深度研究：实现共同富裕的房地产路径

国海证券研究所 请务必阅读正文后免责条款部分 2021 年 10 月 10 日 深度研究 政策研究 研究所 证券分析师： 夏磊 S0350521090004 010-88576950 xial@ghzq.com.cn [Table_Title] 实现共同富裕的房地产路径 最近一年走势 相关报告 投资要点： ◼ 共同富裕以高质量发展为基础，在做大“蛋糕”的基础上分好“蛋糕”。1979 年至 2020 年，我国 GDP 年均增长 9.2%，经济实现快速增长。与此同时，贫富差距逐步扩大。2003 年至 2019 年，我国居民收入基尼系数在 0.46 至 0.49 高位区间波动。不同行业、不同区域、城乡差距不断凸显，社会利益分配失衡。 ◼ 房地产领域的共同富裕，是实现全体人民“住有所居”。房产是我国居民的主要家庭资产，在由全面小康迈向共同富裕的过程中，是重要的社会财富承载主体。与之同时，房地产也是重要的经济增长稳定器，是由中等收入国家发展成为高收入国家，实现共同富裕的不可或缺的引擎。 ◼ 共同富裕的长期性、艰巨性、复杂性决定了其是一个长期目标，需要一个过程，不可能一蹴而就。对于房地产领域，同样如此。需通过三条路径，分解成一项项具体任务，循序渐进。 ◼ 实现共同富裕，房地产有何具体路径？ ◼ 路径一：稳增长 ◼ 持续发挥房地产的经济增长稳定器作用。充分认识房地产行业的价值。房地产业体量大、产业链长，影响投资和消费，并解决了大量就业。房地产增加值占比不断创新高，从 1998 年的 4.0%增加至 2020年的 7.3%；房地产开发投资占固定资产投资的比重 2000 年以来保持在 20%左右，2020 年为 27.3%。房地产还带动了众多上下游产业。房地产相关税收和收入是地方政府进行大规模基建的主要财政来源。1994 年分税制以来，事权下移、财权上移，地方财政压力大，房地产相关税收和收入有力支持了地方基建。2020 年，仅 5 项房地产专项税和土地出让金收入在地方本级财政收入中占比达 53%。房地产将持续发挥经济增长稳定器作用，做好推动实现共同富裕的引擎。 ◼ 路径二：防风险 ◼ 保持房地产金融政策的稳定。平稳健康的房地产市场离不开稳定的 0.00000.04810.09630.14440.19250.2407沪深300 证券研究报告 请务必阅读正文后免责条款部分 2 房地产金融政策。房地产金融政策不宜频繁变动，过快过急的房地产金融政策将导致市场短期内剧烈波动，频繁变动则导致市场预期混乱。保持房地产金融政策的稳定性和持续性，合理引导居民加杠杆，推动实现房地产市场平稳健康发展。同时，应坚持差异化的住房信贷政策，支持刚需和改善群体购房自住，控制投资性购房。 ◼ 防范大型房企债务风险形成系统性风险。截至今年 9 月，房企债券违约金额达 494 亿元，远超去年全年，信用风险明显上升。房企债务风险传导的三大路径：一是向金融领域传导，房地产和金融具有高度关联性，房企信用风险如果处理不当，将迅速导致金融体系资产质量恶化，增加金融机构风险敞口；二是向上下游企业传导，房企应付账款和票据无法及时兑付，将增大上下游企业的经营压力，中小公司的信用和融资能力较差，抵御风险的能力自然也较弱；三是向房地产行业传导，在政策调控背景之下，个别房企债务危机将加剧行业整体投资、销售、融资的下行。 ◼ 保持房价平稳。“十四五”规划提出“促进住房消费健康发展”，政策调控的目的是保持房地产市场平稳健康发展。2020 年，住房占居民家庭总资产比重达 59.1％，房产已成为我国居民家庭主要资产。同时，房产与金融系统高度绑定，房地产相关收入为地方政府提供了稳定的财源，在此背景下，房价大幅波动不利于社会稳定运行。未来，继续坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。 ◼ 路径三：补短板 ◼ 适时开征房产税。我国现行房地产税征税范围窄、税率低，调节作用有限。征收房产税的必要性在于，一是房产作为居民财富差距的主要原因，房产税作为直接税，相对间接税而言不易转嫁，征收房地产税将有力缩小居民财产差距；二是房产税将成为地方税收收入的必要补充，以摆脱地方对土地财政的依赖。房产税出台时机应是经济稳定发展、房地产市场平稳健康运行时期。当房地产市场下行时，房产持有者的预期损失放大，并强化政府调控和房价下跌的预期，加速房价下跌。当房地产市场上行时，将加重居民购房成本。 ◼ 发展租赁住房，托底住房市场。当前我国租购不均衡，居民以购为主，追求住房自有。2020 年，我国城镇家庭租房比例约 25%，低于发达经济体普遍超过 30%的租房率。而住房自有率有其自身规律，过低将导致居民缺乏恒产，不利于发挥财富效应，过高的住房自有率会导致不合理的需求进入市场，产生泡沫，甚至引发危机。因此，不必追求高住房自有率，而是要建设租售并举的住房供应体系。未来，发展租赁住房从以下三方面入手：一是培育多元化的市场供应主体，重点发展以机构为主导的租赁市场，规范租赁机构经营行为；二是充分保护租赁家庭权益，保障租约和租金稳定以稳定租户预期； nMwOqQoMpRqNoOtRoRsOtQ9PaO9PoMpPoMmNiNoPmMiNmNnM6MrQtNwMmMuNwMmRrR证券研究报告 请务必阅读正文后免责条款部分 3 三是加大租赁住房供应。 ◼ 三大路径，既是抓手，也是结果。 ◼ 循序渐进、脚踏实地、久久为功，最终，实现全体人民“住有所居”。 ◼ 风险提示 房地产行业政策超预期，个别房企信用风险上升等。 证券研究报告 请务必阅读正文后免责条款部分 4 内容目录 1、 共同富裕以高质量发展为基础，在做大“蛋糕”的基础上分好“蛋糕” .................................................................... 6 2、 实现共同富裕的房地产路径 ............................................................................................................................. 7 2.1、 路径一：稳增长 ........................................................................................................................................ 8 2.2、 路径二：防风险 ...................................................................................................................................... 10 2.2.1、 保持房地产金融政策的稳定 ........................................