声明 杜昊旻 分析师 SAC 执业编号：S1130521090001 duhaomin＠gjzq.com.cn 销售下滑幅度达年内最大，开发投资跌幅扩大 事件  2021 年 11 月 15 日，国家统计局发布 2021 年 10 月全国房地产数据。  评论  销售金额同比跌幅达年内最大。2021 年 1-10 月，全国商品房销售金额 14.7 万亿元，同比+12%；销售面积14.3 亿方，同比+7.3%。2021 年 10 月，全国商品房销售金额 1.2 万亿元，同比-23%；销售面积 1.3 亿方，同比-22%；单月销售金额和面积的同比下滑程度均为今年以来最大跌幅。就单价而言，10 月销售均价同比下降1.3%，自 8 月以来已经连续 3 个月销售均价下滑。我们认为 10 月销售金额和面积大幅下滑主要有 3 方面原因：①10 月多家房企发生债务违约，中资美元债集体大幅下跌，动摇了购房者对期房的竣工信心，进而影响到期房销售；②房企资金紧张，对销售回款依赖程度加大，部分房企大力度打折促销以求快速回笼现金，销售市场竞争加剧，也引发了购房者的观望情绪；③房地产税试点推广获国务院授权，但目前城市名单和细则暂未出台，也使得部分购房者选择暂时观望。我们预计后续销售下滑幅度将继续扩大，全年销售金额同比增速或将缩窄至个位数。  房地产开发投资金额单月同比下滑幅度扩大。2021 年 1-10 月房地产开发投资金额累计 12.5 万亿元，同比+7.2%；2021 年 10 月，房地产开发投资金额为 1.2 万亿元，同比-5.4%，下滑幅度相较 9 月的-3.5%继续扩大。地产投资增速加速下滑，主要因为现金流紧张已成地产行业共性，10 月新开工、施工、竣工同比均大幅下滑，土地成交价款同比增速也转负。2021 年 10 月，房屋新开工面积、施工面积、竣工面积单月分别为 1.4 亿方、1.5 亿方、6277 万方，同比分别为-33%、-27%、-21%；土地成交价款 2,063 亿元，同比下滑 0.4%。若后续政策没有大幅调整，我们预计地产投资同比跌幅将继续扩大，其中新开工将大幅下滑，土拍成交价款的跌幅也将扩大，因为三批次土拍成交情况或比二批次更差。  开发到位资金单月同比下滑幅度略有收窄，主因自筹资金小幅改善，国内贷款同比仍下滑。2021 年 10 月房地产到位开发资金 1.5 万亿元，同比-9.5%，相较 9 月-11.2%的跌幅略有收窄，主要因为 10 月自筹资金的同比增速由 9 月的 10.1%收窄至 2.8%。2021 年 10 月，房地产开发到位资金中，国内贷款为 1,378 亿元，同比跌幅进一步扩大至 27.2%。我们认为 10 月中旬央行的表态表明未来开发贷发放将恢复正常。10 月国内贷款仍进一步下滑，主要因为金融机构的执行人员挖掘和落地新项目需要一段时间，叠加期间仍有部分房企发生债务违约，新项目执行或遇到一定风控阻力。我们预计未来开发贷的提量提速将逐渐落地，预计未来几个月的开发贷规模将呈现环比提升趋势。 投资建议  我们认为 10 月地产数据的全面下行是后续政策进一步调整的催化剂，预计后续将有更多边际改善政策落地。我们仍然看好地产板块行情，认为优质民营房企未来更有望获得超额收益，比如融创中国、新城控股。同时，也推荐经营稳健的头部房企，比如保利发展、万科、建发国际。 风险提示  房地产调控定力超预期；销售数据下滑幅度超预期 证券研究报告 2021 年 11 月 15 日 资源与环境研究中心 房地产行业研究 买入 (维持评级) 行业点评 行业点评 - 2 - 敬请参阅最后一页特别声明 内容目录 图表附录 ........................................................................................................3 风险提示 ........................................................................................................7 图表目录 图表 1：10 月房地产开发投资金额单月同比-5.4% ..........................................3 图表 2： 10 月房地产开发到位资金单月同比-9.5% .........................................3 图表 3：10 月各地区房地产开发投资额单月同比增速 .....................................3 图表 4：10 月各业态房地产开发投资金额单月同比增速 ..................................3 图表 5：10 月房地产新开工面积单月同比-33%...............................................3 图表 6：10 月各业态新开工面积单月同比增速 ................................................3 图表 7：10 月房屋施工面积同比-21%.............................................................4 图表 8：10 月各业态房屋施工面积单月同比增速 ............................................4 图表 9：10 月房屋竣工面积单月同比-21%......................................................4 图表 10：10 月各业态房屋竣工面积单月同比增速 ..........................................4 图表 11：10 月全国商品房销售额同比-23% ....................................................4 图表 12：10 月各业态商品房销售额同比增速 .................................................4 图表 13：10 月商品房销售面积同比-22% .......................................................5 图表 14：10 月各业态商品房销售面积单月同比增速 .......................................5 图表 15：10 月土地成交价款同比-0.4% ..........................................................5 图表 16：10 月土地购臵面积同比-24%...........................................................5 图