《保利投顾研究院-大湾区房地产行业双月报（8-9月刊）》-17页.pdf

1 / 17 目录 8-9 月看点 ..................................... 2 1、楼市动态 ................................... 3 1.1 全国视角 ......................................................................................................................................3 1.2 大湾区楼市 .................................................................................................................................4 2、土地动态 ................................... 8 2.1 全国及大湾区成交 ....................................................................................................................8 2.2 城市表现 ......................................................................................................................................9 2.3 土拍排行 .................................................................................................................................... 11 3、后市研判 .................................. 14 2 / 17 本期看点 1. 8-9 月成交跌至新低，外溢客逐步回流，多城热度下滑明显 8 月湾区市场淡季下成交低位，9 月延续颓势持续走弱，国庆期间营销组合拳下热度环比有所提升。特征一，核心城市广深供应带动成交回暖。广州 8 月房企博弈观望下供应量低位运行，9 月中心区及黄埔多项目接受限价入市，带动成交止跌回升；南沙降价升佣促进成交。深圳新房市场供应放量下热度回暖，国庆期间成交量创近年同期新高。特征二，投资客逐步回流，外溢区持续走冷。东莞临深、惠州临深临莞、中山东部、珠海等板块受到投资客回流影响，市场热度明显回落；特征三，内生需求有支撑的区域表现平稳。如东莞主城、惠州惠城、佛山等内生需求强劲的区域。 2.广深集中供地带动成交放量，两城热度分化明显 大湾区 9 城 8 月淡季下土地成交处低位，9 月受广深两城集中供地带动成交放量，总成交建面 899 万㎡。其中广州规则限制及利润压缩下二批次集中供地不及预期，48 宗挂牌地块中超半数流拍，平均溢价率仅 1.5%；深圳地价下探下房企利润可观，土拍热度高企，22 宗挂牌地块成交 21 宗，其中 18 宗溢价封顶转入竞自持/摇号阶段，自持比例达 5-30%。 3 / 17 1、楼市动态 1.1 全国视角 “金九”旺季不旺，成交延续颓势，国庆市场氛围有所改善 8 月重点 40 城商品住宅成交面积 2629 万㎡，9 月受居民信贷偏紧、市场观望情绪维持等影响，成交延续 8 月颓势，同环比分别下降30%和 2%，约为 2018-2020 年同期平均水平的 8 成。国庆期间市场环比有所回暖，但仍处于近年来同期低位。 分区域来看，全国各区域同比普降，其中华南热度下滑明显，降幅超 4 成，位列第五，仅高于东北和海西。 图：全国监测 40 城商品住宅分区成交情况（万㎡） 备注：华南区域包括广州、深圳、东莞、佛山、惠州、中山。 数据来源：保利投顾研究院监测整理 4 / 17 1.2 大湾区楼市 1.2.1. 大湾区成交 大湾区 8-9 月成交持续走弱，国庆营销组合拳下交投较活跃 8 月淡季下大湾区 9 城商品住宅市场表现冷淡，9 月延续 8 月态势持续回落，成交量分别为 433 万㎡和 380 万㎡，同比均回落超 4 成，环比连续六月维持下降趋势。十一期间供应放量、营销组合拳下，大湾区整体交投氛围较 9 月明显提升。预计节点过后市场热度将有所回落，客户或回归观望状态，部分城市信贷存在边际改善空间。 图： 9 城月度商品住宅成交情况（万㎡，%） 数据来源：保利投顾研究院监测整理 1.2.2. 大湾区 9 城表现 广深供应增加带动成交回暖，投资客退潮下外溢区走弱 广州 8 月房企博弈观望下供应量低位运行，9 月随房企逐步接受限价入市。中心及近郊多个热盘贴限价加推，带动成交量止跌回升； 5 / 17 南沙多项目降价升佣促进成交；外围增城除核心区域外整体表现冷淡。深圳新房市场供应放量下热度回暖，国庆期间成交量创近年同期新高。 东莞受 8 月初限购、限售、增值税等政策再度加码影响，市场观望情绪浓重、投资客开始逐步退潮，临深板块出货压力增加；主城内生需求支撑强劲，市场表现相对稳定。 惠州 8 月临深临莞重点片区开启限购，叠加信贷高压下，深莞投资客回流，市场热度持续下滑；中山东部片区等外溢区域受投资客减少影响，市场趋冷。 图：大湾区 9 城 9 月商品住宅供求情况 数据来源：保利投顾研究院监测整理 表：大湾区 9 城 8-9 月市场表现特征 广州  8 月淡季下市场持续走弱，成交创年内次低位；9 月以来房企出货意愿加强，供应量创近三年新高，同环比分别上涨 16%和69%，带动成交量止跌回升，环比小幅上涨 9%。  分区来看，中心及近郊多项目贴限价供应，带动成交回升，价格维持坚挺；远郊库存压力较大，部分项目降价超 10%促进去化。 6 / 17  十一期间广州整体热度有所回升，中心及黄埔供应回升带动交投氛围上涨，南沙多项目降价升佣带动成交，外围增城除新塘表现尚可，其他区域维持冷淡。近期随着四大行二套房贷利率下调 10BP 以上，放款周期有所缩短，未来市场或维持平稳走量。 佛山  8 月淡季及信贷政策影响下成交势能持续下降，9 月中秋节点带动效应弱，市场延续冷清态势，成交量创年内新低，同环比分别下滑 59%和 16%，客户观望情绪浓厚。  分区来看，临广片区部分项目降价加推，配合渠道升佣，但效果一般；其他区域多项目加大促销力度，除个别项目以价换量具有一定成效外，整体去化仍表现较为平淡。  国庆期间各房企持续加大促销力度，市场交投氛围有所改善，多项目来访成交较 9 月明显上涨。10 月以来，农行首套利率下调 20 个 BP，信贷环境改善下，客户入市意愿或能持续。 肇庆  8 月市场交投氛围回落明显，9 月供应放量带动成交小幅回升但仍处近年低位，同比降幅近 6 成，市场持续以价换量，但成交拉动乏力，客户观望情绪浓重。  分区来看，端州、鼎湖