房地产行业：住房金融环境趋严，投资房价增速双降

1住房金融环境趋严，投资房价增速双降马泓 植信投资研究院资深研究员2021 年 7 月 15 日6月一线城市二手房和二三线新建住房房价率先触顶回落，在住房金融环境趋严的背景下，房价涨幅总体可控。个人按揭贷款增速时隔 13 个月后首次负增长，带动涉房贷款增速同步放缓。土地市场进入下行通道，房企拿地愈发谨慎。工程类投资表现亮眼，支撑房地产投资保持平稳增长。一、一线二手房价增速回落，商品房销售放缓6 月 70 个大中城市新建商品住宅价格指数同比增长 4.3%，较 5 月小幅回落 0.2 个百分点，二手住宅价格指数同比增长3.5%，与前月持平。其中，一线城市二手房价同比上涨 10.5%，时隔两年后同比增速首次回落，深圳二手房房价涨幅回落至个位数；新建商品住宅市场中，二、三线同比增速均有所回落，各地控房价新政效果逐步体现。6 月房地产销售面积累计同比为 27.7%，两年平均增速为8.1%，较上月回落 1.2 个百分点，居民购房能力开始放缓。居民住房信贷增速进一步放缓，6 月居民部门中长期信贷累计同比为 22.5%，较 5 月回落 12.1 个百分点。上半年短期现房库存依旧偏紧，住宅销售面积（7.9 亿平方米）远超待售面积加上竣工面积（4.9 亿平方米）。房地产工程进展良好，2从新开工、施工到竣工均呈现强劲复苏的特征，6 月环比分别增长三成到八成，是支撑房地产投资较快增长的“锚”。二、房贷利率上调力度加快，土地成交处于下行通道房贷政策收紧力度加大，抑制居民部门短期需求过快释放。6 月首套房贷和二套房贷平均利率较 5 月均上调 4bp，部分重点城市纷纷上调利率，且数量扩散增多，当月上调首套房或二套房贷款利率的城市超过 20 个，包括广州、深圳、宁波、杭州、合肥、南京、武汉等重点城市。预计年内各地房贷利率仍有上调空间，参考 2014、2016 下半年至 2017 年上半年两个利率上行阶段的经验，此轮房贷利率上行可延续至2022 年一季末。6 月贷款价值比 LTV 降至为 0.37，年内仍有持续下降的空间。债券融资规模大增，利率水平上升。6 月房地产开发资金来源累计同比增长 23.5%，较 5 月回落 6.5 个百分点。截止6 月底，房企内地信用债年内累计发行 3697 亿元，同比增长4.2%，较 5 月显著增加。其中，6 月当月发行 618 亿元，环比增加 89%，同比增长 68.2%。不过，房企发债规模庞大导致整体债券发行利率水平中枢上移，期限上集中在 1 年-3 年以及 3 年-5 年的中期债券，利率上限达到 8%-8.5%的区间水平，较 5 月 5%-7%的区间水平上升不少，融资难度依旧不小。土地成交处于下行通道，房企拿地愈发谨慎。6 月 100 大中城市土地成交面积累计同比下降 0.8%，较 5 月回落 8.7 个3百分点，全口径成交面积大幅放缓。其中，一线城市同比增长 15.1%，二线城市同比增长 2%，三线城市同比下跌 4.3%，三线城市土地成交率先负增长。近期，房地产金融监管趋严，严防“经营贷”、“消费贷”违规流入房地产市场央行将房企商票纳入监控，“表外负债”监管也在逐步加强，加之处于季末阶段，部分房企还款压力较大，因此房企拿地策略普遍相对谨慎，上半年土地购置同比下降 11.8%，成交价款同比下降 5.7%。受到住房信贷见顶回落和土地成交下滑影响，6 月房地产开发投资累计同比为 15%，两年平均增速为 8.2%，两项指标较 5 月份均有不同程度的回落。三、行业景气度持续回落，全年投资增速保持平稳综上所述，考虑到下半年居民部门信贷扩张将持续降速，而房企策略上以“注重销售+谨慎拿地”为主，因此土地购置依旧面临下行压力。下半年房地产投资并不具备加速扩张的条件；然而，房地产建安工程部分的投资保持强劲增长，因此两年平均增速在下半年仍有望维持在 7.5%-8%的区间水平。预计 7 月名义房地产投资累计同比可能降至 12.5%，两年平均增速小幅回落至 8%。房价总体可控，维持新建商品房房价增速可能在 5%以内，二手房价增长不超过 4%。4数据来源：国家统计局%5免责申明：除非另有说明，本报告的著作权属植信投资研究院。未经植信投资研究院书面授权，任何人不得更改或以任何方式发送、复制或传播此报告的全部或部分材料、内容。除非另有说明，此报告中使用的所有商标、服务标记及标记均为植信投资研究院的商标、服务标记及标记。植信投资研究院不会故意或有针对性的将此报告提供给对研究报告传播有任何限制或有可能导致植信投资研究院违法的任何国家、地区或其它法律管辖区域。此报告所载的全部内容仅作参考之用。此报告的内容不构成对任何人的投资建议，且植信投资研究院不因接收人收到此报告而视其为客户。植信投资研究院认为此报告所载资料的来源和观点的出处客观可靠，但植信投资研究院不担保其准确性或完整性。植信投资研究院不对因使用此报告及所载材料而造成的损失承担任何责任。此报告不应取代个人的独立判断。本报告和上述报告仅反映编写人的不同设想、见解及分析方法。本报告所载的观点并不代表植信投资研究院或任何其附属或联营公司的立场。此报告中所指的投资及服务可能不适合阁下，我们建议阁下如有任何疑问应咨询独立投资顾问。此报告不构成投资、法律、会计或税务建议，且不担保任何投资及策略适合阁下。此报告并不构成给予阁下的私人咨询建议。植信投资研究院 2020 版权所有并保留一切权利。植信投资研究院地址：上海市中国上海市静安区北京西路 968 号嘉地中心 2001邮编：200063电话：021-6117-0615-8000邮箱:dzc014652@xinhucaifu.com