房地产2025年4月中央政治局会议解读：“城市更新”成为楼市重要的增量筹码，维稳房地产市场是当前扩内需的重要一环

房地产 | 证券研究报告 — 行业点评 2025 年 4 月 27 日 强于大市 相关研究报告 《3 月楼市成交动能转弱；一二线城市住宅用地土拍溢价率超 20%——房地产行业 2025 年 3 月月报》（2025/04/21） 《单月销售与新开工降幅收窄，投资降幅扩大；4 月中旬起建议关注地产板块行情——房地产行业 2025 年 3月统计局数据点评》（2025/04/16） 《70 城二手房房价环比跌幅收窄；一线城市新房、二手房房价环比均上涨——房地产行业 2025 年 3 月 70 个大中城市房价数据点评》(2025/04/16) 《房地产“止跌回稳”主基调不变，释放需求和化解风险并行，传递积极信号——2025 年政府工作报告解读》（2025/03/06） 《“旧改为主、收储为辅”贯穿 2025 年地产行业主线——房地产行业 2025 年年度策略》（2024/12/13） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 2025 年 4 月中央政治局会议解读 “城市更新”成为楼市重要的增量筹码，维稳房地产市场是当前扩内需的重要一环 事件：2025 年 4 月 25 日中央政治局会议召开，对于房地产的相关表述为：“加力实施城市更新行动，有力有序推进城中村和危旧房改造。加快构建房地产发展新模式，加大高品质住房供给，优化存量商品房收购政策，持续巩固房地产市场稳定态势”。  此次政治局会议提出“要加紧实施更加积极有为的宏观政策，用好用足更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策”；“加快地方政府专项债券、超长期特别国债等发行使用”；“适时降准降息，保持流动性充裕”。我们预计，1）货币政策方面，在今年“适度宽松”的总体定调下，叠加 4 月以来美国对等关税相关扰动，市场对于降息的预期不断加强。目前，5 年期以上 LPR 已经六个月没有下调（上一次下调在 2024 年 10 月），二季度或三季度下调公积金贷款利率和 5 年期以上 LPR 的概率较大，也将带动居民购房成本进一步下降。2）财政政策方面，契税、交易相关税费仍有望进一步调降。另外，旧改与收储仍是今年专项债的重点发力方向。根据中指院的不完全统计，截至 4 月 10 日，今年以来全国各地公示拟使用专项债收回收购存量闲置土地的数量约850 宗，总面积超 4000 万平，总金额达 1282 亿元。  此次政治局会议提出“加力实施城市更新行动，有力有序推进城中村和危旧房改造”。此条内容作为房地产部分的首位，充分说明了我们前期反复强调的 “大旧改”将会成为楼市重要的增量筹码，这将是贯彻全年的政策主线。住建部 2025 年 3 月 9 日在两会民生主题记者会提出“2000年以前建成的城市老旧小区都要纳入改造范围”，根据七普数据，截至 2020 年，我国 2000 年以前建成的城市存量住宅有 6093 万套，占存量住宅的比重为 31.9%，涉及面积 48.2 亿平，占比27.5%。也就是说，全国城市中存量住房的三成均可纳入改造范畴。从具体省份数据来看，广东2000 年以前建成的城市存量住宅最多，高达 874 万套，山东、江苏、浙江、辽宁、上海也均在300 万套以上；上海 2000 年以前建成的城市存量住宅占整体存量住宅的比重最高，高达 50%，北京、天津占比分别为 41%、39%，以上地区的旧改空间较大。我们预计今年旧改将继续放量，结合货币化或房票安置推进，或带动更多购房需求入市。  会议提出“加大高品质住房供给”，居住品质的提升将成为行业可持续发展的核心驱动力之一。今年“好房子”首次被写入《政府工作报告》，3 月底，住建部发布国家标准《住宅项目规范》，要求住宅项目建设应以安全、舒适、绿色、智慧为目标，规定了新建住宅建筑层高不低于 3 米，4 层及以上住宅设置电梯等具体内容，为“好房子”建设提供指导。地方层面，今年以来，北京、上海、杭州、广州南沙、重庆、四川、浙江等多地已经明确将“安全、舒适、绿色、智慧”作为建设标准，并制定了相关规划。例如，北京在平原地区试点优化容积率，杭州出台品质提升细则，南宁发布技术导则要求层高不低于 3 米、提升隔音标准等。我们认为，“好房子”建设加速有利于带动改善性住房需求释放，也有利于供给端的升级，房企将转向“品质导向”，深耕产品力，住宅交付标准将更趋严格。虽然新房市场整体成交同比仍有下行压力，但居民对于“好房子”的需求较大，居住品质的提升将成为行业可持续发展的核心驱动力之一。未来各地有望进一步规范相关标准，更好地推动“好房子”建设。  会议提出“优化存量商品房收购政策”，预示前期有些收储政策的落地不及预期，所以会调整相关措施去提升推进进度。2024 年以来，中央推出多项支持收购存量商品房的措施，保障性住房再贷款、专项债等资金支持先后落位，但当前在收购过程中仍存在多个卡点。本次政治局会议进一步强调要优化相关政策，以及 4 月 15 日国务院总理李强在北京调研时也提出“要落实好各项相关政策”，“并及时研究推出新的支持措施”，我们预计更多配套举措或已在路上，进一步扩大用途范围、降低资金成本等方面存在政策优化空间。  会议还表态“持续巩固房地产市场稳定态势”。我们将此表述解读为：从去年 Q4 到今年 Q1 相较于去年前三季度来说，房地产市场销售价格相对企稳，但后续需要持续保持至少同等及以上的增速水平，部分稳定住的地区需要巩固，还未稳定住的地区需要努力稳住。统计局口径下，2024Q4、2025Q1 全国商品房销售均价同比分别增长 0.7%、0.9%，与 2024Q3（同比下降 5.1%）的相比明显改善。70 大中城市新房、二手房房价环比增速也从 2024 年 9 月的-0.7%、-0.9%分别提升至 2025年 3 月的-0.1%、-0.2%。不过，我们认为，虽然近期市场确实出现了地市回暖、二手房成交向好等正向反馈，但 3、4 月楼市成交动能较去年四季度、和今年 1-2 月是有所减弱的，因此只有保持更宽松的政策，才能巩固住“稳定态势”。 投资建议  此次政治局会议对房地产的相关表述基本符合前期市场预期，基调延续积极表态，但我们认为，在当前形势下，政策的切实落地与实际效果更为关键。若二季度相关政策落地，房地产市场的“稳定态势”才有望进一步巩固。在中美关税摩擦导致出口承压的背景下，稳住国内消费和投资重要性提升，而房地产投资在连续几年对经济形成拖累后亟需真正维稳。我们认为，地产从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性；另一方面，得益于化债、政策纾困、销售改善等多重逻辑下的困境反转的标的或具备更大的估值修复弹性。  现阶段我们建议关注四条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高