大湾区房地产行业2021年年报（12月刊）

1 / 20 目录 本期看点 ...................................... 2 1、楼市动态 ................................... 3 1.1 全国视角 ......................................................................................................................................3 1.2 大湾区楼市..................................................................................................................................4 2、土地动态 .................................. 10 2.1 全国成交 ................................................................................................................................... 10 2.2 大湾区成交............................................................................................................................... 12 2.3 城市表现 ................................................................................................................................... 13 2.4 土拍排行 ................................................................................................................................... 15 3、后市研判 .................................. 16 2 / 20 本期看点 1. 全年成交持稳，年初频繁调控压制需求、当前政策利好市场回暖 2021 年，全国上半年延续去年下半年高势能，交投氛围火热，触发调控升级；下半年各区域普降，其中华南以降幅五成领跌全国。2021年大湾区 9 城商品住宅成交面积 6381 万㎡，较 2019、2020 年分别下降 5%、12%。上半年月均成交 601 万㎡，为近三年最高位；下半年市场失速下滑，月均成交仅 463 万㎡。 湾区新房市场年内呈现以下三大特征：特征一，年内调控力度大，前期高热城市降温显著。深圳率先开启二手限价调控，广莞升级限价限购、惠州首提限购，多地收紧人才购房，政策强压下，市场快速降温。下半年叠加信贷环境收紧，成交同比下滑四成。特征二，外溢区域带动有限、调整幅度深。上半年广深热度外溢仅涉及局部板块，广州热度外溢影响集中在佛山环广，导致价格跳涨，上半年临广部分板块价格涨幅可达 20%-30%，但佛山外围无明显带动效果；莞惠临深区域政策追随度高，深圳调控升级后迅速收紧。下半年预期走弱下，外溢板块调整幅度更大，临广、临深板块成交环比上半年跌幅达四至六成。特征三，内生市场需求表现相对稳定。东莞水乡受政策升级冲击小，下半年成交平稳，规模持平上半年；佛山三水表现坚挺，下半年月均成交维持在 10 万㎡以上，低位略有回升，价格企稳。 四季度以来，信贷环境放松下成交逐步修复，年底供求“翘尾”，广佛成交表现亮眼。广州供应放量叠加放松首付资质审查下，成交量环比提升超 5 成；佛山利率下调、放款加速、价格止跌维稳下市场氛 3 / 20 围有所回暖，成交量环比提升明显。预计后市市场氛围有所改善，成交量有所支撑。 2.土地市场热度前高后低，流拍创新高、国企托底成主流 大湾区 2021 年全年宅地共成交 5481 万㎡、收金 5251 亿元，较2020 年高位水平分别下降 28%和 14%，为近年次高位；而溢价率仅为11%，较 2020 年下降 4 个百分点，触底近年最低值。上半年，广深莞惠地市火热，莞惠多宗地块成交楼面价刷新区域新高；下半年热度下滑明显，多宗地块终止出让、流拍，整体溢价率仅为 6%，较上半年下滑 11 个百分点，佛惠成交量大幅下降，均为 2014 年以来最低，广州、惠州、江门等城市国企托底拿地明显。 1、楼市动态 1.1 全国视角 全年成交持稳，年内分化，上半年火热，下半年市场失速下滑 全国监测重点 40 城 2021 年商品住宅成交 3.28 亿㎡，持平近 2年水平。上半年市场延续 2020 年下半年热度，供应放量，成交高位，月均规模达 3030 万㎡，局部区域高热触发调控加码。下半年市场失速下滑，月均成交转跌并连续多月走低，较上半年单月降 2 成。“五道红线”房企暴雷、居民端信贷收紧、各地调控加码等多重因素挫伤市场预期。年底在中央稳增长，促进行业良性循环的基调下多地释放有底线的宽松政策，如人才购房补贴、土拍降低配建要求等，同时信贷环境改善，市场情绪逐步缓和。 4 / 20 分区域来看，除海西外其他区域均同比缩量，华南成交 3762 万㎡，同比下降近 2 成，为跌幅最大区域。除东北外，上半年各区域成交量均较 2019 年同期有所提升，华南成交 2331 万㎡，较 19 年同期涨 2 成，涨幅持平华东，略低于海西。下半年各区域同比普降，华南以四成降幅领跌。 图：全国监测 40 城商品住宅分区成交情况（万㎡） 备注：华南区域包括广州、深圳、东莞、佛山、惠州、珠海、中山 数据来源：保利投顾研究院监测整理 1.2 大湾区楼市 1.2.1. 大湾区成交 上半年核心领涨下热度快速攀升，下半年政策强压失速下滑 2021 年大湾区 9 城商品住宅成交面积 6381 万㎡，较 2019、2020年分别下降 5%、12%。上半年核心广深市场活跃，较 2019 年同期涨幅 5 / 20 达五成，带动湾区快速升温，月均成交 601 万㎡，为近年高位。广深高热触发调控，外溢区政策跟随升级，5 月起多城供应收缩，同时叠加信贷收紧，市场走弱更加明显，湾区下半年月均成交量仅 463 万㎡，同比下滑四成，为 19 年以来低位。11 月起，随着信贷环境边际改善、限价趋松，市场情况有所好转。 图： 大湾区 9 城月度商品住宅成交及同比情况（万㎡，%） 数据来源：保利投顾研究院监测整理 1.2.2. 大湾区 9 城表现 核心广深对外溢区带动范围有限 本轮市场上行期核心对外溢板块的带动范围有所收窄，一季度广深成交较 19 年同期涨 87%、130%，为近年新高，但广州潜在供应大，深圳政策