《保利投顾研究院-大湾区房地产行业月报（7月刊）》-16页.pdf

1 / 16 目录 本月看点 ...................................... 2 1、楼市动态 ................................... 3 1.1 全国视角 ......................................................................................................................................3 1.2 大湾区楼市 .................................................................................................................................4 2、土地动态 ................................... 8 2.1 全国及大湾区成交 ....................................................................................................................8 2.2 城市表现 ......................................................................................................................................9 2.3 土拍排行 .................................................................................................................................... 11 3、后市研判 .................................. 13 2 / 16 本月看点 1. “年中冲刺”后自然回落，核心城市稳中微降、外溢分化加剧 年中节点冲刺后，7 月全国市场供应放缓、成交延续，湾区市场迎来“传统淡季”，供需呈现自然回落。核心城市政策下稳中微降，外溢城市分化明显：特征一，政策收紧下广深市场稳中微降，成交趋于理性。广州受限价、人才及信贷政策持续收紧影响，房企供货积极性减弱、热度小幅回落，其中南沙人才政策预期收紧下，月内成交表现为前高后低。深圳政策高压下，需求受抑，新房市场稳中微降，二手维持低位。特征二，外溢城市分化加剧，佛中维稳，莞惠有所降温。佛山平稳走量，临广部分项目受土拍热度传导、价格跳涨，去化承压，三水受恒大降价项目拉动成交表现良好；中山热度聚焦东部马鞍岛板块。东莞调控加码下市场预期走弱；惠州信贷政策高压下持续低迷。特征三，内生城市年中节点后呈现自然回落。江肇年中节点效应明显，市场自然回落，项目多以续销为主，部分项目以价换量但效果一般。 2.土拍节奏放缓，佛莞出让规模过半 大湾区 7 月土地在年中节点后自然回落，总成交建面 285 万㎡，佛莞土地出让体量较大，佛山出让 6 宗宅地共 151 万㎡，占湾区成交规模过半；东莞以 56 万㎡紧随其后，整体热度仍在，但部分地块热度有所下降，后续政策加码或将传导至土地市场。 3 / 16 1、楼市动态 1.1 全国视角 7 月供应整体放缓，成交维持回调趋势，但整体表现较强劲。 7 月重点 40 城商品住宅成交面积 3030 万㎡，环比下降 6%，较2020 年和 2019 年同期分别下降 9%和微升 3%。销售淡季整体供应收缩下，成交延续 “小阳春”后的回调态势，但成交规模仍高于去年月均水平。华南、华中、东北供应高位回落、环比降幅均超 3 成。分线来看，一线供需表现平稳；二线供应回落下成交维持相对强劲，环比基本持平；三四线热度持续回落，不及近两年同期。 图：全国监测 40 城商品住宅分区成交情况（万㎡） 备注：华南区域包括广州、深圳、东莞、佛山、惠州、中山。 数据来源：保利投顾研究院监测整理 分区域来看，华东整体热度延续、需求强劲，受供应拖累，成交 4 / 16 表现回落；华南热度延续小幅回落，严调控下广州有所降温、深圳维持平淡；中部和西部核心城市热度维持，武汉、成都成交明显放量，长沙、重庆受土拍带动明显；华北、海西自然回落，天津、青岛客户入市理性、价格敏感度高，福州成交有所下降；东北供应几近腰斩、市场明显回落。 1.2 大湾区楼市 1.2.1. 大湾区成交 年中冲刺后成交自然回落，政策持续发酵，市场热度趋于平淡 7 月大湾区 9 城商品住宅成交面积为 490 万㎡，由于多城政策收紧，成交趋于冷静，同比下降 27%；同时年中节点冲刺后供货节奏放缓，成交自然回落，环比小幅下降 8%。预计政策收紧影响持续发酵下，热度有所下滑，成交量将维持低位。 图： 9 城月度商品住宅成交情况（万㎡，%） 数据来源：保利投顾研究院监测整理 5 / 16 1.2.2. 大湾区 9 城表现 核心城市热度稳中微降，佛中表现平稳，莞惠热度有所下滑 广州受人才、信贷政策持续收紧影响，热度稳中微降，成交量同环比分别下滑 17%和 12%；中心及黄埔区域供应不足、成交低位；南沙人才政策预期收紧下，月内成交表现前高后低；增城分化明显，热点板块去化表现良好。深圳政策高压下，需求受到抑制，新房市场稳中微降，二手持续低迷，持续两月成交不超 4000 套（2020 年下半年月均超 8000 套）。 图：大湾区 9 城 7 月商品住宅供求情况 数据来源：保利投顾研究院监测整理 佛山市场表现平稳，临广三山新城、陈村等部分项目受万科三山新城地块热度传导，价格跳涨但去化一般；三水受恒大降价项目拉动成交表现良好。东莞热度有所下降，政策持续加码下，市场存调整压力；惠州市场持续下滑，成交量达年内次低位。受信贷政策高压影响， 6 / 16 供需同比回落明显，分别下降 46%、55%。中山表现平稳，东部马鞍岛仍为成交热点。 珠海市场热度稳中微降，受疫情影响全市客户量有所下降，斗门供应增加下竞争激烈，客户观望情绪加重，唐家湾多项目停渠后深莞客减少，市场热度下滑。江肇年中节点效应明显，市场呈现自然回落，项目多以续销为主，部分项目以价换量但效果一般。 表：大湾区 9 城 7 月市场表现特征 广州  受限价、人才、信贷政策持续收紧影响，市场稳中微降，成交量同环比分别下滑 17%和 12%。核心及热点区域项目去化仍表现亮眼，外围相对平淡。  分区来看，中心区域及黄埔项目缺货；远郊南沙上旬传闻取消人才购房，项目加速网签带动成交攀升，下旬网签受限、成交锐减；外围增城分化明显，核心板块热点项目去化良好，其他表现冷淡。  今年以来广州人才政策持续收紧，继 4 月提高人才社保门槛后，8 月初黄埔取消人才购房、南沙人才政策预期进一步收紧下，市场承压，同时随着黄埔部分项目逐步接受限价入市，预计供应量有所增加。 佛山  供应明显缩量，成交表现平稳