南方中证全指房地产ETF投资价值分析：政策暖风频吹，地产拐点已现

敬请参阅最后一页特别声明 1 基本面持续下行带来政策放松，进而驱动地产板块上涨 通过复盘过去两年半房地产板块股价走势，我们发现较大的政策放松或放松预期会催化地产板块股价上涨。从地产基本面来看呈现走弱趋势，2023 年上半年全国商品房销售面积同比下降；分城市能级来看，一线城市单月销售面积环比下降最小，三四线下滑幅度更大；一二手房表现分化，二手房累计同比为正但环比持续承压；百强房企表现分化，民企出清，央国企补位，头部强者愈强。从估值来看，目前中证全指房地产指数 PB 估值已处于 2014 年后的底部区间。7 月 24 日政治局会议定调后，近期涉及房地产的相关政策及主管部门积极表述频出，后续政策有望自上而下进一步放松，预计地产板块有望持续上涨。 中证全指房地产指数投资价值分析 市值分布均衡，中长期收益突出：指数优选沪深市场中核心龙头国企，前五大成分股均为优质龙头企业，与此同时，成分股半数以上的企业均为市值规模 100 亿以下的中小企业。截至 2023 年 8 月 1 日，中证全指房地产指数自基日以来累计上涨 294.13%，近三年、近五年各风险收益指标也明显优于同类房地产行业指数水平。 高股息低估值，配置性价比明显：截至 2023 年 8 月 1 日，中证全指房地产指数估值水平低于所有对比宽基指数，分红水平高于绝大部分宽基指数，较高的股息率有利于中证全指房地产指数整体配置价值的提升。2023 年一季报显示，指数归母净利润增速和营收增速分别为 0.36%和 0.54%，较 2022 年回升明显。在同类房地产行业指数当中，中证全指房地产指数归母净利润增速同比回升幅度最为明显。 资金面同样面临历史低位，赔率较高：中证全指房地产指数成分股仍有 53 只成分股未进入基金重仓股名单，成分股北向资金规模仅占全部规模的 1.87%，房地产行业资金面已面临触底，整体赔率较高。同时 2022 年四季度开始，成长/价值指数出现明显下行趋势，价值风格的占优也为指数带来潜在的投资机会。 南方中证全指房地产 ETF 及管理人介绍 南方中证全指房地产 ETF（基金代码：512200）是南方基金管理股份有限公司旗下的一只跟踪中证全指房地产指数的ETF 产品，基金经理罗文杰。该基金通过紧密跟踪中证全指房地产指数，兼顾了房地产行业龙头公司和中小标的投资机会。截至 2023 年 8 月 1 日，南方中证全指房地产 ETF 自上市以来净值走势与跟踪指数始终保持较高的一致性，日跟踪偏离度绝大部分时间处于-0.01%至 0.05%之间，很好地实现了对于目标指数的有效复制，为投资者提供了一站式布局高房地产行业的便捷途径。 南方基金是国内较早布局指数产品的基金公司之一，多次获得“被动投资金牛基金公司”荣誉。公司指数管理团队平均从业年限超过 10 年，产品线涉及宽基、行业/主题、Smart Beta 、指数增强等，通过提供各类不同的底层资产和投资策略，满足投资者多样化的投资需求。目前在管指数类产品共计 85 只，2023 年一季末管理规模合计 1389.80 亿元。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳、三四线城市恢复力度弱、多家房企出现债务违约等风险。 基金产品分析报告 敬请参阅最后一页特别声明 2 内容目录 一、基本面持续下行带来政策放松，进而驱动地产板块上涨 ............................................ 4 二、当前地产基本面正持续下行 .................................................................... 4 总量维持弱复苏，二季度市场加速下行 ........................................................... 4 各能级城市表现分化，一线城市韧性更强，表现更好 ............................................... 5 一二手房表现分化，二手房累计同比为正但环比持续承压 ........................................... 6 百强房企表现分化，民企出清，央国企补位，头部强者愈强 ......................................... 6 三、政治局会议定调宽松，高能级城市宽松政策有望加大力度落地 ...................................... 8 四、中证全指房地产指数投资价值分析 .............................................................. 9 龙头属性突出，市值分布均衡 ................................................................... 9 指数成分股基本面筑底改善 .................................................................... 10 高股息低估值，配置性价比明显 ................................................................ 10 中长期收益突出，价值风格特征明显 ............................................................ 11 资金面同样面临历史低位，赔率较高 ............................................................ 12 五、南方中证全指房地产 ETF 及管理人介绍 ......................................................... 12 高效复制指数 ................................................................................ 12 管理人经验丰富，产品线布局全面 .............................................................. 13 风险提示： ..................................................................................... 14 图表目录 图表 1： 2021 年至今地产板块股价走势复盘 ......................................................... 4 图表 2： 2023 年 1-6 月累计销售面积同比下降 5.3%................................................... 5 图表 3： 2023 年 1-6 月累计销售额同比增长 1.1%...........................................