房地产行业REITs周报：购物中心近年来出租率有何变化？

行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产 证券研究报告 2023 年 04 月 15 日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 刘清海 分析师 SAC 执业证书编号：S1110523010003 liuqinghai@tfzq.com 胡孝宇 分析师 SAC 执业证书编号：S1110522070003 huxiaoyu@tfzq.com 资料来源：聚源数据 相关报告 1 《房地产-行业点评:从去杠杆到稳杠杆——3 月社融及居民信贷数据点评》 2023-04-12 2 《房地产-行业研究周报:如何看待地产行情的持续性？》 2023-04-09 3 《房地产-行业研究周报:消费 REITs发 展 空 间 如 何 ？ ——REITs 周 报 》 2023-04-08 行业走势图 购物中心近年来出租率有何变化？——REITs 周报 (2023.4.9-2023.4.14) 购物中心出租率如何？ 重点城市的购物中心出租率分化，其中杭州、南京、深圳等城市的市场较为活跃。3 月 24 日证监会出台了《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》，其中提到“优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施 REITs”。购物中心等消费 REITs 的出台成为关注热点。 从一线城市看，深圳的零售出租情况表现较好，北上广空置率略有提高。截至 2023 年 3月，北京、广州、深圳的优质物业空置率分别为 8.7%、11.5%、1.6%；截至 2022 年 12 月末，上海最新的空置率为 8%。从变化趋势看，上海、北京、广州的空置率均较前次统计有所提高，深圳 2023 年一季度末的空置率为近年来最低水平。 从其他核心城市看，杭州、南京的零售市场更加活跃，其他城市空置率在 10%左右。我们同样梳理了部分省会城市的优质零售物业的空置情况。截至 2022 年末，杭州、南京、成都、武汉、西安、重庆的优质零售物业空置率分别为 3%、3.2%、9.7%、10.3%、10.8%、11.9%，其中杭州、南京近三年的空置率基本维持在 5%以内。将一线城市和以上的城市作为样本城市进行对比分析后，我们发现在样本城市中，杭州和南京的空置率处于相对较低的水平，充分展现了城市零售市场的活跃程度；截至 2022 年末，广州、西安、重庆、武汉的优质零售物业空置率均在 10%以上，零售市场有待进一步恢复。 从房企看，我们筛选了大悦城、华润置地、万科、新城控股、龙湖集团、宝龙作为样本池，2022 年这六家房企的购物中心出租率均受疫情影响有所下滑；从近年来的整体表现看，六家房企的购物中心近年来的平均出租率均在 90%以上。1）大悦城旗下的购物中心项目以大悦城、大悦春风里、祥云小镇三条产品线为主；近四年来的平均出租率为 93.93%。2）华润置地旗下的购物中心项目形成了万象城、万象汇、万象天地三大商业产品线的战略布局，近 4 年的平均出租率为 95.70%。3）万科旗下的商业产品线包括印象城、印象汇、印象里、万科广场等产品线，近三年的平均出租率为 91.97%。4）新城控股旗下的商业项目为吾悦系产品，近四年的平均出租率为 97.87%。5）龙湖旗下的商业项目包括天街、星悦荟两类，其中天街为主要的商业项目；近四年龙湖商业购物中心的平均出租率为 96.35%。6）宝龙的商业产品线包括宝龙一城、宝龙城、宝龙广场、宝龙天地等，近四年的平均出租率为 91.80%。这六家房企的购物中心平均出租率均在 90%以上，展现出这些代表房企优秀的购物中心项目运营能力。 本周 REITs 指数跑输上证综指 本周，中证 REITs 指数（收盘）下跌 2.096%，REITs 指数下跌 2.015%，上证综指上涨 0.316%，国债指数上涨 0.135%。滚动 4 周，中证 REITs 指数（收盘）下跌 3.70%，REITs 指数下跌4.04%，上证综指上涨 2.70%，国债指数上涨 0.35%。根据我们的统计测算，截至 2023 年 4 月14 日，中证 REITs 指数（收盘）与上证综指呈现微弱的正相关，相关系数为 0.09；中证 REITs指数（收盘）与中债-10 年期国债全价指数呈现正相关，相关系数为 0.22。这主要与 REITs 具有稳定现金流的特性有关。将 REITs 分为产权类 REITs 和特许经营权类 REITs 两类看。本周，产权类 REITs 下跌 2.00%，特许经营权类 REITs 下跌 2.02%。滚动 4 周，产权类 REITs 下跌4.02%，特许经营权类 REITs 下跌 4.13%。整体看本周产权类 REITs 指数表现强于特许经营类REITs 指数。 交通基础设施类 REITs 的估值收益率普遍较高 我们选取中债估值的 REITs 估值收益率作为衡量 REITs 基金估值的指标。截至 2023 年 4 月 14日，REITs 估值收益率最高的是平安广交投广河高速 REIT，达到 9.02%；估值收益率最低的是鹏华深圳能源 REIT，仅 1.76%。分资产类型看，交通基础设施 REITs 的估值收益率较高，并且普遍在 5%以上；保障性租赁住房 REITs 的估值收益率除华夏基金华润有巢 REIT 外均不高于5%。 投资建议：证监会发布《通知》支持消费 REITs，我们梳理部分核心城市的零售业态运营情况发现杭州、南京的零售市场的活跃程度相对较高。大悦城和华润置地的购物中心运营能力强，出租率均维持高位。建议关注：1）受益于资产升值并具有良好运营能力的产权类REITs，如保障性租赁住房 REITs、园区基础设施类 REITs、仓储物流类 REITs；2）具有稳定现金流，分红率较高的特许经营权类 REITs，如能源基础设施类 REITs、生态环保类 REITs、交通基础设施类 REITs。 风险提示：政策实施不及预期、宏观经济不及预期、项目运营不及预期 -30%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%2022-042022-082022-12房地产沪深300 行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 内容目录 1. 购物中心出租率如何？ ................................................................................................................. 3 2. 本周中证 REITs 指数跑输上证综指 ............................................................................................ 5 2.1. 本周产权类 REITs 表现强于特许经营类 REITs ..................................................................