房地产行业点评：基本面下行，仍待政策起效

请务必阅读正文之后的重要声明部分 、 基本面下行，仍待政策起效 -房地产行业点评 房地产 证券研究报告/行业点评报告 2024 年 3 月 19 日 [Table_Main] 评级：增持（维持） 分析师：由子沛 执业证书编号：S0740523020005 Email：youzp@zts.com.cn 分析师：侯希得 执业证书编号：S0740523080001 Email：houxd@zts.com.cn 分析师：李垚 执业证书编号：S0740520110003 Email：liyao01@zts.com.cn [Table_Profit] 基本状况 上市公司数 107 行业总市值(亿元) 10,900.92 行业流通市值(亿元) 5,020.37 [Table_QuotePic] 行业-市场走势对比 公司持有该股票比例 [Table_Report] 相关报告 [Table_Finance] 重点公司基本状况 简称 股价 (元) EPS PE 评级 2022 2023E 2024E 2025E 2022 2023E 2024E 2025E 保利发展 9.32 1.53 1.70 2.07 2.73 6.09 5.48 4.50 3.41 买入 招商蛇口 9.49 0.41 1.06 1.31 1.67 23.15 8.95 7.24 5.68 买入 滨江集团 6.62 1.20 1.42 1.76 2.31 5.52 4.66 3.76 2.87 买入 万科 A 9.33 1.95 2.23 2.46 2.52 4.78 4.18 3.79 3.70 买入 华发股份 6.82 1.12 1.40 1.61 1.80 6.09 4.87 4.24 3.79 买入 备注：股价使用 2024 年 3 月 19 日收盘价 [Table_Summary] 投资要点 ◼ 事件：国家统计局公布数据显示，2024 年 1-2 月，商品房销售面积 11369 万平方米，同比-20.5%，商品房销售额 10566 亿元，同比-29.3%。全国房地产开发投资 11842 亿元，同比-9.0%。 ◼ 销售延续下滑，政策保持放松 2024 年 1-2 月商品房销售面积同比-20.5%，增速较 2023 年全年下降 12pct，1-2 月商品房销售金额同比-29.3%，较 2023 年全年的增速下降 22.8pct。1-2 月受高基数、供应节奏及市场热度降低所影响，行业销售增速仍然下行，我们认为，主要是房地产行业需求不足的体现。近期重点城市持续放开限购政策，房贷利率端也同步优化。我们预计，在销售持续探底的背景下，行业的各类放松政策有望加速出台，并推动销售逐步企稳。 ◼ 投资下降，新开工回落，竣工数据下滑 2024 年 1-2 月房地产投资同比-9.0%，较 2023 年全年的增速上升 0.6pct；1-2 月新开工增速同比-29.7%，较 2013 年全年增速下降 9.3pct；1-2 月竣工面积同比-20.2%，较2023 年全年的增速下降 37.2pct。拿地及新开工意愿较低的情况下，行业投资数据仍旧下滑，新开工单月增速再次大幅下滑，在房企拿地强度仍处下滑期的背景下，我们认为新开工增速未来仍难走强。综合来看，我们认为市场在供需双弱的情况下，投资数据短期难以企稳，但预计随着政策端的持续发力带动销售的逐步回暖，房企也有望加大拿地力度，行业投资数据将探底回稳。 ◼ 资金来源数据持续下滑，未来改善可期 2024 年 1-2 月房地产开发企业到位资金同比-24.1%，较 2023 年全年的增速下降 10.5pct。分项来看，国内贷款、自筹资金、定金及预收款及个人按揭贷款增速分别为-10.3%、-15.2%、-34.8%及-36.6%，各项数据均同比负增长，个人按揭贷款下滑幅度最大。当前，非国有房企持续出现债务违约事件，导致行业融资渠道仍处收缩状态，但随着中央经济工作会议表态“积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求”，以及需求端政策带来的销售回暖，房企到位资金情况未来有望逐步改善。 ◼ 投资建议：2024 年 1-2 月房地产行业各项数据仍在低位徘徊，随着城中村改造等三大工程的持续推进，以及核心住房政策优化调整，未来行业数据有望随着政策的持续推出探底企稳，我们继续看好板块的投资机会，在核心城市政策放松和三大工程两大行业主线下，建议关注布局一二线城市且业绩稳健、安全度较高的房企，包括华发股份、滨江集团、中华企业、招商蛇口和保利发展等。 ◼ 风险提示：销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期，研报使用信息更新不及时。 -50.00 -40.00 -30.00 -20.00 -10.00 - 10.00 20.0022-0522-0622-0722-0822-0922-1022-1122-1223-0123-0223-0323-0423-0523-0623-0723-0823-0923-1023-1123-1224-0124-0224-03沪深300申万房地产沪深300申万房地产 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 2 - 行业点评报告 1.行业宏观数据汇总 2024 年 1-2 月，商品房销售面积 11369 万平方米，同比下降 20.5%，增速较 2023年 1-12 月下降 12pct。其中，住宅销售面积下降 24.8%，办公楼销售面积增长 14.9%，商业营业用房销售面积增长 17.3%。商品房销售额 10566 亿元，同比下降 29.3%，增速较 2023 年全年下降 22.8pct。其中，住宅销售额下降 32.7%，办公楼销售额增长9.9%，商业营业用房销售额增长 12.5%。2024 年 1-2 月，全国房地产开发投资完成额11842 亿元，同比下降 9.0%，增速较 2023 年全年增长 0.6pct。其中，住宅投资 8823亿元，同比下降 9.7%，增速较 2023 年全年下降 0.4pct，住宅投资占房地产开发投资的比重为 74.5%。 图表 1：行业宏观数据汇总 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 3 - 行业点评报告 图表 2：各都市圈宏观数据汇总（2024 年 1-2 月，分城市月度数据滞后全国数据） 来源：Wind、中泰证券研究所 2.销售持续下滑，京沪政策放松 2024 年 1-2 月销售面积同比-20.5%，较 2024 年 1 月的增速下降 12pct，销售金额同比-29.3%，较2023年全年的增速下降22.8pct，住宅项销售金额同比下降32.7%。整体来看，住宅销售表现弱于办公楼及商业用房。分区域销售来看，东部、中部、西部及东北地区销售规模分别同比-17.7%、-24%、-21.7%和-19.1%，东部区域表现最强，各区域销售增速均表现不佳。2024 年 1-2 月行业销售增速仍处下行阶段，整体市场热度依然低迷，我们认为，主要是房地产行业需求不足的体现。近期重点城市持续放开限购政策，房贷利率端也同步优