40家典型上市房企融资报告（8月刊）

Contents 目录 一、典型房企融资情况综述——融资总额保持小幅上涨趋势，境内融资渠道紧缩，境外融资成本高 .................................................................................................................................. 3 二、40 家上市房企融资分述：债权融资——总额环比小幅上升，海外银团贷款回归，境内银行贷款骤减 ........................................................................................................................... 7 三、40 家上市房企融资分述：股权融资——绝对值及占比双降，均为港股上市公司执行股票期权计划 ......................................................................................................................... 24 一、典型房企融资情况综述——融资总额保持小幅上涨趋势，境内融资渠道紧缩，境外融资成本高 2018 年 7 月，同策研究院监测的 40 家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计541.21 亿元，环比 2018 年 6 月的 506.85 亿元增加 6.78%。40 家监测房企的融资金额在2018 年 5 月骤降、6 月小幅回温的情况下，本月融资总额保持小幅上涨趋势，但值得注意的是，本月绿城中国获授予了两笔总额为 14 亿美元的海外银团贷款，除此之外，其他融资方式（除中期票据）所募资金较上月均有所减少或保持持平，融资情况依然不容乐观。本月债权融资额为 539.27 亿元，占房企融资总量的 99.64%，环比上月债权融资所占总融资额百分比（98.60%）上涨约 1 个百分点；本月股权融资均为港股上市公司执行股票期权计划，融资金额为 1.93 亿元，占总融资金额比重为 0.36%，环比上月股权融资所占总融资额百分比（1.4%）下降约 1 个百分点。 债权融资方面，整体来看，本月债权融资总额达 539.27 亿元，占融资总额的 99.64%，环比上升 7.91%（6 月债权融资总额 499.75 亿元）。本月债权融资方式包括：发行公司债（161.22 亿元，占比 29.79%）、海外银团贷款（95.43 亿元，占比 17.63%）、信托贷款（81.34 亿元，占比 15.03%）、其他债权融资（78.51 亿元，占比 14.51%）、中期票据（65亿元，占比 12.01%）、境内银行贷款（57.78 亿元，占比 10.68%）、委托贷款融资金额为0。 具体来看，1）本月监测房企发行公司债融资总额为 161.22 亿元，环比减少 14.05%，融资总额占比 29.79%，位居第一。其中，境内发行 30 亿元，境外发行 131.22 亿元人民币1（19.25 亿美元）。除金地集团，其他发行公司债的主体均为港股上市房企，由此可见，境内发债渠道紧缩，房企发债受限制。但值得关注的是，本月，阳光城、龙湖集团、旭辉控股集团均已获得中国证监会核准公开发行境内公司债的批复，此外，泰禾集团和中南建设申请发行非公开发行公司债券，也已获深交所核准。 2）本月，排在融资总额第二位的是海外银团贷款，绿城中国获香港主要银行授予无抵押定期贷款，融资金额为 95.43 亿元（14 亿美元），融资占比 17.63%。海外银团贷款再度出山也侧面反映出房企境内融资的困难。3）本 1汇率折算价格：按照中国人民银行，货币政策司提供的 7 月 31 日中国外汇交易中心授权公布的人民币汇率中间价进行计算： 1USD = 6.8165RMB; 1HKD = 0.86852RMB。 月，监测房企共发生了 10 笔信托贷款融资，融资总额达 81.34 亿元，环比小幅减少 5.43%，位居第三。4）本月其他债券融资方式募集资金额与上月基本持平，融资额为 78.51 亿元（6月为 77.02 亿元），环比增加 1.93%。其他债权融资方式包括：向金融机构贷款、转让收益权、发行短期融资券和发行定向融资工具。5）本月发生了 3 笔中期票据的注册发行，融资总额为 65 亿元，环比大幅上涨 144.91%。6）境内银行贷款本月共发生 15 笔，融资额为57.78 亿元，相较于上月的 122.61 亿元环比大幅下跌 52.88%。 融资成本方面，在已披露的数据中，本月融资成本最低的一笔是万科于 2018 年 7 月 26日发行的 2018 年度第三期超短期融资券，发行金额为 30 亿元，利率为 3.58%。此外，万科发行的首期中期票据的票面利率也较低，为 4.6%。其次，招商蛇口成功发行了 2018 年度第一期超短期融资券，票面利率 3.74%。 融资成本最高的是融创中国发行的于 2020 年到期的 4 亿美元的优先票据，票面利率为 8.625%。值得注意的是，境外发行的公司债利率均超 8%，由此可见，在境内发债监管趋严的情况下，有条件的房企不得不通过境外发债融资，但同时承受着较高的融资成本。 同策研究院数据显示，2018 年 7 月房企融资仍以人民币为主，美元次之、港元第三。外币融资总额在 5、6 月大幅下降的情况下，本月大幅回温，融资金额为 228.58 亿元，环比上月外币融资总额 45.11 亿元增幅高达 400%。其中，美元融资总额 226.65 亿元人民币2（33.25 亿美元），环比上月美元融资金额 43.01 亿元人民币上涨 426.97%；港元融资总额为 1.93 亿元人民币（2.225 亿港元），占比 0.36%；本月无以新加坡元为货币单位的融资行为。由此可见，境内融资困难，房企探索海外融资渠道是必然趋势。 同策研究院研究员陈朦朦认为，融资困难已经成为当下房企所面临的最主要的问题之一，境内融资渠道紧缩，监管趋严，境外融资成本高，房企承受能力有限。具体来看，1）本月监测房企发行公司债融资总额为 161.22 亿元，环比减少 14.05%，融资总额占比 29.79%，位居第一。其中，境内发行 30 亿元，境外发行 131.22 亿元人民币 （19.25 亿美元）。除金地集团，其他发行公司债的主体均为港股上市房企，由此可见，境内发债渠道紧缩，有条件的房企不得不通过境外发债融资，然而，境外发行公司债成本较高，利率均超 8%，2）本月，绿城中国通过海外银团贷款获得 14 亿美元的无抵押定期贷款，海外银团贷款再度出山也侧面反映出房企境内融资的困难。3）总体来说，本月外币融资金额大幅回温上升，融资 2汇率折算价格：按照中国人民