房地产行业2022年投资策略报告：政策托而不举，静待行业出清

[Table_RightTitle] 证券研究报告|房地产 [Table_Title] 政策托而不举，静待行业出清 [Table_IndustryRank] 同步大市(维持) [Table_ReportType] ——房地产行业 2022 年投资策略报告 [Table_ReportDate] 2021 年 12 月 06 日 [Table_Summary] 行业核心观点： 此次政策调控范围广、力度大，房企在政策的严控下承受了较大压力，部分房企信用风险持续暴露，对市场供需预期都形成了较大的冲击，预计 2022 年房地产行业基本面仍处于向下阶段，当前政策上已经开始纠偏，预计政策方向上以托底不刺激为原则。 房地产开发板块估值处于低位，行业信用风险持续释放中，长期来看，行业加速出清，优质房企有望受益。 建议关注两类公司（1）具有央企/国企背景的财务稳健型优质房企；（2）拥有优质持有型物业或转型类企业，或有效形成“开发类+”的良性资金循环的房企。 投资要点： ⚫ 政策端以稳为主，难现刺激性政策：此次政策调控范围广、力度大，房企在政策的严控下承受了较大压力，部分房企信用风险持续暴露，对市场供需预期都形成了较大的冲击。当前政策底已现，按揭贷款发放、预售资金监管、企业融资等方面均已出现边际放松现象，预计仍有边际改善的政策陆续出台，但预计难以出现强烈的托底政策。 ⚫ 行业基本面延续下行趋势，竣工周期或延续：销售，2021 年新开工缩量，预计对 2022 年推货量以及销售形成一定压制，叠加房地产税试点的影响，整体的销售继续承压，考虑今年基数影响，预计 2022 年房地产销售呈现前低后高的趋势。开竣工，土地市场成交持续低迷预计对 2022 年新开工将形成压制，房地产新开工和销售面积剪刀差维持高位，以及政策端对预售资金监管的加强也推动企业积极竣工，预计竣工周期延续。投资，竣工周期延续、保障性租赁住房获政策扶持与土地市场低迷综合影响下，房地产开发投资增速或将出现进一步放缓态势。 ⚫ 信用风险持续释放，行业加速出清，优质房企有望受益：信用风险的持续释放预计加速行业出清，优化行业竞争格局，财务控制严格的优质房企未来更具优势。房地产行业过去奉行的高杠杆高周转模式未来将难以为继，房地产去金融化、去杠杆趋势不可逆转，倒逼房企向高质量运营模式转变。 ⚫ 基金重仓配置比例与板块估值均处于低位：2021 年三季末房地产行业基金重仓配置比例为 1.39%，低于标准配置比例 0.9pct，环比+0.3pct。开发类板块公司持仓情况出现分化，央企、国企背景等高信用公司获得明显增持，如保利发展、金地集团、招商蛇口等；部分民营房企遭到减持，如新城控股、金科股份、中南建设等。保利发展持仓总市值超过万科 A，居于房地产行业基金 [Table_Chart] 行业相对沪深 300 指数表现 数据来源：聚源，万联证券研究所 [Table_ReportList] 相关研究 存量时代的受益者，高成长逻辑未变 基本面持续下行，销售投资持续走弱 A 股房地产行业 2021 年三季报综述：行业下行趋势延续，关注存量市场机会 [Table_Authors] 分析师: 徐飞 执业证书编号： S0270520010001 电话： 021-60883488 邮箱： xufei@wlzq.com.cn -35%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%房地产沪深300证券研究报告 行业投资策略报告 行业研究 [Table_Pagehead] 证券研究报告|房地产 万联证券研究所 www.wlzq.cn 第 2 页 共 25 页 重仓持股首位。 ⚫ 风险因素：行业基本面持续快速下行、持续大幅收紧房地产信贷政策。 mNqOpNpMpPsOtPyQtRrRtQbRcM6MtRrRtRoPkPoPnPjMrRtM6MmNpRvPpOzRxNrQmQ [Table_Pagehead] 证券研究报告|房地产 万联证券研究所 www.wlzq.cn 第 3 页 共 25 页 $$start$$ 正文目录 1 政策：以“稳”为主，强烈的托底政策难现 ................................................................... 5 2 房地产行业基本面：预计 2022 年或延续下行趋势 ..................................................... 9 2.1 销售：房企销售压力仍然较大，预计 2022 年全年销售增速或略有下滑 ...... 9 2.2 房价：预计整体保持平稳 .................................................................................. 10 2.3 拿地：“两集中”供地模式延续，拿地积极性依赖于资金环境 ....................... 11 2.4 开竣工：受土地成交市场低迷影响，预计 2022 年新开工承压，竣工维持较高增长 ......................................................................................................................... 13 2.5 库存：待售面积持续下降，广义库存上升 ...................................................... 14 2.6 投资：预计受土地市场拖累，房地产投资增速放缓 ...................................... 15 2.7 资金：政策托底下，融资环境边际改善 .......................................................... 17 2.7.1 融资环境边际改善 ................................................................................... 17 2.7.2 房企资金面压力仍然较大 ....................................................................... 17 3 信用风险持续释放，行业加速出清，优质房企有望受益 ......................................... 19 3.1 信用风险事件频发 .............................................................................................. 19 3.2 高杠杆模式转向高质量运营模式 ...................................................................... 20