房地产行业简评报告：基本面数据全面下滑，新房二手房价格走弱

请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明 [Table_Rank] 评级： 看好 [Table_Authors] 李枭洋 房地产行业分析师 SAC 执证编号：S0110523050001 lixiaoyang@sczq.com.cn 电话：010-81152673 [Table_Chart] 市场指数走势（最近 1 年） 资料来源：聚源数据 相关研究 [Table_OtherReport]  单月融资规模创新低，碧桂园融资年内破冰  持续聚焦核心城市，高信用房企投资强度有所下滑  房地产行业周报：板块估值迎来修复，杭州土拍热度依旧 核心观点 [Table_Summary] ⚫ 新房二手房价格走弱，销售增速将进一步承压。2023 年前 5 月商品房销售金额累计同比增速为 8.4%，较前 4 月变动-0.4 个百分点。随着去年年底疫情抑制的需求完全释放，销售市场持续走弱。商品房价格环比回落，房企通过直接降价和提升渠道费来促进销售。二手房方面，居民对于房价预期相对悲观，导致二手房挂牌量持续攀升逐步反应到价格端，5 月 70 城二手房环比由正转负，四大一线城市均出现不同程度下跌。供给端来看，5 月房企推盘力度下降，单月环比下降 20%。需求端来看，5 月核心城市去化率 50.9%，环比下降 3.1 个百分点，连续两月下滑，且 6 月上半月去化率进一步下降。6 月商品房销售受到季节性影响将持续回落，叠加去年 6 月疫情结束需求释放的高基数效应，我们预计今年 6 月销售增速将进一步承压。 ⚫ 投资单月跌幅加速下探，预计后续依旧承压。2023 年前 5 月房地产开发投资累计同比-7.2%，较前 4 月变动-1 个百分点。当前核心区地块溢价率触顶成交，冷门地块流拍概率加大，土拍市场分化仍然较大。由于土地成交价款大致领先土地购置费增速 6 个月，因此土地购置费增速后续仍有较大下行压力。叠加 2023 上半年偿债高峰期，房企资金链依然紧张。我们预计后续投资增速依旧承压。 ⚫ 竣工回暖延续，新开工持续下行。新开工方面，2023 年前 5 月新开工累计增速为-22.6%，较前 4 月变动-1.4 个百分点。22 年拿地总量大幅下行，叠加偿债高峰期，导致 23 年可开工资源减少，我们认为后续新开工仍有下行压力。竣工方面，2023 年前 5 月竣工累计增速为 19.6%，较前 4 月变动 0.8 个百分点。竣工增速保持高位。目前行业存在大量已开未竣工的项目，在各地政府保交楼措施落地以及预售资金监管正常化的背景下，房企资金铺排从前端投资扩张，逐渐转移到后端施工竣工以释放监管资金，形成正向现金流。我们预计竣工回暖有望持续。 ⚫ 房贷早偿率持续攀升，房企融资端压力依旧。从行业到位资金来看，2023 年前 5 月累计增速为-6.6%，较前 4 月变动-0.2 个百分点。RMBS条件早偿率指数的储蓄攀升，反应居民对于未来预期不稳，加杠杆意愿较弱，倾向于提前还贷。5 月单月国内贷款增速转弱，房企信用债融资额创新低，融资端压力仍然较大。 ⚫ 投资建议：当前基本面指标加速下行，新房二手房价格走弱，市场对政策优化预期有所增强。近期核心城市青岛、杭州、南京放松限制性调控政策，后续有望更多城市跟进，地产股迎来估值修复行情。 ⚫ 持续推荐：1）高能级布局、拿地换牌比例较高、规模适中的头部房企：招商蛇口、华润置地；2）行业底部拿地扩张的优质房企：滨江集团、华发股份。3）融资和拿地后续恢复正常的困境反转类房企，有望迎来估值提升：金地集团。4）永续现金流类房企：龙湖集团、华润置地。 ⚫ 风险提示：宏观经济复苏不及预期，政策反应钝化，二手房挂牌量持续提升，房价超预期下跌等。 -0.3-0.2-0.100.115-Jun26-Aug6-Nov17-Jan30-Mar10-Jun房地产沪深300 [Table_Title] 基本面数据全面下滑，新房二手房价格走弱 [Table_ReportDate] 房地产 | 行业简评报告 | 2023.06.15 行业简评报告  证券研究报告 请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明 1 1 新房二手房价格走弱，销售增速将进一步承压 2023 年前 5 月商品房销售金额累计同比增速为 8.4%，较前 4 月变动-0.4 个百分点；5 月单月销售金额同比增速为-4.8%，较 4 月单月变动-18 个百分点。2023 年前 5 月商品房销售面积累计同比增速为-0.9%，较前 4 月变动-0.5 个百分点；5 月单月销售面积同比增速为-19.7%，较 4 月单月变动-7.9 个百分点。前 5 月累计销售均价同比增速为 12.5%，较前 4 月变动 1.4 个百分点。 随着去年年底疫情抑制的需求完全释放，销售市场持续走弱。商品房价格环比回落，房企通过直接降价和提升渠道费来促进销售。二手房方面，居民对于房价预期相对悲观，导致二手房挂牌量持续攀升逐步反应到价格端，5 月 70 城二手房环比由正转负，四大一线城市均出现不同程度下跌。 供给端来看，5 月房企推盘力度下降，单月环比下降 20%。需求端来看，5 月核心城市去化率 50.9%，环比下降 3.1 个百分点，连续两月下滑，且 6 月上半月去化率进一步下降。6 月商品房销售受到季节性影响将持续回落，叠加去年 6 月疫情结束需求释放的高基数效应，我们预计今年 6 月销售增速将进一步承压。 图 1：商品房销售面积累计同比增速 图 2：商品房销售面积单月同比增速 -30%-25%-20%-15%-10%-5%0%销售面积累计同比 -40%-30%-20%-10%0%销售面积单月同比 资料来源：Wind，首创证券 资料来源：Wind，首创证券 图 3：商品房销售额累计同比增速 图 4：商品房销售额单月同比增速 -35%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%销售金额累计同比 -50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%销售金额单月同比 资料来源：Wind，首创证券 资料来源：Wind，首创证券 行业简评报告  证券研究报告 请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明 2 图 5：累计销售均价同比 图 6：销售均价单月值 -20%-10%0%10%20%累计销售均价同比 02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,000销售均价单月值（元/平） 资料来源：Wind，首创证券 资料来源：Wind，首创证券 图 7：70 城住宅价格指数分线城市环比 图 8：70 城住宅价格指数分线城市当月同比 0.2%0.3%0.4%0.1%0.4%0.6%0.4%0.2%0.3% 0.3%0.2%0.0%0.0%0.2%0.4%0.6%2023-022023-032023-042023-052023-022023-032023-042023-052023-022023-032023-042023-05一线二线三线新建商品住宅价格指数环比涨