2021年8-9月广州房地产市场双月报

2021年广州房地产市场双月报（8-9月刊）POLY INVESTMENT CONSULTANCY保利投顾研究院2021年10月供应229.9万㎡成交74.1万㎡宗数6189宗建面60万㎡环比 -27.5%同比 -55.4%环比 -27.4%降幅持续扩大新房：9月成交环比止跌回正，中心和近郊热点板块8月基本无供应，9月下旬供应放量，贴近限价出售，拉动成交；8、9两月远郊增城南沙降价营销，效果一般，从化花都市场平淡。二手：受指导价政策影响，成交降幅持续扩大，9月各区成交同环比均走负。环比 +69%同比 +17%环比 +2%同比 -36%保利投顾研究院业务联系：赵先生15521229620邮箱：research@polyic.cn咨询服务领域投资策略研究• 城市群/都市圈投资价值及进驻策略研判• 城市进入研究• 城市/区域/板块深耕投资策略研究• 地块投资可研市场监测研究• 宏观及行业政策及影响分析• 土地市场监测• 新房及二手房监测• 典型项目剖析• 房地产市场趋势研判项目前期研究• 项目前策定位• 商业定位及运营研究• 产业规划及运营研究• TOD/文旅/产业等特色项目前期研究宏观和政策环境目录 Contents01土地市场特征及趋势研判02商品房市场特征及趋势研判03客户地图04全市、分区新房/二手市场表现，国庆市场表现PART ONE客户地图客户成交热力图-新房海珠天河荔湾黄埔白云从化花都增城番禺南沙天河0.8万㎡ ↓30.3% 基本无项目取证，无典型项目开盘资料来源：保利投顾研究院整理花都10.7万㎡ ↓18.3%前期供应充足，成交维持稳定白云7.2万㎡ ↑60.5%供应充足，以价换量，带动成交增城20.6万㎡ ↓20.9%库存量足，成交较为平稳番禺7.8万㎡ ↓32.4%热点板块热度维持南沙6.1万㎡ ↓79.2%信贷、人才政策变化对市场持续影响，市场低位运行荔湾3.9万㎡ ↓36%个别大盘带动成交，整体供应不足海珠2万㎡ ↑2.6%中海观云府入市带动成交，市场平稳黄埔11.6万㎡ ↓30.9%项目取证量减少，供应缩量影响成交释放从化2.9万㎡ ↓31.5%市场平稳，持续续销≥ 0%0~-20%＜-40%-20%~-40%图：2021年9月分区新建商品住宅成交同比海珠天河荔湾黄埔白云从化花都增城番禺南沙天河0.8万㎡ ↓35.7% 基本无项目取证，无典型项目开盘花都10.7万㎡ ↑64.3%保利上寰带动成交提升，整体市场维持稳定白云7.2万㎡ ↓7.7%供应充足，市场平稳增城20.6万㎡ ↑10.3%以价换量，新塘板块带动全区成交环比小幅上升番禺7.8万㎡ ↓15.6%热点板块热度维持，其他区域市场平稳南沙6.1万㎡ ↓31.3%信贷、人才政策变化对市场持续影响，市场低位运行荔湾3.9万㎡ ↑ 42.8%广个别大盘成交尚可，整体市场平稳海珠2万㎡ ↑84.1%中海观云府入市带动成交环比提升，整体市场平稳黄埔11.6万㎡ ↓3.6%项目取证量减少，供应缩量影响成交释放从化2.9万㎡ ↓32.4%市场平稳，持续续销0-50%0~-30%＜-30%图：2021年9月分区新建商品住宅成交环比越秀0.4万㎡ ↑120%粤海壹桂府带动成交环比提升，整体市场平稳≥ 50%越秀0.4万㎡ ↓58%供应不足，成交下降8月市四区和黄埔受限价影响，进入博弈期，供应缩量限制成交；番禺、增城等区受热门板块带动为成交主力。9月下旬开发商开始接受限价，主城海珠、荔湾性价比盘入市/加推，带动海珠同环比双升，荔湾环比涨幅达43%；增城、白云受多项目降价刺激，增城环比小幅上升，白云同比上升61%，其他区成交维持低位。