2021年7月广州房地产市场月报【简版】

2021年7月广州房地产市场月报POLY INVESTMENT CONSULTANCY保利投顾研究院2021年8月供应86万㎡成交82万㎡宗数8912宗建面85万㎡环比 +12%同比 -33%维持相对低位政策再加码，新房成交连续下行，二手步入调整期：新房供应连续两个月回升，调控政策等影响下成交量自3月后已连续多月下行；二手成交维持低位，价格涨幅回落。中心供货不积极，近郊平稳走量，远郊分化：中心四区取证不积极，整体缺货，近郊黄埔供应回升，远郊增城供应放量，或能迎来一定外溢增量，南沙维持低位。环比 +42%同比 -4%环比 -15%同比 -16%投资策略研究• 城市群/都市圈投资价值及进驻策略研判• 城市进入研究• 城市/区域/板块深耕投资策略研究• 地块投资可研市场监测研究• 宏观及行业政策及影响分析• 土地市场监测• 新房及二手房监测• 典型项目剖析• 房地产市场趋势研判项目前期研究• 项目前策定位• 商业定位及运营研究• 产业规划及运营研究• TOD/文旅/产业等特色项目前期研究宏观和政策环境目录 Contents01土地市场特征及趋势研判02商品房市场特征及趋势研判03客户地图04全市、分区新房/二手市场表现PART ONE客户地图越秀海珠天河荔湾黄埔白云从化花都增城番禺南沙天河10.4万㎡ ↑7%57328元/㎡花都8.8万㎡ ↓25%12425元/㎡白云8万 ↑1%29528元/㎡从化3.7万㎡ ↑1% 9529元/㎡增城9.9万㎡ ↑3%16184元/㎡黄埔3.2万㎡ ↓33%32714元/㎡番禺15.1万㎡ ↑13%27061元/㎡南沙3.3万㎡ ↑26%19158元/㎡荔湾5.5万㎡ ↑84%35882元/㎡越秀6.9万㎡ ↑37%45631元/㎡海珠10.1万㎡ ↑26%40492元/㎡＜0%≥ 150%100%-150%0%-50%50%-100%海珠天河荔湾黄埔白云从化花都增城番禺南沙天河2.5万㎡ ↓58% 无项目取证，无典型项目开盘客户成交热力图图：分区新建商品住宅成交环比花都9.3万㎡ ↑19%前期供应充足，成交维持稳定白云8.8万㎡ ↑33%供应充足带动成交回升增城17.6万㎡ ↓7%供应放量，成交较为平稳番禺9.4万㎡ ↓1%热点板块热度维持南沙11.9万㎡ ↑14%信贷、人才政策变化对市场影响显现，市场低位运行荔湾5.5万㎡ ↑47%疫情影解除后，市场逐步恢复海珠1.8万㎡ ↓24%市场平稳，本月无推新资料来源：保利投顾研究院整理；备注：环比数据为对比2021年6月黄埔10万㎡ ↓33%抢跑领证，供应回升从化3万㎡ ↑3%市场平稳，持续续销≥ 150%100%-150%0%-50%50%-100%图：分区二手房成交环比＜0%荔湾、南沙、从化、花都等区从疫情影响中恢复，环比有所回升，白云供应放量带动成交回升，其他区成交维持低位房贷收紧和二手增值税新政导致二手成交低位运行，但荔湾、海珠等区因疫情影响消退后成交有小幅回升海珠天河荔湾黄埔白云从化花都增城番禺南沙天河2.5万㎡ ↓27% 无项目取证，无典型项目开盘越秀海珠天河荔湾黄埔白云从化花都增城番禺南沙天河10.4万㎡ ↓39%57328元/㎡花都8.8万㎡ ↓56%12425元/㎡白云8万 ↓18%29528元/㎡从化3.7万㎡ ↓72% 9529元/㎡增城9.9万㎡ ↓6%16184元/㎡黄埔3.2万㎡ ↓8%32714元/㎡番禺15.1万㎡ ↓15%27061元/㎡南沙3.3万㎡ ↓1%19158元/㎡荔湾5.5万㎡ ↓5%35882元/㎡越秀6.9万㎡ ↓1%45631元/㎡海珠10.1万㎡ ↓30%40492元/㎡＜0%≥ 150%100%-150%0%-50%50%-100%客户成交热力图资料来源：保利投顾研究院整理；备注：同比数据为对比2020年7月图：分区二手房成交同比花都9.3万㎡ ↓22%前期供应充足，成交维持稳定白云8.8万㎡ ↑101%供应充足带动成交回升增城17.6万㎡ ↓27%供应放量，成交较为平稳番禺9.4万㎡ ↑25%热点板块热度维持南沙11.9万㎡ ↓21%信贷、人才政策变化对市场影响显现，市场低位运行荔湾5.5万㎡ ↓2%疫情影解除后，市场逐步恢复海珠1.8万㎡ ↑29%市场平稳，本月无推新黄埔10万㎡ ↓34%抢跑领证，供应回升从化3万㎡ ↓39%市场平稳，持续续销≥ 150%100%-150%0%-50%50%-100%＜0%白云供应放量带动成交回升远超去年同期，多区成交不及去年同期，全市整体成交维持低位房贷收紧和二手增值税新政导致二手成交低位运行，全市各区成交均不及去年同期，其中从化、花都同比跌幅更大图：分区新建商品住宅成交同比广州限价再升级，新拿证项目须在此前备案价基础上下调3%在房价持续领涨全国背景下，继3月初窗口指导天河黄埔价格、4月扩大限价范围，7月底限价规则再升级：①有历史取证项目，新取证备案最高价不高于上一批次取证备案均价下调3%；②从未取证项目，新取证备案价参考周边竞品或同品质项目一季度网签均价；③具体细则因区施策。其中新盘参考周边竞品网签，高价盘可操作空间大，或将解封。部分项目接受限价，开始执行备案价下调3%。政策具体执行仍待观察。图：广州限价政策变化一览资料来源：保利投顾研究院整理◼2021.03 窗口指导黄埔、天河限价◼黄埔新取证项目不得高于5万/㎡，知识城板块不得高于3万/㎡，同时新取得预售证单位备案均价和最高价都不得高于前一个月项目的网签均价和最高价。天河楼盘同样被限价。◼2021.04 媒体披露限价细则◼政策要求：确保房价回到住建部要求水平，今年8个月内实现价格零增长。◼限价方式：①细化价格备案管理单元，从全户型指导调整到分户型指导；②分别对有历史成交记录项目、新备案项目、新开项目设置不同备案价格规定；③基本是以同街道1-3月网签价格作为基准，全年涨幅不超5%，价格备案后今年内不得调整。◼2021.07 媒体披露限价再升级◼有历史取证的项目，新取证备案最高价不高于上一批次取证备案均价下浮3%；◼从未取证项目，新取证备案价参考周边竞品或同品质项目一季度网签均价；◼具体细则各区落实，因区施策。区域执行范围扩大力度强化广州价格指数排名新房环比排名二手环比排名2020年05月47232020年06月33122020年07月1312020年08月1512020年09月1182020年10月1072020年11月112020年12月242021年01月222021年02月332021年03月112021年04月222021年05月222021年06月512表：70大中城市价格指数中的广州表现区域项目此前备案价（万/㎡） 最新备案价（万/㎡）价格跌幅番禺和樾府6.3-6.86.2-6.53%黄埔天韵3.773.663%增城中新城市天地2.172.113%部分项目开始执行购房成本指南-限价-1-0.500.511.52新建住宅价格指数:环比二手住宅价格指数:环比严限价下房企“抢跑拿证 ”“减配”应对；二手指导价或被纳入政策备选库，但严厉程度或适度不断加码的严限价下，部分项目“抢跑”拿证规避政策，中下旬拿证量攀升，部分项目一次性拿多栋楼的证；部分项目采取“减配”