宏观点评：下调存量房贷利率，影响几何？

请仔细阅读本报告末页声明 证券研究报告 | 宏观经济研究 2023 年 08 月 02 日 宏观点评 下调存量房贷利率，影响几何？ 事件：8 月 1 日中国人民银行、国家外汇管理局召开 2023 年下半年工作会议，会议指出要“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”。 核心结论：下调存量房贷利率旨在稳信心、降成本、稳地产、促消费，也有居民资产端收益率下滑等客观因素。鉴于当前银行净息差已偏低，如果大规模下调存量房贷利率，降准降息的可能性将提升、尤其是进一步调降存款利率。短期看，存量房贷利率调降，叠加核心一二线很可能的降首付比例、放松认房认贷、放松限购限售等措施，地产短期也有望企稳。往后看，继续提示：7.24 政治局会议释放了偏积极、偏刺激的信号，一批组合拳有望陆续出台，短期紧盯松地产、“一揽子化债方案”、“活跃资本市场”的细化部署。 1、背景看，本次提及调整存量个人住房贷款利率，是 7.14 央行发布会、7.24 政治局会议对地产定调偏积极的延续，旨在稳信心、降成本、稳地产、促消费。本次 8.1 央行提及“调整存量个人住房贷款利率”，基本延续了 7.14 央行发布会的相关表述，7.24 政治局会议也指出“我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”以及“通过增加居民收入扩大消费”。住房贷款是居民债务最主要的构成部分，降存量房贷利率有助于稳定居民信心、降低负债端成本，进而稳定地产、刺激消费。 2、客观看，本轮存量房贷利率降幅明显低于新增房贷，叠加理财等居民资产端收益率下滑，居民“借新还旧、借短还长”等提前还贷意愿明显增加，下调存量房贷的必要性增加。 >LPR 加点的机制下，本轮存量房贷利率下降幅度明显低于新增房贷。2019 年以来，我国房贷利率采取“LPR+加点”的机制，新发贷款根据最新 LPR 报价加点得到贷款利率，存量贷款利率每年可以根据 LPR 变化情况进行重定价。根据央行披露的数据，2023 年一季度新发个人住房贷款利率为 4.14%、较 2021 年底的高点大幅回落 149BP，但同期 LPR 仅调降35BP，对应存量房贷下调幅度也仅 35BP、明显低于新增房贷利率降幅。 >居民资产端收益率下滑，居民“借新还旧、借短还长”等提前还贷意愿明显增加。由于经济走弱，居民资产端收益率也明显回落，如 6 个月理财产品预期年化收益率降至 1.8%、为历史最低水平。伴随居民资产端收益率回落，居民提前还贷意愿明显增加：一方面今年上半年 RMBS 条件早偿率指数明显抬升、反应提前还贷增加；另一方面上半年居民经营贷占比明显抬升，可能也与居民借经营贷偿还房贷有关，期间银保监会也表示要“加大对违规使用经营用途贷款、消费贷违规流入房地产领域的监管”。 3、影响看，存量房贷利率下调将进一步压缩银行净息差，后续可能需降准降息、尤其同步下调存款利率，再叠加降首付比例、放松认房认贷等措施，地产短期企稳的概率提升。 >对银行而言，存量房贷利率下调会进一步压缩净息差，可能需要同步调降存款利率。截至2023 年 6 月，我国存量房贷规模为 38.6 万亿，其中：利率明显偏高的主要集中在 2018 年Q1 至 2022 年 Q1，期间当季新增房贷利率高于同期 5 年期 LPR/基准利率幅度在 50BP 以上、多数在 70BP 以上，总计约 9.6 万亿。如果将这部分存量房贷利率全部调降至当前利率水平（加点为低于 5 年期 LPR16BP），粗略估算带来的年利润降幅在 1200 亿左右（未考虑偿还等因素，可能存在一定高估）；再进一步考虑到当前银行净息差已处于历史较低水平，如果大面积调降，可能需调降存款利率、降准等措施，以同步降低银行负债端成本。 >对地产而言，存量房贷利率下降，再叠加核心一二线城市可能的降首付比例、放松认房认贷等措施，地产短期企稳的概率提升。目前看，存量房贷利率下降是稳地产组合拳的一部分，进一步释放了政策稳地产的信号，能一定程度提振信心。7.27 住建部也表示将“进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款认房不用认贷等政策措施”，地产短期企稳的概率增加。 4、往后看，继续提示：下半年政策总基调偏积极、偏刺激，一批政策组合拳将加快出台。7.24 政治局会议“直面困难、提振信心、对症下药”，释放了偏积极、偏刺激的政策信号。存量房贷利率下调是重要配套政策，有助于稳信心、降成本、稳地产、促消费，但仍难从根本上解决需求不足、信心不足的问题。往后看，一批政策组合拳将加快出台，短期紧盯松地产、“一揽子化债方案”、“活跃资本市场”的细化部署，尤其是核心一二线城市可能很快松地产，包括下调首付比，放松限购限售、认房认贷等。 风险提示：测算误差、政策力度、外部环境等超预期变化。 作者 分析师 熊园 执业证书编号：S0680518050004 邮箱：xiongyuan@gszq.com 分析师 穆仁文 执业证书编号：S0680523060001 邮箱：murenwen@gszq.com 相关研究 1、《逻辑有变化—逐句解读 7.24 政治局会议》2023-07-25 2、《二季度 GDP 低于预期，怎么看、怎么办？》2023-07-17 3、《6 月信贷社融超预期的背后》2023-07-11 4、《核心一二线有望很快松地产》2023-07-30 5、《这次不一样—对称降 LPR 的 4 点理解》2023-06-20 2023 年 08 月 02 日 P.2 请仔细阅读本报告末页声明 图表 1：本轮个人住房贷款利率降幅明显大于 LPR 降幅 资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表 2：居民理财收益率明显回落 图表 3：上半年 RMBS 条件早偿指数明显抬升 资料来源：Wind，国盛证券研究所 资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表 4：房贷利率偏高主要集中在 2018Q1-2022Q1 资料来源：Wind，国盛证券研究所 44.555.566.577.5808-1209-0609-1210-0610-1211-0611-1212-0612-1213-0613-1214-0614-1215-0615-1216-0616-1217-0617-1218-0618-1219-0619-1220-0620-1221-0621-1222-0622-1223-06%中国:贷款市场报价利率(LPR):5年个人住房贷款利率中国:中长期贷款利率:5年以上(月)11.522.533.544.555.5612-1113-0714-0314-1115-0716-0316-1117-0718-0318-1119-0720-0320-1121-0722-0322-1123-07%理财产品预期年收益率:人民币:全市场:6个月理财产品预期年收益率:人民币:全市场:3个月00.050.10.150.20.2521-1021-1222-0222-0422-0622-0822-1022-1223-0223-0423-06点RMBS条件早偿率指数-0.6-0.4-0.200.20.40.