把握窗口期在杭州积极补仓，销售显著跑赢行业

请仔细阅读本报告末页声明 证券研究报告 | 公司点评 2022 年 08 月 25 日 滨江集团（002244.SZ） 把握窗口期在杭州积极补仓，销售显著跑赢行业 销售显著跑赢行业，杭州项目去化表现靓眼，在市场底部时期公司深耕杭州的区域优势以及多年打磨的产品优势凸显出来。2022 年 1-7 月公司实现全口径销售金额 796.7 亿元，同比下降 20.8%，而百强房企累计销售额同比下降幅度高达 49.3%；实现权益销售金额 484 亿元，同比增长 1.6%，是少数实现正增长的房企；1-7 月实现销售面积 147.5 万方，同比降低 33.1%；销售均价 5.4 万元/平，同比增长 18.4%。根据克而瑞排行榜，公司全口径销售额维持行业第 12 名，较 2021 年末提升了 10 名。我们统计了公司在 1-8月开盘的 18 个样本项目平均签约去化率达到 79.2%，其中在杭州的 13 个项目平均去化率高达 93.4%，因为杭州新房市场库存较低、一二手房倒挂安全垫较厚，因此市场表现依然坚挺。 上半年行业拿地持续低迷，公司逆势拿地，在大本营杭州积极补货，有望受益于利润率改善和竞争格局优化。公司今年在杭州两轮集中供地中共斩获土地 23 宗，规划建面 226.1 万方，总价款 408.9 亿元，权益价款 363.8 亿元，共补充货值约为 773.6 亿元，预估净利率在 8%~10%，拿地利润率较过往提升，并为未来的供货形成强力的支撑。根据公司公告统计，2022 年 1-7月公司拿地金额 493 亿元，同比增长 4.5%，拿地规模在主流房企中排名靠前；累计投销比 61.8%，同比增长 15pct；权益比显著提升，1-7 月拿地权益比 79%，同比增长 13.9pct。 财务稳健，三道红线近三年维持绿档，融资渠道通畅，融资成本比肩国企龙头。截止 2021 年末公司现金短债比 1.51 倍，净负债率 66%（-17.6pct），剔预负债率 65.9%（YoY-3.8pct），三道红线维持绿档。公司债务结构健康，截至 2021 年，公司银行贷款占比为 74%，中期票据占比为 12%，债券占比 14%，无信托和境外债。公司融资渠道通畅且融资成本逐年下降，从 2017年的 6%逐年压降至 2021 年的 4.9%，2022 年目标下降至 4.7%，公司 2022年 来 共 发 行 两 笔 超 短 融 、 两 笔 短 融 和 一 笔 中 期 票 据 ， 票 面 利 率 在3.55%~4.8%，融资成本始终保持低位。 投资建议：考虑到公司土储布局优质，销售去化情况预计较好；2021 年下半年和 2022 年在杭州等核心城市积极拿地，拿地毛利率较以往改善，并为未来的供货形成强力的支撑。预计 2022/2023/2024 年公司营业收入490.7/620.8/769 亿元；归母净利润为 36.5/44/53.8 亿元；对应 EPS 分别为 1.17/1.41/1.73 元；当前股价对应 2022 年动态 PE7.4 倍。我们认为公司合理市值为 364.5 亿元，对应目标价格 11.7 元/股，对应 2022 年 PE10 倍，维持“买入”评级。 风险提示：销售下行超预期，结算进度不及预期，政策出台不及预期。 财务指标 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 营业收入（百万元） 28,597 37,976 49,073 62,082 76,896 增长率 yoy（%） 14.6 32.8 29.2 26.5 23.9 归母净利润（百万元） 2,328 3,027 3,645 4,398 5,382 增长率 yoy（%） 42.7 30.1 20.4 20.7 22.4 EPS 最新摊薄（元/股） 0.75 0.97 1.17 1.41 1.73 净资产收益率（%） 12.7 13.2 13.7 15.2 16.3 P/E（倍） 11.6 9.0 7.4 6.2 5.0 P/B（倍） 1.5 1.3 1.2 1.0 0.8 资料来源：Wind，国盛证券研究所 注：股价为 2022 年 8 月 24 日收盘价 买入（维持） 股票信息 行业 房地产开发 前次评级 买入 8 月 24 日收盘价(元) 8.71 总市值(百万元) 27,100.68 总股本(百万股) 3,111.44 其中自由流通股(%) 86.21 30 日日均成交量(百万股) 30.27 股价走势 作者 分析师 金晶 执业证书编号：S0680522030001 邮箱：jinjing3@gszq.com 研究助理 肖依依 执业证书编号：S0680121070010 邮箱：xiaoyiyi3664@gszq.com 研究助理 肖畅 执业证书编号：S0680122050008 邮箱：xiaochang@gszq.com 相关研究 1、《滨江集团（002244.SZ）：逆势稳健增长，土储优质确定性强》2022-05-01 2、《滨江集团（002244.SZ）：夯实内功，更显从容》2022-02-01 2022 年 08 月 25 日 P.2 请仔细阅读本报告末页声明 财务报表和主要财务比率 资产负债表（百万元） 利润表（百万元） 会计年度 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 会计年度 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 流动资产 156902 189975 214540 228796 240138 营业收入 28597 37976 49073 62082 76896 现金 18522 21141 21780 30513 40705 营业成本 20863 28547 37483 46735 57637 应收票据及应收账款 463 487 740 812 1111 营业税金及附加 1409 1008 1302 1862 2307 其他应收款 15769 17776 21482 28183 30967 营业费用 426 713 922 1273 1461 预付账款 48 46 76 78 113 管理费用 409 559 723 962 1230 存货 116262 142401 162338 161087 159119 研发费用 0 0 0 0 0 其他流动资产 5838 8123 8123 8123 8123 财务费用 888 740 966 1297 1561 非流动资产 15113 21751 29702 37680 45461 资产减值损失 0 0 0 0 0 长期投资 5199 10855 16632 22444 28241 其他收益 4 3 3 3 3 固定资产 561 536 697 943 1233 公允价值变动收益 59 0 0 0 0 无形资产 145 140 140 135 131 投资净收益 225 356 243 276 251 其他非流动资产 9208 10219 12233 14157 15855 资产处臵收益