房地产行业全国住房城乡建设工作会议解读：城改变棚改趋势渐明

请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告 | 2024年12月25日优于大市1全国住房城乡建设工作会议解读城改变棚改趋势渐明 行业研究·行业快评 房地产 投资评级：优于大市（维持）证券分析师：任鹤010-88005315renhe@guosen.com.cn执证编码：S0980520040006证券分析师：王粤雷0755-81981019wangyuelei@guosen.com.cn执证编码：S0980520030001证券分析师：王静021-60893314wangjing20@guosen.com.cn执证编码：S0980522100002事项：2024 年 12 月 25 日，全国住房城乡建设工作会议指出，2025 年要加力实施城中村和危旧房改造，推进货币化安置，在新增 100 万套的基础上继续扩大城中村改造规模。国信地产观点：1）自 9 月政治局会议以来，城中村改造被不断提及，当前看来是 2025 年房地产最明确的政策方向；2）当前城改难度较大，主要堵点是补偿标准的博弈，但若近期“扩围”等表述能顺利推进，补偿标准的博弈将显著减弱，顺利拆迁难度将显著降低，堵点或将被打通，城改或将提速；3）扩围后，或将局限于高能级城市城核心区的城改扩散到边缘区域、棚户区、三四线城市，城改变棚改趋势渐明，或能显著消耗当前的超量库存，我们预计 2025 年城改提速将创造 200 万套新增需求（对应约 2亿平方米），能消耗当前超量库存的 30%；4）投资建议：结合会议的表述和城改扩围，以及部分城市的先行探索，我们对于全国房地产的整体形势趋于乐观，当前看来，城改的扩围是近年来逻辑最顺畅，方向最明确，也是预计效果最好的政策，建议关注布局三四线布局较多，经营较为稳健的房企中国海外宏洋集团；5）风险提示：政策落地效果不及预期。评论： 当前来看，城中村改造是 2025 年房地产最明确的政策方向自 9 月政治局会议以来，城中村改造不断被提及：10 月 17 日，住房城乡建设部部长倪虹在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上，提出了“四个取消、四个降低、两个增加”的政策“组合拳”，其中一个“增加”就是通过货币化安置等方式，新增实施 100 万套城中村改造和危旧房改造。11 月 15 日，住房城乡建设部、财政部近日联合印发通知，部署各地加快落实增量政策措施要求，进一步做好城中村改造工作，推动符合条件的项目尽快启动实施。按照通知要求，城中村改造政策支持范围从最初的 35 个超大特大城市和城区常住人口 300 万以上的大城市，进一步扩大到近 300 个地级及以上城市。12 月 12 日，中央经济工作会议指出，持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。12 月 25 日，全国住房城乡建设工作会议指出，2025 年要加力实施城中村和危旧房改造，推进货币化安置，在新增 100 万套的基础上继续扩大城中村改造规模。城中村改造在会议中不断被提及，被提及次数和重要程度远超现房收储、存量土地收回及“三大工程”中请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告2的保障房。当前看来，城中村改造是 2025 年房地产最明确的政策方向。 扩围或将解决城中村改造实施难度较大的“堵点”当前城中村改造实施难度较大，其核心难点在于补偿标准的博弈，在维护群众合法权益和资金平衡两个要求下，推进较慢。实际上，城中村不同于城镇土地上的棚户区，往往存在大量的违建（华南区域为甚），这些违建是当地村民重要甚至是最主要的收入来源（收租）。如果不进行补偿，那么拆迁阻力很大，但如果按照村民的诉求来补偿，那么项目的资金平衡会出现问题。在过去十几年房企进行城中村改造的实践中，补偿标准的博弈只能通过长时间的“拉扯”来解决，这就是所谓的城中村改造“一二级联动”项目往往动辄十年的原因。而在彻底解决补偿标准博弈的问题之前，不管是房票安置、货币化安置、还是实物安置，都无法将城中村改造提速。我们认为，解决城中村改造实施难度大的“堵点”的方向有二：一、司法支持：在城中村拆迁过程中，司法系统能够在司法裁决和司法执行方面给于更多的支持；二、扩围：相对于高能级城市核心区域的城中村，低能级城市相对边缘区域的城中村，以及城镇建设用地上的老旧房屋（棚户区），拆迁难度明显小的多。若城改能成功扩围，补偿标准的博弈将显著减弱，顺利拆迁难度将显著降低。扩围后，或将局限于高能级城市城核心区的城改扩散到边缘区域、棚户区、三四线城市，城改也将变成真正意义上的棚改。而 11 月 15 日城中村改造的正式扩围，标志着城改变棚改趋势渐明，城改提速或能显著消耗当前的超量库存，这将是 2025 年房地产最能期待的方向。 城中村改造加速或将创造 200 万套新增需求，对应消耗当前超量库存约 30%截至 2024 年末，房地产总库存为 35.2 亿平方米，其中存量未开工土地（下称土地库存）对应的建筑面积为 20.8 亿平方米，占比 59%，已开工未竣工未销售库存（下称未竣库存）为 7 亿平方米，占比 20%，已竣工未销售库存（下称竣工库存）为 7.4 亿平方米，占比 21%。根据历史合理去化周期，尚有 5 到 8 亿平方米的超量库存。目前来看，消化超量库存有两条路径：1）供给入手，收回存量土地；2）需求入手，创造增量需求。根据我们测算，若城中村改造“堵点”被彻底打通，预计 2025 年城改将创造 200 万套新增需求（按照户均 100平米计算对应新增约 2 亿平方米），能消耗当前超量库存约 30%。表1：存量土储测算土地购置费亿元地价万元/平方米本年购地万平方米新开工面积万平方米年末存量土储万平方米2012121000.2158244177334401962013135020.2652839201208355472014174590.3058168179592491362015176750.3352900154454509062016187790.4145307166928342522017231690.5343318178654273952018363870.5565853209304417992019416750.5773161227154540642020435050.6864333224433491862021435050.8252898198895395852022409070.9144862120587578982023386160.95406489537663226请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告32024E251000.93284107630169836资料来源：国家统计局，中指院，国信证券经济研究所整理注：1.2024 年前三季度土地购置费为 2.94 万亿元，但我们全年采用的数据为 2.5 万亿元，小于前三季度数据；2.地价数据为“占地面积”，大致相当于楼面价的 3 倍。图1：当前“源头淤积”型的库存结构资料来源：wind，国家统计局，住建部，国信证券经济研究所整理 投资建议结合会议的表述和城改扩围，以及部分城市的先行探索，我们对于全国房地产的整体形势趋于乐观，当前看来，城改的扩围是近年来逻辑最顺畅，