房地产行业2022年度策略报告：破困局，望新机

房地产行业 2022 年度策略报告 破困局，望新机 行业年度策略报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 行业报告 房地产 2021 年 12 月 08 日 强于大市（维持） 行情走势图 相关研究报告 《行业点评*地产*政策延续积极信号，房企融资有序解冻》2021-12-05 《行业动态跟踪报告*地产*地产杂谈系列之二十三：他山之石：楼市危机下日本房企破局之道》2021-12-04 《行业点评*地产*政策修复预期持续升温，信心重塑仍需时日》2021-11-11 《行业深度报告*地产*地产杂谈系列之二十二：经营财务视角下，国企民企之“殊途”》2021-11-10 证券分析师 杨侃 投资咨询资格编号 S1060514080002 BQV514 YANGKAN034@pingan.com.cn 郑茜文 投资咨询资格编号 S1060520090003 ZHENGXIWEN239@pingan.com.cn 研究助理 郑南宏 一般证券从业资格编号 S1060120010016 ZHENGNANHONG873@pingan.com.cn 王懂扬 一般证券从业资格编号 S1060120070024 WANGDONGYANG339@pingan.com.cn 平安观点：  当前困局：基本面下行与信用危机。受前期需求透支及房企信用事件影响，下半年楼市成交急转直下，2021 年 10 月全国商品房销售面积同比下降21.7%，较 2 月高点（104.9%）显著回落，下行斜率创近十年之最。地市受房企资金趋紧影响一夜入冬，第二批集中供地流拍率升至 41.3%，远高于第一批（5.6%）。销售回款及融资压力加剧下房企信用事件持续爆发，2021 年 9 月以来中资美元地产债最大跌幅近 30%。当前行业已陷入“销售下行-房企资金趋紧-投资收缩/评级下调或违约-金融机构惜贷-购房者预期悲观-销售进一步下行”的负向循环困局。  破局之道：信心修复与模式变革。困局形成源于参与主体信心缺失，根源在于“高杠杆、高周转”模式不再适用。为重塑信心，政策托而不举仍有必要，当前风向边际转暖，微调已在路上；后续房地产税试点料有序、稳妥推进，避免形成过度冲击。此外房企自救稳定现金流同样重要，包括处置资产回收资金、谨慎投资降低支出等。长远来看，模式变革为破局核心，传统开发预计由杠杆驱动转向经营驱动，管理红利大幕料徐徐开启；同时业务结构也将由单一开发转向多元发展，存量时代下多元业务价值有望持续显现。  终局演变：短期阵痛与中长期重塑。由于政策效应及信心恢复存在时滞，行业短期仍将面临阵痛期，投资、销售承受压力，结算业绩存在挑战。预计 2022 年全国销售面积同比降 9.5%、投资同比降 2.6%。但参与者表现分化，央国企及优质民企为代表的稳健房企融资、拿地相对受益，料率先走出困局并进一步扩大优势，行业格局有望迎来重塑。中长期新增住房需求高位震荡，多元赛道空间打开提供更多发展可能性，模式优化、综合实力突出房企有望持续提升份额，实现高质量发展。  投资建议：精选优质个股，关注细分机遇。展望 2022 年，短期基本面承压下政策博弈空间仍在，板块估值、持仓低位增强安全边际。中期行业筑底企稳，投资主线回归基本面，格局重塑、模式变革下优秀企业份额提升、长足发展值得期待。我们看好 2022 年地产板块整体表现，维持“强于大市”评级。全年建议精选个股，配置短期抗压能力强、中长期竞争优势突出的龙头房企，保利发展、金地集团、招商蛇口、万科 A 等。同时建议关注财务状况有望好转，具备估值弹性的潜在“幸存”房企，龙光集团、新城控股、金科股份、中南建设等。考虑存量时代多元业务重要性提升，建议持续关注空间广阔、自主发展强化的物管及商管板块，看好综合实力突出的物管龙头，碧桂园服务、保利物业、新城悦服务、金科服务、融创服务等，以及轻资产输出实力强劲的商业运营商，星盛商业等。  风险提示：1）政策呵护不及预期风险；2）房企大规模减值风险；3）货量供应不足致销售、开工、投资等承压风险。 证券研究报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 房地产·行业年度策略报告 2/ 32 股票名称 股票代码 股票价格 EPS P/E 评级 2021-12-03 2020 2021E 2022E 2023E 2020 2021E 2022E 2023E 万科 A 000002.SZ 19.27 3.57 3.13 3.27 3.35 5.4 6.2 5.9 5.8 推荐 保利发展 600048.SH 14.74 2.42 2.57 2.79 3.02 6.1 5.7 5.3 4.9 推荐 金地集团 600383.SH 10.91 2.3 2.56 2.82 3.1 4.7 4.3 3.9 3.5 推荐 招商蛇口 001979.SZ 12.39 1.55 2.15 2.46 2.76 8.0 5.8 5.0 4.5 推荐 新城控股 601155.SH 32.47 6.75 8.06 9.36 10.58 4.8 4.0 3.5 3.1 推荐 金科股份 000656.SZ 4.28 1.32 1.42 1.62 1.81 3.2 3.0 2.6 2.4 推荐 中南建设 000961.SZ 3.96 1.85 1.91 1.95 1.96 2.1 2.1 2.0 2.0 推荐 天健集团 000090.SZ 5.38 0.8 0.92 1.01 1.11 6.7 5.8 5.3 4.8 推荐 龙光集团 3380.HK 6.09 2.36 2.53 2.69 2.85 2.6 2.4 2.3 2.1 推荐 碧桂园服务 6098.HK 37.92 0.80 1.27 1.92 2.85 47.5 29.9 19.7 13.3 推荐 保利物业 6049.HK 41.72 1.22 1.55 1.96 2.45 34.2 26.9 21.3 17.0 推荐 新城悦服务 1755.HK 10.54 0.52 0.77 1.11 1.57 20.3 13.7 9.5 6.7 推荐 金科服务 9666.HK 26.83 0.95 1.74 2.7 4.06 28.2 15.4 9.9 6.6 推荐 融创服务 1516.HK 9.41 0.19 0.41 0.68 0.95 49.5 22.9 13.8 9.9 推荐 星盛商业 6668.HK 2.78 0.12 0.18 0.25 0.35 23.2 15.5 11.1 7.9 推荐 我爱我家 000560.SZ 2.94 0.13 0.23 0.27 0.31 22.6 12.8 10.9 9.5 推荐 备注：股票价格统一为人民币元/股 zQsMtOtPnMmO9PaO6MtRoOoMrQiNoPmOiNpPwO6MrQpRuOqQpPxNpMoQ 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使