房地产行业政策盘点：稳支柱、促需求、防风险，楼市政策还有哪些空间？

中指研究院 中国房地产指数系统 本报告数据来自中指数据 CREIS。详情请查询 https://www.cih-index.com 或致电 400-630-1230、010-56319088。 今年以来我国经济呈现恢复向好态势，两会定调“稳中求进”，但复杂多变的外部环境仍一定程度制约着我国宏观经济的恢复节奏，今年房地产市场的稳定性尤为重要。自去年底以来，高层多次强调房地产的支柱产业地位，“稳支柱”“促需求”“防风险”是 2023 年房地产行业的政策主题。一季度，中央和监管部门明确支持房地产行业的政策方向，持续落地相关举措，各地已有超百省市（县）优化房地产调控政策超 180 次，近期各地“因城施策”频次维持稳定，进一步稳定市场信心。 预计今年地产政策仍将以托底呵护为主，二季度监管部门和各地因城施策具备空间，需求端有望精准施策，结合人口变化、区域特点，针对性增加购房名额、降低首付比例、提高贷款额度、发放购房补贴等；企业端资金支持力度或将继续加大，“保交楼”资金和配套政策继续落实。 1、中央明确房地产行业支柱地位，防风险、促需求是重点 表：2022 年末至 2023 年一季度中央对房地产定调 时间 部门/会议 主要内容 2022 年12 月 中央经济工作会议 ①支持住房改善、新能源汽车、养老服务等消费。 ②有效防范化解重大经济金融风险。要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。要防范化解金融风险，压实各方责任，防止形成区域性、系统性金融风险。要防范化解地方政府债务风险，坚决遏制增量、化解存量。 2023 年 2月 《求是》发表了习近平总书记的文章 ①要合理增加消费信贷，支持住房改善、新能源汽车、养老服务、教育医疗文化体育服务等消费。 ②防范房地产业引发系统性风险。房地产对经济增长、就业、财税收入、居民财富、金融稳定都具有重大影响。要正确处理防范系统性风险和道德风险的关系，做好风险应对各项工作，确保房地产市场平稳发展。各地区和有关部门要扛起责任。要因城施策，着力改善预期，扩大有效需求，支持刚性和改善性住房需求，支持落实生育政策和人才政策，解决好新市民、青年人等住房问题，鼓励地方政府和金融机构加大保障性租赁住房供给，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，深入研判房地产市场供求关系和城镇化格局等重大趋势性、结构性变化，抓紧研究中长期治本之策，消除多年来“高负债、高杠杆、高周转”发展模式弊端，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。 2023 年 3月 两会政府工作报告 ①房地产市场风险隐患较多。 ②有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。 ③加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题｡ 数据来源：中指研究院综合整理 去年 12 月，中央经济工作会议已经为 2023 年房地产政策定调，2023 年 2 月，《求是》杂志发表了习近平总书记的文章，内容为总书记在中央经济工作会议中的演讲摘选，文章中进一步强调房地产行业在国民经济中的重要地位，指出“房地产对经济增长、就业、财税收入、居民财富、金融稳定都具有重大影响”，因此 2023 年，稳定房地产对于稳定宏观经济至关重要。同时，文章强调支持住房改善等消费、政策盘点：稳支柱、促需求、防风险，楼市政策还有哪些空间？ 中指研究院 中国房地产指数系统 本报告数据来自中指数据 CREIS。详情请查询 https://www.cih-index.com 或致电 400-630-1230、010-56319088。 “防范房地产业引发系统性风险”。今年两会政府工作报告亦强调“有效防范化解优质头部房企风险”“加强住房保障体系建设”“支持刚性和改善性住房需求”，整体基调与去年中央经济工作会议一致。整体来看，“稳支柱”“促需求”“防风险”是 2023 年房地产行业的政策主题。 要稳定房地产，监管部门强调就要大力支持刚性和改善性住房需求，增加保障性租赁住房供给和长租房建设。而“防风险”中，化解优质头部房企风险、“保交楼”风险等是重要发力点，住建部 0.险、地方债风险交织，发生系统性风险”。 各部委积极响应中央要求，一季度加速落地稳定市场的相关举措。年初，监管部门明确了金融支持房地产的四大政策方向，“需求端差别化信贷支持、完善保交楼政策工具、改善优质房企资产负债表、完善住房租赁金融支持政策”；3 月，倪虹部长明确 2023 年住房和城乡建设工作“稳中求进”，将在“稳支柱”“防风险”“惠民生”三个方面落实。 表：2023 年一季度各部委发布的部分楼市相关政策 部门 日期 重要事件 关键内容 央行、银保监会 1 月 5 日 建立首套住房贷款利率政策动态调整机制 ①自 2022 年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二个月为评估期，对当地新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估。 ②对于评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续 3 个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。 ③下调或取消贷款利率下限的城市，如果后续新建商品住宅销售价格环比和同比连续 3 个月均上涨，应自下一个季度起，恢复利率下限。 ④其他情形和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。 证监会 2 月 20 日 启动不动产私募投资基金试点工作 ①参与试点工作的私募股权投资基金管理人须股权结构稳定、公司治理健全，实缴资本符合要求，主要出资人及实际控制人不得为房地产开发企业及其关联方，具有不动产投资管理经验和不动产投资专业人员，最近三年未发生重大违法违规行为等。不动产私募投资基金的投资范围包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）、商业经营用房、基础设施项目等。 ②试点基金产品的投资者首轮实缴出资不低于 1000 万元人民币，且以机构投资者为主。不动产私募投资基金首轮实缴募集资金规模不得低于3000 万元人民币，在符合一定要求前提下可以扩募。鼓励境外投资者以QFLP 方式投资不动产私募投资基金。 央行、银保监会 2 月 24 日 《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》 ①基本原则和要求：支持住房租赁供给侧结构性改革。重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展。建立健全住房租赁金融支持体系。 ②加强住房租赁信贷产品和服务模式创新：加大对租赁住房开发建设的信贷支持力度。创新团体批量购买租赁住房信贷产品。支持发放住房租赁经营性贷款。创新对住房租赁相关企业的综合金融服务。 ③拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道：增强金融机构住房租赁贷款投放能力。拓宽住房租赁企业债券融资渠道。创新住房租赁担保债券（Covered Bond）。稳步发展房地产投资信托基金（REITs）。引导各类社会资金有序投资住房租赁领域。 中指研究院 中国