房地产：地产天天见（第4期）-房贷利率和首付比例下调之后，居民房贷负担会减轻吗？房贷利率降至多少才有效？

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业点评 2022 年 7 月 22 日 [Table_IndustryRank] 强于大市 相关研究报告 [Table_relatedreport] 《地产天天见（第 3 期）：从微观层面来看，我国居民家庭的房贷“掏兜比例”有多大？》20220721 《地产天天见（第 2 期）：从宏观层面来看，居民部门是否还有继续加杠杆的空间？》20220720 《地产天天见（第 1 期）：当前居民购房意愿低迷到何种程度了？》20220719 《销售同比降幅收窄；投资开工持续承压—房地产 2022年 6 月统计局数据点评》20220716 《6 月楼市边际复苏；高能级城市与头部房企率先企稳修复（房地产行业 2022 年 6 月全扫描）》 20220709 《建发国际集团：区域型国企资源禀赋优越，兼具稳健型与成长潜能》 20220708 《滨江集团：三十年深耕，销售逆势突破；融资通畅资金充裕优势凸显》20220627 《越秀地产：国资背景加持成就区域型优质房企，通畅融资渠道与多元增储模式优势凸显》20220628 《凡益之道，与时偕行——关于短期博弈与长期格局的思考》 20220615 《AMC 参与房企化债的范围和力度有望加大，提供房企纾困新路径》 20220523 《暴雷房企区域性研究系列之闽系篇：激进扩张和过度融资埋下隐患，政策收紧市场遇冷成为危机爆发的导火索》20220520 《从历史复盘中探讨本轮地产调控放松的最佳路径与当前房企的生存法则》20220325 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 [Table_Industry] 房地产行业 [Table_Analyser] 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 [Table_Title] 地产天天见（第 4 期） 房贷利率和首付比例下调之后，居民房贷负担会减轻吗？房贷利率降至多少才有效？ 【每日一问】 房贷利率和首付比例下调之后，居民房贷负担会减轻吗？房贷利率降至多少才有效？ 近期各地政策都在首付比例和房贷利率上有明显的下调，我们认为能够提振购房信心，但是这两者的调整对居民的实际年供并不是一味减轻的，在部分组合情况下，会增加居民的负担。不过若和美国相比，我国的居民房贷负担仍在可承受范围内；与今年进入加息通道的国家相比，居民购房“掏兜”比例仍有提升空间。 本轮多地频繁下调首付比例预计可增加多少居民贷款？根据我们的测算，各地首付比例下调可能增加贷款 1.28 万亿元，个人购房贷款余额增速可达 12.8%。今年以来，已有超过 30 个城市下调了首套房首付比例，超过 20 个城市下调了二套房的首付比例，各地频繁下调首付比例将会一定程度上撬动居民购房杠杆，促进需求回暖。根据我们的测算：1）各地首付比例下调或增加 1.28 万亿元的贷款，其中首套房 33%。2）各地首付比例下调后今年个人购房贷款余额可达到 43.21 万亿元，增速预计可达 12.8%，较 2021 年增速提升了 1.5 个百分点。3）各地首付比例下调相较于首付比例不做调整，将带动个人购房贷款余额/GDP、个人购房贷款余额/居民总资产、个人购房贷款余额/居民可支配收入较 2021 年分别提升 1.1、0.2、2.6 个百分点，达到 35.8%、5.63%、87.1%。如果和海外国家比较的话，即使今年首付比例下调后，从宏观购房杠杆水平来看，我国个人购房贷款余额占 GDP 和居民总资产的比重仍然低于美国与日本，但是占居民可支配收入的比重却要高于日本，这和我国居民收入水平相对日本仍然偏低有关。 经过今年年内两度下调 5 年期 LPR 后，当前的居民房贷负担和“掏兜”比例下降了吗？2022 年 1 月、5月央行两度下调 5 年期 LPR 利率，其中 5 月 15BP 的下调幅度也创下历史最大幅度。2021 年央行公布的加权平均房贷利率为 5.49%。我们若取用当前 5 年期 LPR（4.45%）作为调整后的房贷利率，在今年首付比例不变的情况下，居民当年应还房贷本息和为 2.8 万亿元，同比下降 1.4%，户均年供约为 7283 元，同比下降 2.1%。但若首付比例下调，那么居民当年应还房贷本息和为 2.9 万亿元，同比增长 1.6%，户均年供为 7506 元，同比增长 0.9%。因此，根据下调后的房贷利率来看，首付比例如果也下调，将在一定程度上增加居民的房贷负担。 但若从“掏兜比例”的角度来说，若今年可支配收入维持与去年相同水平，在首付比例不变和下调的两种情况下，居民住房偿债比率分别为 5.67%和 5.84%，首付比例不变时居民住房偿债比率较 2021 年下降0.08 个百分点，负担减轻；首付比例下调时居民住房偿债比率较 2021 年提升了 0.09 个百分点，负担增大。其中在首付比例下调的情况下，我国与美国相比仍有至少 0.22 个百分点的提升空间。由于今年美国进入加息通道，根据我们的测算，2022 年居民住房偿债比率预计可达 6.06%，较 2021 年的 5.2%明显提升。相比之下，我国今年较加息国家居民购房“掏兜”比例仍在可承受范围内。 我们通过上面的测算可知，首付比例不下调的情况下，居民房贷年供压力和“掏兜”比例都是有所下降；但是在首付比例下调后，居民房贷年供压力和“掏兜”比例均有所上升，那么，居民可以承受的房贷利率的上下限为多少呢？1）首先，我们计算为了减轻因首付比例下调带来的年供压力，房贷利率的下降空间为多少？若维持与 2021 年相同的住房偿债比率（即“掏兜”比例与去年持平），在首付比例下调的情况下，房贷利率至少需降至 4.30%，对于当前 4.45%的 5 年期 LPR 来说，仍有15BP 的下调空间。2）若以美国当前的居民住房偿债比率（即 6.06%）来框定房贷利率的上限，在首付比例下调的情况下，房贷利率可以达到 4.81%（即房贷利率上限），此时我国居民的“掏兜”比例和美国预期 2022 年的水平相当。 【今日收评】 从大盘表现来看，今日（7 月 22 日）申万房地产板块下跌 0.25 %，相对沪深 300 收益率为-0.30%；恒生地产板块下跌 0.07%，相对恒生指数收益率为-0.24%。申万房地产板块中，央企、地方国企与民企涨跌幅均值分别为-0.93%、-0.14%、0.06%。持续受到停贷风波或蔓延开的影响，市场对整体行业信心减弱，板块短期持续下跌。民企上涨主要为概念股带动：今日半导体概念股皇庭国际再度上涨 9.93%；随着风电概念走强，顺发恒业涨停。 从个股表现来看，主流 A 股房企今日涨跌幅均值为-0.48%，排名前三是万科 A、华侨城 A、金地集团，涨跌幅分别为 0.52%、0.00%、-0.36%。万科上涨主要是受益于融资消息的利好，万科公告发行 3 年期 30亿元的中期票据，发行利率仅 3.0%，募集资金已