地产天天见（第27期）：房企中报业绩集体下滑或亏损的原因何在？

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业点评 2022 年 8 月 25 日 [Table_IndustryRank] 强于大市 相关研究报告 [Table_relatedreport] 《地产天天见（第 26 期）：我国人均住房面积还有多少提升空间？还能带来多少增量住房需求？》 《地产天天见（第 25 期）：当前高企的失业率将会如何影响房地产市场？》 《地产天天见（第 24 期）：中债信用增进对民营房企利好几多？》 《地产天天见（第 23 期）：二批集中土拍热度回暖了吗？》 《地产天天见（第 22 期）：中国人口增长的拐点出现了吗？》 《地产天天见（第 21 期）：我国生育率为什么会走低？》 《地产天天见《第 20 期》：中国进入老龄社会了吗？》 《地产天天见（第 19 期）：郑州房地产纾困基金究竟能释放多大的利好？》 《地产天天见（第 18 期）：闽系房企暴雷究竟如何在财务指标上预警？》 《地产天天见（第 17 期）：闽系房企暴雷是源于政策环境还是房企自身？》 《地产天天见（第 16 期）：闽系房企是如何发展成重要派系之一？闽系房企具备哪些基因？ 《中国的真实住房需求还有多少？（2022 版）》20220803 《凡益之道，与时偕行——关于短期博弈与长期格局的思考》 20220615 《AMC 参与房企化债的范围和力度有望加大，提供房企纾困新路径》 20220523 《激进扩张和过度融资埋下隐患，政策收紧市场遇冷成为危机爆发的导火索—暴雷房企区域性研究系列之闽系篇》20220519 《从历史复盘中探讨本轮地产调控放松的最佳路径与当前房企的生存法则》20220325 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 [Table_Industr y] 房地产行业 [Table_Anal yser ] 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 [Table_Title] 地产天天见（第 27 期） 房企中报业绩集体下滑或亏损的原因何在? 【每日一问】 中报密集披露期来临，房企普遍业绩下滑严重。半数房企营业收入同比下滑，仅一成房企净利润实现同比正增长。截至 2022 年 8 月 24 日，申万房地产板块（合计 116 家）中，1）30 家房企公布了中报，营业收入同比下滑 22.2%，归母净利润同比下滑 44.0%。其中一半房企营收同比负增长，8 家（占比 27%）归母净利润为负，归母净利润为正的房企中有 68%同比下滑。2）80 家房企公布了中报或中报业绩预告，48%的房企业绩预亏，42 家房企净利润为正，其中仅 8 家（占比仅一成）净利润同比增速实现正增长。 从不同类型的房企来看，1）民企业绩亏损严重；相比民营房企，央国企虽未出现大面积利润亏损，但业绩大幅下滑也是不争的事实。已经公布了中报或中报业绩预告的 39 家民企中，56%出现利润亏损；51%的央国企虽然盈利但净利润同比负增长。2）TOP20 房企中 9 家公布业绩，仅金科股份出现亏损，其余龙头房企均实现盈利，但除建发国际（同比+160%）和保利发展（同比+4.1%）外，业绩均出现不同幅度的下滑。 导致房企业绩集体下滑或亏损的原因主要有以下六个方面： 1） 受外部因素影响结算收入大幅减少：金科股份、荣盛发展、碧桂园、旭辉控股等房企均在业绩预告中提及受到疫情和市场下行因素导致工程进度出现延迟，进而导致上半年收入确认金额下降。30 家 A 股已经公布中报的房企合计营业收入同比下滑 22.2%，其中半数房企营业收入同比出现不同幅度的下滑。 2） 结转项目毛利低，毛利率持续承压：招商蛇口、荣盛发展、华侨城 A、华远地产等房企在业绩预告中表示利润下降原因是地产业务毛利减少导致毛利率同比下降。30 家 A 股已经公布中报的房企整体毛利率为 17.7%，其中半数房企毛利率同比下滑，毛利率平均较去年同期下跌 2.3 个百分点。 3） 资产减值计提规模增加：业绩下滑或亏损的原因中提到计提资产减值规模增加的房企包括了碧桂园、旭辉控股、弘阳地产、建业地产等。受房地产市场景气度持续低迷的影响，房企普遍通过降价促销的方式推动销售回款提速，在综合评估销售回款和资产规模之后多数房企计提资产减值。30 家 A 股房企合计资产减值损失 4 亿元，同比大幅增加 812%。例如发布业绩预告的蓝光发展预计计提减值额高达损失 29 亿元。克而瑞数据显示，53%的百强房企今年上半年销售均价同比出现不同幅度的下跌，TOP20 房企中保利发展、绿地控股、金科股份、旭辉控股的跌幅均超 10%。 4） 停工之下利息资本化减少、财务费用上升：因部分房企部分项目非正常停工影响，依据会计准则对于不再满足资本化的利息支出计入当期损益，因此部分房企上半年费用化利息支出较大，计入当期的财务费用。30 家 A 股已经公布中报的房企上半年资本化利息同比减少 10.3%至 18.8 亿元，财务费用同比增加 10.1%至 65.8 亿元，整体财务费用率提升了 0.7 个百分点至 2.3%。 5） 合作项目增多致使少数股东损益占比提升：近两年来房企合作已成常态，通过合作开发，房企可以用相对较少的资金撬动更高的销售规模，也有助于房企高效获取土地、分散风险、在项目开发中优势互补。30 家 A 股已经公布中报的房企上半年少数股东损益虽同比下降 6.0%至 35.2 亿元，但少数股东损益/净利润同比大幅提升了 8.3 个百分点至 24.5%。 6） 外汇波动造成净汇兑损失：碧桂园、旭辉控股、时代中国、正荣地产、雅居乐、蓝光发展、泰禾集团等多家房企在其业绩预告中提到汇兑损失也是利润下降和亏损的原因之一。汇兑损失跟人民币兑美元汇率贬值有关。例如蓝光发展预告表示公司美元债因人民币对美元汇率下降的影响产生汇兑损失约 2.5 亿元；泰禾集团持有的以美元计价的外币借款及利息等产生汇兑损失约 5.53 亿元，而去年同期为汇兑收益 1 亿元，故汇率波动导致业绩大幅变动。美元兑人民币平均汇率从去年 12月 6.37 到今年 7 月的 6.73，人民币兑美元汇率贬值幅度约 5.7%。因此年内到期偿还美元债务的房企将受到一定影响，今年下半年房企有 1439 亿美元债到期，相较于发行阶段的汇率水平而言，承担了更多的汇兑风险。尽管汇兑损失占净利润的比例比较小，但考虑到当前房企流动性比较紧张，因此增加了房企的财务压力。 【今日收评】 从大盘表现来看，今日（8 月 25 日）申万房地产板块上涨 0.51%，相对沪深 300 收益率为-0.32%；恒生地产板块上涨 1.58%，相对恒生指数收益率为-2.05%。申万房地产板块中，央企、地方国企与民企涨幅均值分别为 1.46%、0.81%、0.56%。板块今日上涨，国常会提及房地产，一方面提及“持续释放 LPR 改革和传导效应”，今年以来 5 年期 LPR 已累计下调 35BP，但并不足以解决当前地产