房地产行业城中村改造如箭在弦：从深圳等城市经验看城中村改造的方式与影响

1 | 请务必仔细阅读报告尾部的投资评级说明和声明 行业深度研究 | 房地产 城中村改造如箭在弦 从深圳等城市经验看城中村改造的方式与影响  核心结论 行业评级 超配 前次评级 超配 评级变动 维持 近一年行业走势 相对表现 1 个月 3 个月 12 个月 房地产 -4.01 3.11 -15.86 沪深 300 -2.28 -4.96 -5.09 分析师 周雅婷 S0800523050001 13828881824 zhouyating@xbmail.com.cn 相关研究 房地产：销售环比小幅回升，竣工延续回暖态势—8 月开发投资数据点评 2023-09-18 房地产：新房二手成交环比回暖—房地产周报（ 2023年 第37周 ： 0909~0915 ） 2023-09-17 房地产：新房成交环比转负，二手同比延续上涨 — 房 地 产 周 报 （ 2023 年 第 36 周 ：0902~0908） 2023-09-10 城中村改造的政策表态。2023 年 7 月 21 日，国常会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。8 月初，国开行会议提到积极服务推动超大特大城市城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。8月 17 日，央行指出加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度。 城中村改造投资规模可达 8400 亿/年。我们根据 2020 年人口普查的自建房数据对 19 个城市可能的城中村规模进行估算。19 个城市自建房户数比例平均为 16.7%，按总户数测算 19 个城市总共有 1416 万户。参考 13-17 年的棚改，5 年累计货币化安置 1000 万户，PSL 余额 3.04 万亿，按户均 30 万的投入计算，1400 万户总计投入 4.2 万亿，按 5 年投资周期，每年约改造280 万套，投资额 8400 亿。由于自建房的户均套数无法得到确切估计，我们认为这个估算是相对保守的。 我们认为本轮城中村改造可能的模式为：1）货币化和房票安置的强资金支持模式；2）弱资金投入的类统租模式。参考深圳城中村改造划分类型：综合整治类城市更新、功能改变类城市更新、拆除重建类城市更新，从资金量需求角度综合整治类较低，拆除重建类最高。我们曾对城中村改造的资金来源进行情景分析，分别为强资金支持、中等资金支持、弱资金支持。通过对深圳、杭州、东莞城中村改造案例进行分析，我们认为以货币化和房票安置的强资金支持模式和弱资金投入的类统租模式或将成为主要方向，组合实施概率较大，且城市能级越低，实施强资金支持模式的比例可能会越大。 房票安置可能性较大，五城已试点或执行。我们认为此次城中村改造的拆迁安置有可能不同于此前的棚改货币化安置，以房票结合一些优惠补偿和购房资格减免的组合方式可能性更大。房票安置更有利于新房去库存但接受度较货币和物业补偿低，推进难度可能更大，可能只能用于部分非核心地段的城中村项目。已有 5 个城市发布试点或已在执行房票安置政策，分别是郑州、南京、合肥、青岛、哈尔滨，其中以郑州和南京方案最为详细。 投资建议：我们判断城中村改造后续将以拆除重建和统租方式结合进行，我们认为三类公司会明显受益：1）具备低资金成本和城中村改造和持有物业运营经验的全国型央国企：建议关注华润置地。2）具备地方资源的地方国企：建议重点关注越秀地产、深圳控股、天健集团、天地源、合肥城建。3）具有租赁公寓类资产运营能力的公司：推荐贝壳，建议关注我爱我家。 风险提示：政策推进低于预期；地方财政资金有限导致项目无法推进；拆迁进度低于预期。 -20%-16%-12%-8%-4%0%4%8%2022-092023-012023-05房地产沪深300证券研究报告 2023 年 09 月 22 日 行业深度研究 | 房地产 西部证券 2023 年 09 月 22 日 2 | 请务必仔细阅读报告尾部的投资评级说明和声明 索引 内容目录 一、 城中村改造的内容和政策表态 ......................................................................................... 4 二、 城中村改造投资规模 ....................................................................................................... 5 三、 城中村改造方式 .............................................................................................................. 7 3.1 超大城市城中村改造：以深圳为例 .............................................................................. 8 3.1.1 以政府为主导的统租模式：深圳水围村 ............................................................ 10 3.1.2 拆除重建类：深圳白石洲、岗厦河园、南山大冲、蔡屋围、南光村 ................. 11 3.2 特大城市城中村改造：以杭州、东莞为例 ................................................................. 12 3.2.1 未来社区创新模式：杭州瓜山社区 .................................................................... 12 3.2.2 拆除重建类：东莞水涧头村、火炼树社区、碧湖片区 ....................................... 13 四、 房票安置及实施城市 ..................................................................................................... 14 五、 投资建议和受益公司 ..................................................................................................... 15 5.1 华润置地：全国性央企龙头，相对优势明显 .............................................................. 18 5.2 越秀地产：立足湾区走向全国，优势赋能韧性十足 ................................................... 19 5.3 深圳控股：深耕深圳及湾区，专注高能级城市 .......................................