贝壳研究院2022年一季度市场报告

研究报告 2022 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 1 ~ 一季度完成筑底，预计二季度回升 核心结论：信贷宽松及地方调控政策放松下，一季度二手房成交量环比增长，价格基本止跌，市场完成筑底。市场呈现不均衡复苏态势，长三角区域恢复力度较强。预计二季度信贷环境保持宽松，地方支持性调控政策进一步加码，带动成交继续恢复，市场预期较弱可能带来短期内价格横盘，未来市场走势仍需要政策的精准呵护。 1. 一季度二手房市场完成筑底 一季度二手房成交量环比回升。贝壳研究院数据显示，2022 年一季度贝壳 50 城1二手房成交量环比增长约 7%，其中 2、3 月连续环比回升，3 月环比增速超过 40%，3 月成交量恢复至去年 7 月的水平。这验证了我们去年年底做出的 “2022 年一季度二手房成交量筑底回升”的预判。同比来看，2022 年一季度二手房成交量较去年同期高点下降约四成，较 2020年同期增长约七成。 1 贝壳 50 城包括：北京、上海、深圳、广州、成都、大连、福州、贵阳、哈尔滨、杭州、合肥、呼和浩特、济南、昆明、兰州、南昌、南京、宁波、青岛、厦门、沈阳、石家庄、苏州、太原、天津、温州、武汉、西安、银川、长春、长沙、郑州、重庆、常州、东莞、佛山、绵阳、惠州、嘉兴、廊坊、洛阳、南通、泉州、绍兴、无锡、芜湖、徐州、烟台、中山、珠海。 2022 年一季度二手房市场报告 研究报告 图：贝壳 50 城二手房季度成交量走势 数据来源：贝壳研究院 图：贝壳 50 城二手房月度成交量走势（2020 年 1 月为基期） 数据来源：贝壳研究院 价格整体止跌转稳。贝壳研究院数据显示，2022 年 2 月贝壳 50 城二手房价格指数与 1月持平，结束去年 8 月以来连续环比下跌的走势；3 月环比微跌 0.1%。 -50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%050100150200250300350Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1202020212022-100%-50%0%50%100%150%0501001502002503003504002020/012020/022020/032020/042020/052020/062020/072020/082020/092020/102020/112020/122021/012021/022021/032021/042021/052021/062021/072021/082021/092021/102021/112021/122022/012022/022022/03成交量指数（左轴）环比（右轴）2022 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 2 ~ 研究报告 图：贝壳 50 城二手房价格指数2及环比走势 数据来源：贝壳研究院 市场呈现不均衡复苏的态势。从季度成交量来看，50 城中约七成的城市一季度二手房成交量环比增长，长三角城市群内除上海受疫情影响而下降外，多数城市普遍环比增长，其中绍兴、宁波、合肥、南通等城市季度环比增速超过 40%。成都、重庆季度成交均环比增长20%左右。粤港澳大湾区城市群中，广州、佛山环比增长，环深城市多环比下降，深圳受疫情影响降幅较大。城市价格方面，一季度北京、上海保持平稳上涨，二三线城市中长春、哈尔滨、兰州等北方城市房价仍未走出下跌区间。 2 贝壳二手房房价指数是在城市选择固定样本小区，以贝壳真实的二手房成交数据为基础，利用重复交易法，反映城市房地产市场价格走势。 -2.0%-1.5%-1.0%-0.5%0.0%0.5%1.0%1.5%2.0%9095100105110115120贝壳50城二手房价格指数环比变化（右）2022 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 3 ~ 研究报告 图：重点城市一季度二手房成交量环比变化 数据来源：贝壳研究院 住房信贷大幅降息叠加地方支持性政策增多是支持市场复苏的关键因素。 一方面，央行降准、降息，房贷利率持续下降。3 月贝壳研究院监测的 103 个重点城市主流首套房贷利率为 5.34%，二套利率为 5.60%，分别较去年 12 月累计回调 30 个、31 个基点，其中 3 月环比回落 13 个、15 个基点，为 2019 年以来月度最大降幅；银行放款持续提速，3 月 103 城平均放款周期在 1 个月左右，接近 2020 年三季度最快的速度。目前近五成的城市放款周期不足一个月，19 城放款周期低于 20 天，其中长三角城市占 13 城。 图：贝壳 103 城市二手房主流首、二套房贷利率 3走势 3 主流房贷利率指统计期内房贷成交最集中的利率点位。 -40%-20%0%20%40%60%80%100%绍兴市宁波市合肥市南通市无锡市嘉兴市芜湖市南京市杭州市常州市苏州市上海市重庆市成都市佛山市广州市东莞市惠州市中山市珠海市深圳市北京市廊坊市天津市长三角成渝粤港澳京津冀4.0%4.5%5.0%5.5%6.0%6.5%2019-012019-032019-052019-072019-092019-112020-012020-032020-052020-072020-092020-112021-012021-032021-052021-072021-092021-112022-012022-03首套主流利率二套主流利率5年期以上LPR2022 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 4 ~ 研究报告 数据来源：贝壳研究院 图：贝壳 103 城市二手房房贷平均放款周期4（天） 数据来源：贝壳研究院 另一方面，地方支持性政策力度增大、密度提高，并由低能级城市向高能级城市传导。一季度地方政策侧重对需求端的支持，由降低房贷利率、提供购房补贴、降低落户门槛、提高公积金贷款额度上限、降低公积金首付比例到取消“认房认贷”支持改善性购房、降低交易税费、取消限售；调控政策放松的城市由三四线城市向郑州、哈尔滨等二线省会城市传导。调控政策放松对促进市场成交发挥积极作用，以郑州为例，3 月 1 日“郑十九条”出台后，市场成交明显回升，贝壳研究院数据显示，3 月郑州二手房成交量超过 2 月的 2 倍。 4 放款周期指签订二手房贷款合同到最终放款的自然日数。 010203040506070802019-012019-032019-052019-072019-092019-112020-012020-032020-052020-