国内房地产2021年2月报告：楼市调控加码，房贷利率上调-2月房地产综合景气指数稍降，预示全国新房价格涨幅短期可能回落

楼市调控加码，房贷利率上调2 月植信房地产综合景气指数稍降，预示全国新房价格涨幅短期可能回落（国内房地产 2021 年 2 月报告）植信投资研究院马泓指数：全国城市新建商品住宅价格涨幅稍有放缓2021 年 2 月，植信房地产综合景气指数初值为 0 ，较 1月终值回落 0.1，表明全国新建住房房价增速短期运行平稳，稍有放缓。一线城市景气指数初值为 2.3，较 1 月终值小跌0.1，暗示一线城市新建住宅价格增速短期受控。要闻：重点城市供地“两集中”，上海拍出百亿土地房价：内地房价(新建+二手)热点分布图房价：全国房价运行平稳，一线房价持续走升2021 年 1 月，全国房价涨幅相当平缓。其中，新建住宅价格增速与上月持平，二手房价增速较 2020 年 12 月回升 0.3个百分点。一线城市房价涨幅持续扩大，尤其是二手房房价涨幅较大，面临更多调控压力。北上广深四地近期政策频出，包括严控新增违规住房贷款，严查经营贷入楼市，规范及大力提倡发展住房租赁市场，多元化管理房地产市场。由于基数关系， 2021 年 2 月 30 大中城市商品房销售为去年同期的 3 倍，12 个月同比均值为 32.5%，呈现阶段性“过热”的状态。新房：分化明显，一线升、二线稳、三线降2021 年 1 月，一线城市新房价格涨幅有所抬升，广州涨幅达到 5.9%，成为严控的最重点城市，上海和北京也小幅增长，但深圳新房价格增速持续回落。二线城市大部分新房价格运行比较稳定，涨幅在 5%左右，成都涨幅达到 6.9%，未来有更多调控的空间。部分三线热点城市新房价格涨幅逐步回落，但涨幅仍有接近或超过 10%的，预计在密集调控政策出台后，新房价格涨幅有望持续回落。二手房：重点城市短期存在上行压力，深圳“过热”2021 年 1 月，一线城市二手房价格涨幅继续扩大，其中深圳涨幅达到 15.3%，在连续降温三个月后再度回升。其余三个一线城市二手房价涨幅也都有所扩大，平均涨幅在 8%左右。未来，控制需求增量、增加住房供给将成为一线城市房地产调控的主线。长三角区域附近的重点二线城市，二手房房价涨幅也跟随一线城市呈现上行态势，其中宁波涨幅达到 8.8%，杭州为7.7%，需要重点监控。成都二手房房价涨幅达到 9.3%，应当加快土地供给，有效落实 2020 年 9 月推出的房产新政；武汉、重庆等内陆重点城市涨幅在 1%左右。土地：土地价格低位反弹，供给整体趋弱2021 年 2 月，100 大中城市土地挂牌均价（12 个月平均）同比增长 2.9%，较 1 月回升 2.7 个百分点。由于土地市场整体供应偏紧，地价有所回升，一线城市溢价率在一成左右，二线城市约 15%，三线城市溢价率约两成。土地挂牌价短期反弹，可能对抑制房价上涨产生压力。2021 年 2 月土地供给相对偏冷，主因季节性因素，部分地区没有土地释放。整体上土地供应（12 个月平均）同比增长 6.4%，增速较上月增长 1 个百分点；其中，一线城市土地供给当月同比增长 8%，二线同比上涨 50%（因 2020 年基数较低所致），三线同比下降约 33%。预计 3 月土地市场较 2 月环比改善。土地：一线城市地价高位，二三线土地市场遇冷土地：重点城市供地“两集中”，稳定市场预期融资：房贷利率上涨，债券融资规模不小2021 年 2 月，首套房和二套房贷款加权平均利率分别较前月上涨 4bp 和 3bp，表明居民部门购房信贷扩张节奏开始放缓。与此同时，包括广东、海南、浙江、上海、辽宁、四川、山东等多地上调了中小银行涉房贷款占比上限，提高的幅度在 1-2.5 个百分点，符合中央的管理要求。总体来看，在“房住不炒”和“因城施策”基调下，一方面要限制信贷扩张过快的地区和银行，另一方面也要保障合理购房贷款的发放，保障刚需，因此房贷增速放缓的节奏是渐进的，不是“急刹车”。2021 年 2 月，房企融资环境量价齐升。房企在内地累计发行信用债 1093 亿元，同比增长 54.4%，比过去 5 年 2 月平均水平多 33 亿元。房地产信用债平均票面利率上升，1 年期以内的短融平均票面利率环比上涨 33bp。融资：多地上调中小银行涉房贷款占比上限