2021年房地产市场及房地产金融运行分析与2022年展望

NIFD季报房地产金融主编:李扬蔡真崔玉 曾亭2022 年 2 月《NIFD季报》是国家金融与发展实验室主要的集体研究成果之一，旨在定期、系统、全面跟踪全球金融市场、人民币汇率、国内宏观经济、中国宏观金融、国家资产负债表、财政运行、金融监管、债券市场、股票市场、房地产金融、银行业运行、保险业运行、特殊资产行业运行等领域的动态，并对各领域的金融风险状况进行评估。《NIFD季报》由三个季度报告和一个年度报告构成。NIFD季度报告于各季度结束后的第二个月发布，并在实验室微信公众号和官方网站同时推出；NIFD年度报告于下一年度 2 月份发布。I 房地产市场及房地产金融运行 摘 要 2021 年的房地产政策经历了一次大的转变：上半年以“控房价”“控租金”为主基调，下半年因头部房企流动性危机以及大量房企违约事件爆发，监管层要求金融机构准确理解、把握和执行房地产金融管理制度，满足房企合理的资金需求，并通过注入流动性支持地产项目复工，鼓励银行稳妥有序开展并购贷款业务。地方政府层面，上半年热点城市还在发布二手房指导价以约束信贷额度、打击炒作学区房，下半年不少城市则出现了“限跌令”和“救市”政策。 2021 年房地产市场的运行可以用“急转直下”概括。上半年市场还在延续 2020 年的疫情暴涨行情，下半年各类销售指标由正转负，以销售额增速来看，四个季度分别为95.46%、18.89%、-14.91%和-20.16%。与销售数据形成镜像的是库存情况，2021 年房地产去库存压力上升明显，三线城市 2021 年底库存去化周期相对 2020 年末上升了 15.8 个月。住宅销售市场的趋冷通过开发商的拿地投资行为影响到土地市场：2021 年住宅类土地成交金额为 4.11 万亿元，相对 2020 年下降了 9.63%；土地流拍数量大幅上升，其中 12 月单月土地流拍数量达到 2607 宗，为 2008 年以来最大单月流拍数量。 房地产金融形势方面，个人住房抵押贷款余额增速持续放缓，2021 年四季度增速为 11.3%，为 2012 年以来各季度最低值。个人按揭放缓的主要原因是一些银行按揭指标达到“贷款两集中”的上限。从其产生的影响看，贷款价值比（LTV）指标明 本报告负责人：蔡真 本报告执笔人：  蔡真 国家金融与发展实验室房地产金融研究中心主任  崔玉 国家金融与发展实验室房地产金融研究中心研究员  曾亭 中国社会科学院大学硕士研究生 【NIFD 季报】 全球金融市场 人民币汇率 国内宏观经济 宏观杠杆率 中国宏观金融 中国金融监管 中国财政运行 地方区域财政 房地产金融 债券市场 股票市场 银行业运行 保险业运行 特殊资产行业运行 II 显好转，这意味着银行个人按揭这项业务风险更加可控；但由此带来的负面影响是，房企销售疲软、房企资金回流困难，反而加剧了房企违约风险。房企融资方面，开发贷增速持续下降，三季度达到历史最低点 0.02%，这主要是受“三道红线”政策影响；此后央行多次表态金融机构对“三道红线”理解有误并试图扭转预期，但效果并不明显，四季度开发贷增速仅上升到 0.09%。 展望 2022 年，政策会在“三重压力”和“房住不炒”两个总基调下进行平衡，我们认为会从以下三个方面发力：第一，会有更多三、四线城市出台“限跌令”和购房支持性政策；第二，一线及二线热点城市将会有更多政策支持住房租赁市场发展，尤其是支持保障性租赁住房的发展；第三，更多问题房企的处置措施会出台。 房地产市场运行方面，我们认为 2022 年一季度末至二季度初是整个市场走势的关键时期，如果三、四线城市的支持性政策发挥作用以及问题房企处置妥当，则整个市场会有较大程度的恢复。 房地产金融方面，我们认为个人购房贷款余额增速将一改 2021 年的颓势，甚至部分银行会超出“贷款两集中”的上限发放按揭贷款，个人按揭贷款利率也将进一步下行；但房企融资的形势并不乐观。 目 录 一、房地产调控政策 ....................................... 1 （一）中央及部委层面 ................................... 1 （二）地方政府层面 ..................................... 1 二、房地产市场运行 ....................................... 2 （一）价格情况分析 ..................................... 2 （二）数量走势分析 ..................................... 6 三、个人住房金融形势 ..................................... 8 （一）个人住房贷款余额增速略有下降 ...................... 8 （二）个人住房抵押贷款风险整体可控 ...................... 9 四、房企融资形势 ........................................ 10 （一）房地产开发贷余额增速持续回落 ..................... 10 （二）房地产信托规模持续压降 ........................... 11 （三）房企境内外信用债发行规模下滑 ..................... 12 五、2022 年房地产市场及房地产金融运行展望 ................ 13 附件：相关指标说明 ...................................... 15 1 一、房地产调控政策 （一）中央及部委层面 2021 年，中央层面继续保持“房住不炒”的调控总基调不变；围绕稳地价、稳房价、稳预期的房地产调控目标，坚持租购并举，加快发展住房租赁市场市场的同时，要求满足住房购买市场的合理需求，并通过落实因城施策来促进房地产业的健康发展。 央行、银保监会、住建部、自然资源部、财政部等部委层面，为贯彻落实中央要求，一方面，以严格实施房地产金融审慎管理制度、实施重点城市住宅用地供给“两集中”新政、优化土地竞拍规则、规范房地产市场秩序、通过约谈和问责强化城市主体责任的落实等方式来控制房价泡沫和化解房地产“灰犀牛”风险；另一方面，通过增加租赁住房土地供给、加大对住房租赁市场的金融支持力度、降低租赁住房税费负担、整顿租赁市场秩序和规范市场主体行为等方式，支持和规范住房租赁市场的发展，并首次提出城市住房租金年度涨幅不超过 5%的“控租金”要求。 另外，三季度开始多家高杠杆大型房企陆续爆发了流动性风险，市场预期发生较大的转变，房地产销售和房企融资均大幅下滑。为维护房地产市场的健康发展和住房消费者的合法权益，要求金融机构准确理解、把握和执行房地产金融管理制度，满足房企合理的资金需求；对于已爆发流动性危机的房企，在协调金融机构注入流动性支持项目复工的同时，鼓励银行稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，重点支持优质的房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目，