40家典型上市房企融资报告（7月刊）

Contents 目录 一、典型房企融资情况综述——融资总额环比小幅上升回温，市场化融资渠道融资成本高，境外发债难 ........................................................................................................................... 3 二、40 家上市房企融资分述：债权融资——总额环比小幅上升，银行贷款数额增长，注册中期票据减少 ........................................................................................................................... 7 三、40 家上市房企融资分述：股权融资——绝对值及占比双升，执行股票期权计划大幅增加 ........................................................................................................................................ 26 一、典型房企融资情况综述——融资总额环比小幅上升回温，市场化融资渠道融资成本高，境外发债难 2018 年 6 月，同策研究院监测的 40 家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计506.85 亿元，环比 2018 年 5 月的 451.17 亿元增加 12.34%。40 家监测房企的融资金额在2018 年 5 月骤降，房企融资情况不容乐观，但本月融资总额呈小幅回温趋势，未来房企融资情况仍有待观测。本月债权融资额为 499.75 亿元，占房企融资总量的 98.60%，环比上月债权融资所占总融资额百分比（99.75%）下降 1.15 个百分点；股权融资额为 7.10 亿元，占总融资金额比重为 1.40%，环比上月股权融资所占总融资额百分比（0.25%）上升 1.15 个百分点，除华夏幸福间接全资子公司的一笔境内再融资，其余均为港股上市公司执行股票期权计划。 债权融资方面，整体来看，本月债权融资总额达 499.75 亿元，占融资总额的 98.60%，环比上升 11.05%（5 月债权融资总额 450.04 亿元）。本月债权融资方式包括：发行公司债（187.57 亿元，占比 36.97%）、境内银行贷款（122.61 亿元，占比 24.17%）、信托贷款（86.01 亿元，占比 16.95%）、其他债权融资（77.02 亿元，占比 15.18%）、中期票据（26.54亿元，占比 5.23%）、委托贷款与海外银团贷款均为 0。 按类型划分，1）本月监测房企发行公司债融资总额为 187.57 亿元，环比增加 221.48%，融资总额占比36.97%，多为已过审公司发行第二期、第三期公司债券。其中，境内发行161.10亿元，境外发行 26.47 亿元人民币1（4 亿美元），境外发行占比仅为 14.11%（上月境外发行占比 31.45%）。近期，监管层对房企发债资金用途监管升级，多家房企公司债被中止审核，境内外发债被限制。2）排在融资总额第二位的是境内银行贷款，本月共发生 20 笔，融资总额达 122.61 亿元，相较于上月的 98.63 亿元环比上升 24.32%。3）本月，监测房企共发生了 12 笔信托贷款融资，融资总额达 86.01 亿元，环比减少 24.25%，位居第三。4）本月其他债券融资方式募集资金额上涨，融资额为 77.02 亿元（5 月为 65.76 亿元），环比增加 17.13%。5）值得注意的是，本月只发生了 2 笔中期票据的注册发行，融资总额为 26.54亿元，其中境内发行 10 亿元，境外发行 16.54 亿人民币。 1汇率折算价格：按照中国人民银行，货币政策司提供的 6 月 30 日中国外汇交易中心授权公布的人民币汇率中间价进行计算： 1USD = 6.6166RMB; 1HKD = 0.8431RMB。 融资成本方面，在已披露的数据中，本月融资成本最低的一笔是万科于 2018 年 6 月 29日发行的 2018 年度第二期超短期融资券，发行金额为 20 亿元，利率为 4.25%。此外，万科发行的第一期超短期融资券的利率为 4.6%。其次，招商蛇口面向合格投资者发行了第二期公司债券，品种一实际发行规模为人民币 18.4 亿元，最终票面利率为 5.25%，品种二实际发行规模为人民币 21.6 亿元，最终票面利率为 4.97%。 融资成本最高的是阳光城于 2018年 6 月 7 日发行的 10 亿元 2018 年度第一期中期票据（永续中票），利率为 8%。由此可见，市场化融资渠道融资成本较高，普遍为 5.5%-7.5%。 同策研究院数据显示，2018 年 6 月房企融资仍以人民币为主，美元次之、港元第三。外币融资总额在 4 月份大幅上升、5 月大幅下降的情况下，本月呈持续下降趋势，环比上月外币融资总额 93.24 亿元下降 51.62%，仅占比融资总额 8.9%，环比上月外资总额占比（20.67%）下降近 12 个百分点。其中，美元融资总额 43.01 亿元人民币2（6.5 亿美元），环比上月美元融资金额 92.11 亿元人民币下降 53.31%；港元融资总额为 2.10 亿元人民币（2.49 亿港元），占比 0.41%；本月无以新加坡元为货币单位的融资行为。由此可见，外币融资与上月相比绝对值、占比均呈大幅度下降。企业外债的重大改革限制了境外发债投资境内房地产，房企寻求境外融资难度系数继续攀升。 同策研究院研究员陈朦朦认为，房企融资渠道紧缩，监管趋严，融资情况不容乐观。具体来看，1）本月，监测房企发行公司债融资总额为 187.57 亿元，环比增加 221.48%，融资总额占比 36.97%，位居第一。其中，境内发行 161.10 亿元，境外发行 26.47 亿元人民币（4 亿美元）。融资金额虽较上月呈现较大幅度的上升，但多为已过审公司发行的第二期、第三期公司债券，发债仍面临严峻考验。2）本月境内银行贷款融资金额继续上涨，信托贷款金额略有下降，融资金额分别位于本月第二、第三，这意味着在发债难度增加的情况下，房企只能通过贷款方式寻求融资。3）创新融资方式3在本月呈多样化，除了典型的与金融机构合作寻求贷款支持，房企还通过发行短期债券、债权或收益权转让以及设立资产支持专项计划进行融资，值得一提的是，本月金科股份发行的 2018 年度第一期资产支持票据所募集的资金已全部到账，募集金额为 16 亿。4）发行中期票据方式融资总额本月大幅下降，本月该方式融资总额为 26.54 亿元，占比 5.24%，其中境内发行 10 亿元，境外发行 16.54 亿人