客户成交热力图-二手越秀海珠天河荔湾黄埔白云从化花都增城番禺南沙天河6.2万㎡ ↓66%56306元/㎡花都6.8万㎡ ↓56%12118元/㎡白云6万㎡ ↓46%30956元/㎡从化2.8万㎡ ↓51%9593元/㎡增城7.4万㎡ ↓61%16123元/㎡黄埔2.4万㎡ ↓67%31709元/㎡番禺9.5万㎡ ↓53%27501元/㎡南沙2.7万㎡ ↓69%22291元/㎡荔湾4.3万㎡ ↓40%36603元/㎡越秀4.5万㎡ ↓44%47505元/㎡海珠7万㎡ ↓49%44251元/㎡图： 2021年9月分区二手房成交同比0~-40%＜-60%-40%~-50%-50%~-60%越秀海珠天河荔湾黄埔白云从化花都增城番禺南沙天河6.2万㎡ ↓40%56306元/㎡花都6.8万㎡ ↓98%12118元/㎡白云6万㎡ ↓25%30956元/㎡从化2.8万㎡ ↓26%9593元/㎡增城7.4万㎡ ↓28%16123元/㎡黄埔2.4万㎡ ↓17%31709元/㎡番禺9.5万㎡ ↓29%27501元/㎡南沙2.7万㎡ ↓7%22291元/㎡荔湾4.3万㎡ ↓16%36603元/㎡越秀4.5万㎡ ↓29%47505元/㎡海珠7万㎡ ↓28%44251元/㎡图： 2021年9月分区二手房成交环比0~-10%＜-30%-10%~-20%-20%~-30%在前期增值税、信贷收紧背景下，二手房指导价新政持续刺激二手成交低位运行，全市区域同环比均降资料来源：保利投顾研究院整理广州部分银行下调利率，后续下调区域或扩大，或对刚需有倾斜，但不会出现大规模信贷政策松动图：广佛部分银行下调房贷利率情况表：各银行房贷利率情况银行2021年9月下旬变化额度和放款时间首套二套额度放款时间中国银行5.856.0510BP↓很紧张预计明年农业银行5.856.0510BP↓紧张最快半年招商银行5.856.0510BP↓紧张5-6个月光大银行5.6/40BP↓很紧张不确定广州银行5.455.6510BP↓很紧张按利率高低排队•9月底广州部分银行下调房贷利率，释放房贷利率松动迹象，目前广州主流银行首套利率降至5.85%（LPR+120BP），二套利率降至6.05%（LPR+140BP），部分客户房贷放款速度加快；•市场端多反应在口径输出上。此次利率变动为高位回调，降幅有限，后续利率下调区域范围或扩大，或针对刚需群体有差异性支持，但不会出现大规模信贷政策松动。资料来源：保利投顾研究院整理① 改善客户首付比例高，利率下调对其影响不大；② 多利率下调逼客，叠加营销动作，白云四镇国庆去化好于9月月均水平。9月27日，央行货币委员会首提“两维护”；9月29日，央行、银保监会再提“两维护”。背景详细规则“两维护”为背景，广佛部分银行释放房贷利率松动迹象，同时官媒和银保监会均表态将对刚需群体进行差异化支持。此次利率变动为高位回调，降幅有限，后续利率下调区域范围或扩大，对刚需群体在利率和放款速度上或有倾斜，但不会出现大规模信贷政策松动。分析南沙多项目：以利率下调为口径逼定，因合作银行利率基本持平，客户接受度不高。白云四镇多项目：以利率下调为口径，输出“市场将回暖” 和“价格将调涨” 信息逼定购房成本指南-信贷解读：广州主流银行利率下调多为10BP，降幅有限，部分客户放款速度加快，但目前额度仍紧张。PART TWO宏观和政策环境行业政策发布住房十四五规划，提房地产市场建设主要方向，发力政策性住房方向要点内容稳市场楼市调控保持调控政策连续性、稳定性着力三稳预期土地、