房地产行业2023Q1季报业绩前瞻：板块业绩底部弱复苏，结构分化中弹性可期

行业及产业 行业研究/行业点评 证券研究报告 房地产 2023 年 04 月 12 日 板块业绩底部弱复苏，结构分化中弹性可期 看好 ——房地产行业 2023Q1 季报业绩前瞻 相关研究 "郑州合肥接连放松限购，格局优化叠加政 策 呵 护 - 地 产 及 物 管 行 业 周 报（2023/04/01-2023/04/07）" 2023年 4 月 9 日 " 高频销售继续改善，地方政策持续放松 - 地 产 及 物 管 行 业 周 报（2023/03/25-2023/03/31）" 2023 年 4 月 2 日 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 陈鹏 A0230521110002 chenpeng@swsresearch.com 联系人 陈鹏 (8621)23297818× chenpeng@swsresearch.com 本期投资提示：  预计 23Q1 板块业绩底部弱复苏，房企间结构分化加剧。基本面方面，2022 年房地产行业基本面大幅下行，随着供需两端政策放松不断推出，23Q1 行业基本面呈现出底部复苏迹象，但复苏态势仍然缓慢。考虑到本轮周期供需两端相对以往更弱，推动改善路径将呈现“L”型曲折性弱复苏走势。展望 23Q1 板块业绩，我们认为板块业绩处于底部区域、并有望弱复苏，主要源于：1）房企资金紧张影响竣工结算进度；2）前期降价促销推动当期结算影响利润率水平；但也有些积极因素显现，推动后续部分优质房企业绩弹性可期，主要源于：1）房企 21-22 年存货减值规模较大，后续房企有望轻装上阵；2）目前房企毛利率已处低位，优质房企毛利率具有一定程度的向上弹性。我们预计 23Q1 房地产板块业绩将底部弱复苏，并且企业之间业绩分化也将进一步加剧。  23Q1 行业基本面底部复苏，料后续宽松政策持续性可期。2023Q1 房地产行业基本面开始呈底部回升态势，后续仍需政策持续催化。1）销售方面：23Q1，50 强房企销售金额同比+1%，其中 1-3 月单月同比分别为-32%/+16%/+20%，同比降幅收窄至转正；我们认为房企销售复苏来源于：一方面房企加大推盘量，新增供给上市推动销售的继续复苏；另一方面，当前市场复苏的结构化特征明显，其中一二线城市等高能级城市的销售表现更为靓丽。2）拿地方面：23Q1，300 城住宅类土地成交面积累计同比-26%，其中 1-3 月单月同比分别为-55%/+11%/-12%；3）开工方面：22 年房地产开工面积同比-39%，23年 1-2 月开工面积同比-9%。我们认为行业销售开始底部回升；但考虑到行业供给端过度出清导致后续投资仍将处于弱改善状态，预计投资修复节奏也会慢于以往周期。整体而言，弱复苏环境也将创造更长的政策友好期，有利于行业及优质房企的健康稳定发展。  根据结算节奏，我们预计主流公司 2023Q1 归母净利润情况如下： 1） 增速在+30%以上的公司：滨江集团； 2） 增速在+10~+30%的公司：新大正、招商积余、招商蛇口； 3） 增速在-10%~+10%的公司：万科 A、保利发展、建发股份、华发股份、新城控股、金地集团。  投资分析意见：板块业绩底部弱复苏，结构分化中弹性可期，维持“看好”评级。我们认为，我国房地产需求端短期销售呈现超跌、但中期需求仍有支撑，而供给端呈现供给主体过度出清、中期行业供给亟待修复，预计供需两端政策仍将更加积极，近期无锡、厦门、郑州、合肥等二三线城市再次接连放松限购政策，而基础设施 REITs 扩围至商业地产，表明供需两端政策均在进一步支持并呵护市场；并预计房地产行业销售也将逐步改善，并格局优化下优质房企成长空间打开，将受益于政策放松和格局优化双重利好。我们维持房地产板块“看好”评级，推荐：A 股：华发股份、招商蛇口、滨江集团、建发股份、保利发展、金地集团、新城控股；H 股：越秀地产、华润置地、建发国际、中海外发展、龙湖集团；并维持物业管理板块“看好”评级，推荐：保利物业、中海物业、华润万象、新大正、碧桂园服务，建议关注：招商积余。  风险提示：调控政策再收紧，销售和融资资金再趋紧、受限占比再提升。 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 2 页 共 3 页 简单金融 成就梦想 表 1：主流 AH 上市房企估值表 公司代码 公司简称 收盘价 EPS 市盈率 市净率 PB 归母净利润（亿元） 归母净利润增速 4 月 12日 2021A 2022A/E 2023E 2021A 2022A/E 2023E 2021A 2021A 2022A/E 2023E 2021A 2022A/E 2023E 000002.SZ 万科 A 16.05 1.94 1.95 1.80 8.3 8.2 8.9 0.8 225.2 226.2 214.8 -45.7% 0.4% -5.0% 600048.SH 保利发展 15.19 2.29 1.53 1.83 6.6 9.9 8.3 1.0 273.9 183.5 211.2 -5.4% -33.0% 15.1% 600383.SH 金地集团 8.97 2.08 1.98 2.00 4.3 4.5 4.5 0.6 94.1 89.5 90.2 -9.5% -4.9% 0.8% 001979.SZ 招商蛇口 15.20 1.31 0.41 0.91 11.6 37.1 16.7 1.4 103.7 42.6 70.1 -15.3% -58.9% 64.4% 601155.SH 新城控股 17.43 5.58 0.62 1.80 3.1 28.2 9.7 0.7 126.0 13.9 40.6 -17.4% -88.9% 191.2% 002244.SZ 滨江集团 10.01 0.97 1.22 1.40 10.3 8.2 7.2 1.4 30.3 37.9 43.6 30.1% 25.2% 15.1% 600325.SH 华发股份 12.41 1.34 1.12 1.43 9.3 11.1 8.7 1.5 31.9 25.8 30.3 10.1% -19.3% 17.5% 600153.SH 建发股份 12.96 2.13 1.93 2.31 6.1 6.7 5.6 0.9 61.0 62.8 69.5 35.4% 3.0% 10.6% 00960.HK 龙湖集团 21.27 4.05 4.08 3.86 5.3 5.2 5.5 0.9 238.5 243.6 244.6 19.3% 2.1% 0.4% 01109.HK 华润置地 34.16 4.54 3.94 4.34 7.5 8.7 7.9 1.0 324.0 280.9 309.7 8.7% -13.3% 10.3% 00688.HK 中国海外发展 18.68 3.67 3.70 3.79 5.1 5.0 4.9 0.6 401.6 232.6 268.1 -8.5% -42.1% 15.2% 019