《保利投顾研究院—全国房地产行业月报（8-9月刊）》

1 / 22目录本期看点.................................................................................21、新房市场...........................................................................41.1 全国客户看房热度指数............................................................................................. 41.2 全国新房供求走势..........................................................51.2.1 全国供应....................................................................................................................51.2.2 全国成交....................................................................................................................61.3 分区域城市成交走势..................................................... 72、土地市场.........................................................................102.1 全国土地成交走势................................................................................................... 102.2 全国土地分区域成交................................................................................................112.3 城市土拍热度排行榜............................................................................................... 143、地产金融环境.................................................................153.1 典型房企融资量价监测........................................................................................... 153.2 居民房贷量价监测................................................................................................... 17后市研判...............................................................................192 / 22本期看点1、“金九”旺季不旺，供应提升带动成交效果有限，国庆市场氛围有所改善全国客户看房热度指数提振有限，传统销售旺季客户整体看房热情持稳。8 月供应延续放缓下成交疲软，9 月供应回升但不及近年同期，“金九”成交旺季不旺，其中一线供应不足下持续调整，二线、三四线市场氛围弱，成交上升动能不足。“国庆”期间交投氛围改善，市场供应提升、折扣加大等引流并逼定下成交提振，但仍为近年同期低位。市场呈现以下特征：特征一，前期高热城市调控后持续调整。上海、杭州等中心区客量减少、外围去化风险凸显，成都、重庆预期下降、市场回调，温州、金华等三四线城市渠道带客效果不佳。特征二，部分城市聚焦性价比，市场成交改善。广州、东莞新房限价下性价比凸显，红盘入市带动区域热度提升；武汉、长沙等高点位渠道提佣等，供求联动上升。特征三，部分城市价格持续下探，市场表现分化。南昌、肇庆、茂名等多盘降价，成交有所提升；石家庄、沈阳等延续以价换量，但效果持续弱化；青岛、大连土拍遇冷加重客户观望，成交效果欠缺。展望后市，多城折扣扩大频现、分销提佣成为常态，国庆期间市场氛围有所改善，但信贷偏紧下整体市场难有转向，将维持相对低位。近期中央频繁发声、央行三季度例会及房地产金融工作座谈会，强调要“维护房地产市场的健康发展”、“维护购房者合法权益”。部分城3 / 22市政策渐显“政策底”迹象，或有边际改善的空间，如广佛部分银行房贷利率下调、限跌令、哈尔滨“十六条”等。2、二批次集中供地“整装再发”，表现普遍降温全国重点 55 城宅地供求量环比提升明显，受二批次集中供地陆续启动，供应量为年内最高，成交显著恢复。市场呈现以下特征：特征一，二批次土拍较首次普遍降温，主要由于土拍规则趋严、房企资金紧张加剧等影响。土拍规则调整并未降低土地成本，叠加楼市价格预期回落，房企拿地意愿下降，广州、杭州、重庆等普遍降温。特征二，深圳、福州热度维持，原因分化。深圳新房供需矛盾持续紧张，福州起拍价持稳，溢价率降低下地价成本下降。8 月初自然资源部闭门会议指导集中土拍规则调整，多城二批次土拍调整规则后陆续启动，更加聚焦于“控溢价”等，叠加地产政策持续收紧下房企资金面受限等影响，房企拿地趋于理性谨慎，土拍热度普降或持续，城市内部热度分化加剧。3、房企融资总量明显下滑，房贷利率爬升，但部分城市利率出现松动下调迹象房企端，9 月房企融资总量同环比降幅约 3 成，资金面偏紧态势持续，部分房企流动性风险凸显。居民端，首二套房贷利率缓缓爬升，但广佛等部分城市出现下调迹象。4 / 22月底央行两次提及房地产，坚持“两道红线”下，首提“维护住房消费者合法权益”，预计未来房企融资环境维持偏紧，按揭贷款或边际松动，房企销售回款有所改善，但居民信贷偏紧态势不改，短期利率上升趋势维持。1、新房市场1.1 全国客户看房热度指数传统销售旺季下，全国客户看房热度指数提振有限。根据保利投顾研究院监测，8 月全国客户看房热度指数为 124，延续 4 月以来回落态势，9 月受房企供货回升、折扣扩大、中秋节点效应等拉动小幅提升至 125，客户观望心态维持。图：全国客户看房热度指数数据来源：保利投顾研究院监测整理*全国客户看房热度指数：以保利投顾研究院监测的来访数据为基础，以 2017 年 1 月为基点进行指数化处理。5 / 221.2 全国新房供求走势1.2.1 全国供应8 月供应放缓，9 月房企积极推货、供应回升，但不及近年同期。8 月重点 40 城商品住宅供应面积 2493 万㎡，延续 7 月颓势，房企推货放缓、续销为主。9 月供应 3313 万㎡，环比上升 33%，同比下降 36%，不及近年同期