房地产行业第45周周报：10月按揭投放加速；房企融资端改善带动板块估值修复

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业周报 2021 年 11 月 15 日 [Table_IndustryRank] 中性 相关研究报告 《房地产行业第 44 周周报（10 月 30 日-11 月 5日）：部分城市调整预售资金监管保交付；生活性服务业政策利好物管行业》20211110 《房地产行业 10 月月报：一线新房成交降幅显著收窄；房企三季报业绩现金短期承压》20211104 《房地产行业第 43 周周报（10 月 23 日-10 月 29日）：房地产合理资金需求被正视，10 月百强房企销售降幅收窄》20211102 《房地产行业第 42 周周报（10 月 16 日-10 月 22日）：楼市成交同环比持续下行；房地产税试点扩容中长期利于行业良性发展》20211029 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 [Table_Industry] 房地产行业 [Table_Analyser] 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 联系人：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 一般证券业务证书编号：S1300121070048 房地产行业第 45 周周报（11月 6 日-11 月 12 日） 10月按揭投放加速；房企融资端改善带动板块估值修复 核心观点 本周新房成交量相比于上周有所下降、二手房成交量有所下降。本周 47 个城市新房成交套数为 4.5 万套，环比下降 3.1%，同比下降 23.4%；18 个大中城市新房成交套数为 3.1 万套，环比上升 9.6%，同比下降 9.7%；一、二、三线城市新房成交套数环比分别变化-10.6%、+1.4%、+72.4%，同比分别变动+2.2%、-21.1%、+9.4%。16 个城市二手房成交套数为 1.0 万套，环比下降 1.1%，同比下降 43.1%；12 大中城市二手房成交套数为 0.9 万套，环比下降 1.4%，同比下降 42.8%；一、二、三线城市二手房成交套数环比增速分别为+2.3%、-2.0%、-6.9%，同比增速分别为-43.6%、-41.6%、-44.6%。 新房库存量相比于上周有所上升，去化周期较上周有所下降。15 个城市新房库存套数为 102.0 万套，环比上升 0.8 万套，去化周期为 12.1 个月，环比下降 0.1 个月；8 个大中城市新房库存套数为 56.1 万套，环比上升 0.8 万套，去化周期为 9.0 个月，环比下降 0.1 个月；一线城市新房库存量 26.3 万套，环比上升 0.6 万套，去化周期 8.1 个月，环比上升 0.2 个月，二线城市新房库存量 20.7 万套，环比上升 0.2 万套，去化周期为10.8 个月，环比下降 0.2 个月。三线城市新房库存套数为 9.1 万套，环比无明显变化，去化周期 8.4 个月，环比下降 0.9 个月。 整体土地市场较上周相比量跌价升，土地溢价率有所下降。百城成交全类型土地数量为 157 宗，环比下降 9.2%，同比下降 30.2%；成交土地规划建筑面积为 1206 万平方米，环比下降 10.4%，同比下降 36.2%；成交土地总价为 447 亿元，环比上升 51.6%，同比下降 11.8%；成交土地楼面均价为 3708 元/平方米，环比上升 69.3%，同比上升38.2%；百城成交土地溢价率为 1.00%，环比下降 1.0%，同比下降 95.1%。 投资建议 融资端，一方面，交易商协会举办房企代表座谈会，招商蛇口、保利发展、碧桂园、龙湖集团、佳源创盛、美的臵业等公司近期均有计划在银行间市场注册发行债务融资工具。本周多家央企开发商发布发行票据融资公告，保利发展拟发行 20 亿元中期票据，招商蛇口拟在银行间市场注册发行 30 亿中期票据。我们认为，这意味着优质房企债券融资窗口有所恢复放开，以缓解房企现阶段的资金压力。另一方面，对于地产收并购，近期部分央企国企向监管部门建议对“三道红线”相关指标予以调整。我们认为，近期部分流动性出现问题的房企手中部分存量项目亟待并购出清，但此前其余多数房企因担忧“三道红线”被突破，项目并购不畅。此次“三道红线”细则若做出调整，将缓解这方面的担忧。销售端，本周央行首次公布月度个人房贷数据，此举也增强了市场的信心，可以看出按揭贷款投放在有序地加速发放中。截至10 月末，银行业金融机构个人住房贷款余额 37.7 万亿元，当月增加 3481 亿元，较 9月多增 1013 亿元。 整体而言，我们此前对房地产信贷投放有望加速、随着开发贷合理需求满足及销售回款改善，房企资金紧张有望得到缓解的判断被逐步印证，带动本周地产板块上涨8.5%。但我们认为目前仅是估值修复，当前政策仍为解决行业核心矛盾，若后续有进一步利好，板块将迎来更多机会。我们建议关注：1）开发板块：金地集团、保利地产、万科 A、龙湖集团、华润臵地。2）物业板块：碧桂园服务、永升生活服务、华润万象生活、融创服务、新城悦服务、宝龙商业、星盛商业。 风险提示 房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧。 2021 年 11 月 15 日 房地产行业第 45 周周报（11 月 6 日-11 月 12 日） 2 目录 1 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 ...................................... 6 1.1 重点城市新房成交情况跟踪 ................................................................................................. 6 1.2 重点城市新房库存情况跟踪 ................................................................................................. 7 1.3 重点城市二手房成交情况跟踪 .............................................................................................. 9 2 百城土地市场跟踪 ............................................................................ 11 2.1 百城成交土地（全类型）市场情况跟踪 ............................................................................. 11 2.2 百城成交土地（住宅类）市场情况跟踪 ............................................................................. 13 3 本周行业政策梳理 ....................