新城控股(601155)首次覆盖报告：驼行千里穿越周期，商业属性估值重塑

1 | 请务必仔细阅读报告尾部的投资评级说明和声明 公司深度研究 | 新城控股 驼行千里穿越周期 商业属性估值重塑 新城控股（601155.SH）首次覆盖报告  核心结论 公司评级 买入 股票代码 601155.SH 前次评级 -- 评级变动 首次 当前价格 11.74 近一年股价走势 分析师 周雅婷 S0800523050001 13828881824 zhouyating@research.xbmail.com.cn 翟苏宁 S0800524040005 13660049336 zhaisuning@research.xbmail.com.cn 相关研究 【核心结论】 我们预计 2025-27 年公司每股收益分别为 0.40/0.53/0.60 元，随着商业租金业务稳定发展，高毛利业务盈利占比逐步提升，公司望迎来估值重塑，公司作为 A 股稀缺的民营商业地产标的，体量适中，经营积极有作为，战略得当执行到位，参考可比公司估值，按照 2025 年 0.65 倍 PB，给予目标价 17.8元，首次覆盖给予“买入”评级。 【主要逻辑】 商业地产业务保持高毛利水平与稳定预期：公司已布局商业中心 200 座，已开业 173 座，体量行业领先，凭借三四线良好的需求韧性、率先落位先发优势及较低竞争压力，2024 年实现毛利率 72%，出租率 98.0%，商业运营收入 128.08 亿元，同比增长 13.1%，随着已开业商业运营成熟单方租金望同步提升，同时在“轻重并举”战略下，新开面积望持续提升，盈利预期积极。 房地产开发业务价格回升，盈利能力望迎改善：房地产市场在政策支持下出现筑底信号，我们认为低线城市销售价格下行空间也将得以约束，公司近期推进保价惜售策略，24 年后售价整体呈上行趋势，25 年 1-2 月销售均价同比增长 8%，同时资产减值计提相对充分，开发业务盈利能力望逐步改善。 资金压力接近尾声，公开债务风险下行：公司 25/26 年偿债高峰公开债务分别为 80.6/50.3 亿元人民币，随后 10 年内仅余 30 亿元债务待偿还，公司尚有投资性房地产余额约 189 亿元可抵押融资置换债务，公开债务风险下行。 多因素推动估值修复弹性显现：公司商业租金毛利占比望逐步提升至 6 成以上，商业出租业务预期稳定，估值较住宅开发业务有显著优势，同时公司债务风险逐步压低，望共同推动公司估值弹性显现。 风险提示：房地产政策调控效果不及预期，行业销售市场下行风险；经济放缓消费减弱，商业租金下滑风险；整体资金仍相对紧张财务风险。  核心数据 2023 2024 2025E 2026E 2027E 营业收入（百万元） 119,174 88,999 61,116 46,859 40,786 增长率 3.2% -25.3% -31.3% -23.3% -13.0% 归母净利润 (百万元) 737 752 902 1,194 1,351 增长率 -47.1% 2.1% 19.9% 32.4% 13.2% 每股收益（EPS） 0.33 0.33 0.40 0.53 0.60 市盈率（P/E） 35.9 35.2 29.4 22.2 19.6 市净率（P/B） 0.44 0.44 0.43 0.42 0.41 数据来源：公司财务报表，西部证券研发中心 -12%1%14%27%40%53%66%79%2024-042024-082024-12新城控股商业地产沪深300证券研究报告 2025 年 04 月 09 日 公司深度研究 | 新城控股 西部证券 2025 年 04 月 09 日 2 | 请务必仔细阅读报告尾部的投资评级说明和声明 索引 内容目录 投资要点 .................................................................................................................................. 5 关键假设 ............................................................................................................................. 5 区别于市场的观点 .............................................................................................................. 5 股价上涨催化剂 .................................................................................................................. 5 估值与目标价 ...................................................................................................................... 5 新城控股核心指标概览............................................................................................................. 6 一、 双轮驱动业务发展 股权集中经营稳定 ............................................................................ 7 1.1 发展历程：三十载砥砺前行 双轮驱动业务稳健 .......................................................... 7 1.2 股权高度集中 经营战略高效稳定 ................................................................................ 8 二、 商开商管业务：盈利可观增长稳定 规模行业领先 .......................................................... 9 2.1 全国布局完善 商业规模及影响力持续扩大 ................................................................. 9 2.2 商业运营收入逆势增长 客流量、租金价格、出租率稳步增长 .................................. 10 2.3 经营优势与布局策略取胜 打造亲民商业地产龙头 ..................................................... 12 2.3.1 把握战略窗口 快速完成全国化布局抢占先机 ...........