2023年园区基础设施公募REITs市场概况与展望

资产证券化市场研究报告 1 2023 年园区基础设施公募 REITs 市场概况与展望 金融结构评级部 谈俊 曲洪泽 金颖 摘要： 2023 年，9 只园区基础设施公募 REITs 中有 7 单达成营业收入预期（建信中关村 REIT -15%、中金湖北科投光谷 REIT -1%），可供分配金额方面有 2 单不及预期（建信中关村 REIT -35%、博时蛇口产业园 REIT -1%），其余均较好地达成了预期，园区类产品整体业绩表现较好。从实际资产运营来看，2023 年部分产业园区经营承压，一线城市尤为明显，租户出现退租或缩减租赁面积，部分园区被动采取以价换量的策略，其原因或来自当前环境下产业园供需出现的失衡。而标准厂房类园区资产整体表现依然相对更有优势。 估值与二级市场表现方面，2023 年出现了园区项目估值的集体下修潮，9 只园区公募 REITs 产品中有 6 只估值遭遇下调。且 2023 年以来的二级市场走势呈现持续回调，其中不乏受到资产经营不及预期、对基金未来业绩信心不足等影响，在当前流动性仍有不足、投资行为趋同、限售份额解禁、资金配置调整等因素存在下，市场波动与调整更为明显。但同时我们也关注到，较多 REITs 开始采取增加披露运营数据、组织召开业绩说明会、投资者开放日活动等方式加强与投资人的沟通，以及各相关方在二级市场增持基金份额或加强做市等。此外，政策层面利好频出、业绩改善预期的博弈亦使得市场反弹波动加剧。 今年以来，随着国务院国九条、证监会 5 项资本市场对港合作措施等政策助力推动 REITs 市场高质量发展，未来 REITs 产品或将随着宏观面的改善、流动性的提升以及长期投资人展现其定价能力而得到较为合理的市场估值。潜在项目方面，目前沪深交易所审批或通过的新增园区公募 REITs 产品有 7 单，虽然当下产业园市场受到宏观周期的影响，但总体上随着国家实施推进“科技创新驱动发展”战略，产业园仍将获得政府、产业资本及专业运营商等各方关注，并成为园区资产良好的市场退出通道，市场扩容潜力仍然巨大。 一、 行业概况分析 园区基础设施公募 REITs 是重要的 REITs 品类之一，该类 REITs 的底层资产主要为产业园区，资产收入主要来自运营商向园区内租户所收取的租金，一般为自由贸易试验区、国家级新区、国家级与省级开发区、战略性新兴产业集群的研发平台、工业厂房、创业孵化器、产业加速器、产业发展服务平台等园区基础设新世纪评级版权所有 资产证券化市场研究报告 2 施。国家级产业园区以国家级经济技术开发区（简称“国家级经开区”）、国家级高新技术产业开发区（简称“国家级高新区”）为主，行业主要涉及电子信息、装备制造、汽车、新材料等行业。其中，国家级经开区由商务部主管，主要为吸引外资、发展加工制造业、达到迅速做大经济总量而设立，是促进经济规模化、建设开放平台的产业集聚区，有助于带动地方经济和引导对外开放。国家级高新区由科技部主管，主要为推动高新技术产业化、发展新兴产业并优化产业结构而设立，是我国培育创新型产业集群、实施创新驱动发展战略的重要载体，侧重科技创新及特色产业质效的发展，目前集聚了全国约 30%的高新技术企业、40%的专精特新“小巨人”企业、60%的科创板上市企业。省级开发区主要分布于 31 个省级行政区，以河北、山东、河南等中部大省数量居多。目前全国的 230 个国家级经开区、178 个国家级高新区，1850 个省级开发区成为了国内经济增长及财政贡献的重要载体。其中，国家级经开区、国家级高新区实现的地区生产总值年度贡献分别在 14-18 万亿元上下，分别约占到全国 GDP 的 12%和 14%，两类区域的税收贡献分别在 1.9 万亿元上下，分别约占全国税收收入的 12%上下。另外，省级开发区数目众多，单个区域亦贡献了数十亿至数千亿元不等的区域生产总值。 根据参与主体类型的不同，我国产业园区领域的主要参与者可以分为政府园区平台与政府主导的园区企业、专业产业园区运营商、实体企业及金融产业资本等三类。根据建筑类型与功能的不同，产业园区可分为生产制造型园区、商务型园区、物流仓储型园区以及综合型园区，其中，生产制造型园区以车间、厂房为主，商务型园区建筑类型包括商务办公、会展等，物流仓储型园区多以仓库为主，综合型园区即为包含前述三种形态在内的大型综合性的园区。 园区的发展极大地促进了国内经济的发展，但近年来其发展亦遭遇一定瓶颈。一方面，园区密集集中于东部沿海地区，面临着过度投资和土地资源浪费；另一方面，园区的同质化竞争逐渐突出，导致了廉价土地价格竞争以及园区的租金价格竞争，在宏观经济弱周期下竞争情况加剧。 从供应端来看，全国 300 城工业用地推出及成交用地面积 2019-2022 年呈波动上升状态，而 2023 年推出及成交面积分别为 6.15 亿平方米和 5.45 亿平方米，均同比下降约 18%，虽面积有一定下滑，但总体出让的工业用地面积仍维持高位。其次，从竣工情况来看，厂房及建筑物竣工面积近三年保持双位数增长，2023 年累计竣工 6.97 亿平方米；办公用房虽竣工面积下降，但 2023 年仍累计竣工 1.36亿平方米。整体来看，从较大的工业用地出让规模以及厂房、办公等建筑竣工规模来判断，短期产业园区供应端压力仍较为明显。 新世纪评级版权所有 资产证券化市场研究报告 3 图表1. 全国 300 城工业用地推出及成交 情况 资料来源：CREIS 中指数据库 图表2. 全国厂房及建筑物与办公用房竣工面积情况 资料来源：Wind 从工业用地城市分布来看，2019-2023 年，一线城市工业用地成交面积占比分别为 2.50%、2.61%、2.98%、2.84%和 3.73%，总体呈上升趋势。2023 年，在全国 300 城工业用地成交面积下滑约 18%的背景下，一线城市工业用地成交面积整体同比增长 7.22%，其贡献主要来自广州、深圳等城市。整体上，产业园开发及运营商逐渐向核心城市集中趋势仍在延续。 图表3. 一线城市工业用地在 300 城中成交占比提升 资料来源：CREIS 中指数据库 图表4. 一线城市成交工业用地情况 资料来源：CREIS 中指数据库 从需求端来看，产业园的需求受到经济周期和下游行业的影响。2023 年，全国工业增加值同比增长 4.2%，规模以上工业增加值累计同比增长 4.6%，两者增速均处于 2020 年以来的恢复爬升阶段；2023 年以来，制造业 PMI 多个月份均处在荣枯线以下并呈震荡回升，宏观经济正在缓慢复苏。下游行业方面，2023 年制造业固定资产投资额累计同比增长 6.5%，累计同比增速自下半年以来持续回升。从产业园相关的主要行业来看，2023 年以来电气机械及器材制造业和汽车制造业表现强势，但累计同比增速有所回落，电子信息及高新技术领域表现亦略好于制造业整体水平，医药制造业和通用设备制造业等呈低位恢复态势。 -20%-10%0%10%20%020,00040,00060,00080,00020192020202120222023推出工业用地面积(万平)成交用地面积(万平)推出面积同比成交面积同比-20%-10%0%10%20%020,00040