房地产行业：房企风险化解要这样做

房企风险化解要这样做中指研究院中指企业专题本报告数据来自 CREIS 中指数据。详情请查询 https://www.cih-index.com 或致电 010-56319224。自 2021 年下半年以来，伴随着市场下行且持续底部运行，房企密集出险，这不仅对购房者、债权人、供应商等利益相关方造成了损害，也对行业健康发展产生了不良影响。本文将重点梳理房企风险化解支持政策，探索房企风险化解路径。坚持法治化、市场化原则，聚焦保交楼，强调压实地方政府、房地产企业责任自 2021 年下半年以来，监管部门房企风险化解政策经历了以下几个阶段：大型房企出险伊始，相关部门和地方政府督促企业积极化解债务风险；2021 年 12 月至 2022 年上半年以鼓励优质的房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目为主；2022 年三季度则重点发力保交楼工作；2022 年四季度以来政策逐步转向改善行业融资环境，防止风险蔓延；2024 年以来政策重点支持项目融资需求，区分项目风险和企业风险，促进保交楼工作。监管部门房企风险化解政策总体坚持法治化、市场化原则，以保交楼、稳民生为出发点，以救助项目为主，压实地方政府、房地产企业、金融机构责任。具体来看，（1）保交楼，救助项目为主2021 年下半年以来，央行、银保监会多部门多次出台政策，鼓励兼并收购受困项目，建立“白名单”机制给予资金支持，做好“保交楼”金融服务。2021 年 12 月，人民银行和银保监会联合发文，鼓励银行业金融机构做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融支持和服务，重点支持优质的房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目。2022 年 4 月，监管机构鼓励 AMC、银行参与出险房企项目收并购。2022 年三季度纾困基金入场，通过项目收并购等方式对问题楼盘进行解困。8 月，央行通过政策性银行启动 2000 亿专项借款支持住宅项目建设交付。2022 年底，“金融 16 条”强调，对于已经受困房地产企业，金融机构要做好房地产项目并购金融支持，重点支持优质房地产企业兼并收购受困房地产企业项目，鼓励 AMC 与地方政府、商业银行、房地产企业等共同协商风险化解模式。2024 年 1 月，住建部、金融监管总局联合发文，要求各地建立城市房地产融资协调机制，按照“一项目一方案”提出项目“白名单”，一视同仁支持房地产企业合理融资需求。（2）坚持市场化、法治化原则2021 年下半年以来出台的融资支持性政策均强调要坚持市场化、法治化原则，无论是保交楼金融支持、推动并购重组，还是项目“白名单”机制。（3）压实地方政府、房地产企业责任房企风险化解要这样做中指研究院中指企业专题本报告数据来自 CREIS 中指数据、中房指数系统。详情请查询 https://www.cih-index.com 或致电 400-630-1230、010-56319253。基于以“保交楼、稳民生”为出发点，监管部门在开展保交房工作时强调，要压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任。一是地方政府要承担属地责任，推动住建、金融管理、公安、自然资源、审计等部门和法院协同配合，各司其职、形成合力。二是房地产企业要承担主体责任，制定“一项目一策”处置方案，积极处置资产、多方筹集资金，确保项目按时保质交付。三是金融机构要落实尽职免责规定，做到对符合条件的项目“应贷尽贷”，加快贷款审批和发放，支持项目建设交付。从实践来看，受困房地产企业风险化解仍以房地产企业、金融机构、AMC、地方政府等各方共商模式为主，积极自救、做好债务重组、做好保交楼工作。表:近年房地产风险化解相关政策摘要时间机构通知&会议核心内容2022.11中国人民银行、银保监会《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》为配合做好受困房地产企业风险处置，通知还提出做好房地产项目并购金融支持，鼓励商业银行稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，重点支持优质房地产企业兼并收购受困房地产企业项目。2022.12中央经济工作会议要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险。2023.10中央金融工作会议促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。2023.11央行、金融监管总局、证监会金融机构座谈会坚持“两个毫不动摇”，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷。继续用好“第二支箭”支持民营房地产企业发债融资。支持房地产企业通过资本市场合理股权融资。要继续配合地方政府和相关部门，坚持市场化、法治化原则，加大保交楼金融支持，推动行业并购重组。2023.11央行香港金融管理局—国际清算银行高级别会议在长期来看，房地产市场的调整对于中国经济增长和可持续发展是有益的，但短期内也应当防止溢出性风险。2023.12中央经济工作会议积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。2023住房城乡建设部住建工作会议2024 年要稳妥处置房企风险，“落实房企总部所在城市政府和项目公司所在城市政府责任，坚决追回被抽调的预售资金，督促企业积极自救、加快资产处置”。2024.1住房城乡建设部和金融监管总局《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》建立城市房地产融资协调机制，按照“一项目一方案”提出项目“白名单”，一视同仁支持房地产企业合理融资需求。2024.3住房城乡建设部十四届全国人大二次会议民生主题记者会对严重资不抵债、失去经营能力的房企，要按照法治化、市场化的原则，该破产的破产，该重组的重组。对于有损害群众利益行为的，坚决依法查处，让他们付出应有的代价。2024.5住房城乡建设部国务院政策例行吹风会做好保交房工作，要压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任。一是地方政府要承担属地责任，推动住建、金融管理、公安、自然资源、审计等部门和法院协同配合，各司其职、形成合力。二是房地产企业要承担主体责任，制定“一项目一策”处置方案，积极处置资产、多方筹集资金，确保项目按时保质交付。三是金融机构要落实尽职免责规定，做到对符合条件的项目“应贷尽贷”，加快贷中指研究院中指企业专题本报告数据来自 CREIS 中指数据。详情请查询 https://www.cih-index.com 或致电 010-56319224。款审批和发放，支持项目建设交付。数据来源：中指研究院整理美国化解金融风险：国家层面推动，分类处置，措施丰富美国次贷危机发生之后，美国金融机构密集出险，美联储和美国财政部最终决定动用财政资源处置金融机构风险，首先进行压力测试，然后识别问题机构，再者对于流动性不足及资不抵债的机构分类处置。贯穿美国次贷危机过程，美国采取了较为丰富的措施化解金融机构风险，采取了包括以优先股方式注资、剥离不良资产、支持同业机构并购重组、对机构实施强制托管等多种方式，最终稳定了美国的金融系统。图:房地产企