基金研究：公募REITs基金研究分析

http://www.cgws.com 请参考最后一页评级说明及重要声明 报告日期：2021 年 08 月 10 日 分析师：于鹏 S1070519040002 ☎ 021-31829704  yupeng@cgws.com 分析师：金铃 S1070521040001 ☎ 021-31829693  jinling@cgws.com <<嘉实新能源新材料 A 基金分析报告>> 2021-08-02 <<银华新能源新材料量化 A 基金分析报告>> 2021-08-02 <<建信新能源股票基金推荐分析报告 >> 2021-07-31 公募 REITs 基金研究分析 ——基金研究  本文对 REITs 基金进行了介绍和分析，由美国 REITs 基金的产生到 REITs在各国的发展情况，之后重点介绍了美国 REITs 的发展过程、分类和收益情况，同时对亚洲的 REITs 发展情况也进行了分析和说明。接下来对我国的 REITs 发展进行了介绍，重点对我国的公募 REITs 进行了分析，详细说明了我国第一只公募 REITs 产品鹏华前海 REITs 的运行情况，列举了今年发行的基础设施公募 REITs 的一些基本数据。  鉴于公募 REITs 产品的特殊性和在我国尚处于起步阶段的情况，对于投资来说应该关注 REITs 的哪类特征显得尤其重要，借鉴国外成熟市场的一些结论大体罗列了分析 REITs 基金的一些关键因素。由于我国 REITs 与成熟的 REITs 产品有一定的差异性，因此在研究我国 REITs 基金时无法完全计算某些对应指标，我们仅计算一些相似的指标对我国这 9 只公募 REITs产品进行对比评判，由此推断我国基础设施公募 REITs 产品的一些分析要点。通过数据对比发现基础资产的估值、派息率、资产负债率等与 REITs的业绩具有一些相对明显的相关性，资本化率对某类产品可能具有关联性，而换手率当前来看具有较明显的相关性，这可能与基金运行时间较短有一定的关系。虽然总结了一些特征，然而由于数据量较少可能获得的特征不够稳定。  在分析过程中我们可以发现与国外成熟的 REITs 产品相比，我国缺少REITs 相关法律和税收制度，相关法律的缺失使我国 REITs 在投资期限、投资范围、组织结构、管理模式、投资运作、投资者类型以及保护等方面没有统一的标准，而税收制度的不完善导致 REITs 在设立、存续及终止环节需要缴纳各种税费，不利于 REITs 的健康发展。由我国国内市场环境来看办公及酒店等的租金水平较低，房屋买卖的利益远远超过房屋租赁所带来的利益，因此国内的租赁意识和积极性都不高，不符合 REITs 稳定和高收益的特性。  虽然我国目前的 REITs 与成熟的 REITs 具有一定差异，但随着我国资本市场的发展和法律、税收的完善，REITs 在我国具有较好的发展空间，未来的潜力巨大，而且这类产品可以作为一类不同于股、债的大类资产进行配置。  风险提示：股票市场风险、债券市场风险、金融期货波动风险、基金业绩风险、数据数量较少和数据时点不完全对应而产生的偏差等。 核心观点 相关报告 分析师 基金研究 专题报告 证券研究报告 专题报告 长城证券 2 请参考最后一页评级说明及重要声明 目录 1. REITs 基金简介 ........................................................................................................................ 4 1.1 REITSs 的产生 ................................................................................................................ 4 1.2 REITs 在世界各国的发展 ............................................................................................. 5 2. REITs 的发展情况..................................................................................................................... 6 2.1 美国 REITs 的发展情况................................................................................................... 6 2.2 美国 REITs 产品分类 ...................................................................................................... 7 2.3 美国 REITs 投资收益 ...................................................................................................... 9 2.4 亚洲 REITs 发展情况 .................................................................................................... 10 3. 中国公募 REITs ..................................................................................................................... 12 3.1 中国 REITs 的早期发展................................................................................................. 12 3.2 国内第一只公募 REITs ................................................................................................. 12 3.3 国内公募 REITs 的最新情况 ......................................................................................... 14 4. REITs 基金分析要点.......................................................................................